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來源：中房網(wǎng)?2015年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，作為國企改革的綱領(lǐng)性文件，宣告新一輪混合所有制改革啟動。伴隨著綱領(lǐng)性文件的出臺，深化國企改革的浪潮席卷房地產(chǎn)行業(yè)。一些陷入困境的房企搭上實力雄厚的國有資本后實現(xiàn)健康運轉(zhuǎn)，而一些體制僵化的國資房企通過引入非國有資本也實現(xiàn)了運營效率的提升。此外，一些將房地產(chǎn)作為副業(yè)的國有企業(yè)，也在不斷削減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國企混改使國有資本與民營資本深度融合，而這種融合對企業(yè)經(jīng)營績效會產(chǎn)生怎樣的影響?本文試圖通過理論和實證分析加以探究。（注：因版面所限，文章有刪減。）??一、房企國有持股與混改的典型案例分析??本文以中交集團(tuán)入主綠城中國作為典型案例加以分析。??2014年，中交集團(tuán)收購綠城中國24.29%股權(quán)，作價60.13億元人民幣，與九龍倉并列成為綠城第一大股東；2015年中交集團(tuán)增持股權(quán)，合計持有綠城28.912%，進(jìn)而成為單獨第一大股東，綠城中國的國資背景進(jìn)一步提升。2017年，綠城中國優(yōu)化組織架構(gòu)，形成“一體五翼”的格局，即以綠城中國為主體，構(gòu)建綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)、綠城生活五大業(yè)務(wù)板塊。??中交集團(tuán)的入主，為綠城中國的經(jīng)營業(yè)績帶來本質(zhì)的變化。現(xiàn)金流方面，近兩年綠城中國銀行存款及現(xiàn)金在500億附近徘徊，與五年前瀕臨資金鏈斷裂的情形有著天壤之別，來自央企中交集團(tuán)的信用背書價值不言而喻。??銷售方面，五年間綠城中國的銷售額持續(xù)穩(wěn)定上升，2019年的銷售額近乎是2015年銷售額的三倍，攜手中交后的五年間實現(xiàn)了29.4%的年復(fù)合增長率，打破了企業(yè)發(fā)展的紀(jì)錄（圖1）；從毛利潤的角度，綠城毛利潤從2015年的54.21億元上漲到156.40億元（圖2）。??房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)鍵的兩個成本為融資成本和拿地成本。2019年綠城中國在中國境內(nèi)債券發(fā)行利率最高為5.6%，最低為3.8%，平均僅為4.48%?？傤~180.26億元，其中供應(yīng)鏈ABS發(fā)行金額達(dá)到88.7億元，比重最高而加權(quán)平均利率僅為3.98%。由此可見，背靠央企的綠城，面對嚴(yán)峻的融資環(huán)境依舊能保證豐富的融資渠道和較低的融資成本。??2020年初受疫情影響，國內(nèi)經(jīng)濟運行受阻，線下賣房也受到一定程度的影響，大部分房企現(xiàn)金流緊張，拿地放緩。而綠城中國則是這一階段拿地最迅猛的房企：開年前兩月，綠城已經(jīng)花費312.8億元獲得了13宗、總計210.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)地塊，為未來發(fā)展提供了豐厚的土地儲備。??綜合來看，穩(wěn)定增長的銷售額和毛利率、較低的融資成本、搶占先機的拿地,似乎都表明著混改后綠城走上了良性發(fā)展的軌道。??二、國資持股對房企經(jīng)營業(yè)績影響的理論機理??（一）正向影響??國資持股對房企經(jīng)營業(yè)績影響的正向效應(yīng)包括直接正向影響和間接正向影響兩方面。??1.直接正向影響：融資方面，有國資背景背書，從銀行貸款更具有優(yōu)勢，貸款條件可能更為寬松，在貸款額度、利率、還款期限等方面均有更大的談判空間。此外，國資背景背書使企業(yè)的融資途徑更加廣泛，例如發(fā)行低利率的海外債等。拿地方面，國資背景使得企業(yè)更容易與地方政府溝通，可能以較低的拿地成本獲得土地。??2.間接正向影響：由于房屋銷售具有較大的信息不對稱性且大多屬于期房銷售，國資背景良好的品牌形象，能夠給予購房者較強的心理暗示，增強購房者對企業(yè)和產(chǎn)品信用的信任感，有利于企業(yè)加快銷售、提高資金周轉(zhuǎn)率，甚至獲得額外的溢價。此外，國資背景背書有利于企業(yè)與各類機構(gòu)開展合作，爭取各類資源支持，例如在開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施條件等方面獲得資源傾斜等。??（二）負(fù)向影響??國資持股對房企經(jīng)營業(yè)績的負(fù)向效應(yīng)包括內(nèi)部運營和外部運營兩方面。內(nèi)部運營方面可從決策效率、經(jīng)營目標(biāo)、員工激勵以及專業(yè)分工四個角度分析。從決策效率來看，國資入股在公司重大事項，例如重大投資決策、經(jīng)營決策中可能涉及公共部門審批、討論，降低決策效率。從經(jīng)營目標(biāo)來看，國資入股的首要目標(biāo)是國有資產(chǎn)保值、有限增值，而非利潤最大化。對于高收益、高風(fēng)險投資具有先天的“抵觸性”，可能錯失一些高收益的投資機會。從員工激勵角度看，可能影響更大，一方面國資介入可能會使企業(yè)人員晉升具有公共部門色彩和風(fēng)格，晉升考核變得相對刻板，降低對人員的激勵效應(yīng)；另一方面，國資背景入股、特別是參與企業(yè)經(jīng)營決策可能對企業(yè)員工經(jīng)濟收益激勵造成限制，使得管理層和各級員工分紅、提成、持股限制更多，從而降低對員工的激勵效應(yīng)。從專業(yè)分工角度分析，國資入股可能增加一些非經(jīng)營性崗位，也可能會對企業(yè)人事安排和布局產(chǎn)生影響，對企業(yè)內(nèi)部部門分工和人員協(xié)調(diào)造成制約。??外部經(jīng)營方面，國資入股可能會引導(dǎo)企業(yè)承擔(dān)一些公益性的、盈利率較低或非營利性的開發(fā)建設(shè)項目，更多地承擔(dān)一些社會責(zé)任。另外，在企業(yè)面向社會招聘員工過程中，也可能承擔(dān)一些公益性、扶持性的招聘任務(wù)攤派，有些情況下可能降低對招聘人員學(xué)歷、履歷、工作資歷等方面的要求，反過來影響企業(yè)內(nèi)部勞動分工和專業(yè)化水平。??三、國資持股對房企融資、拿地影響的統(tǒng)計分析??1.國資背景與非國資背景房企融資成本、規(guī)模、結(jié)構(gòu)的對比分析??對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，自有資金及經(jīng)營利潤盈余往往無法滿足開發(fā)資金需求，因此外部融資關(guān)乎其正常運轉(zhuǎn)，處理不當(dāng)甚至破產(chǎn)。外部融資包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、發(fā)行海外債等方式，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款是最受房企青睞的融資方式。
??2019年房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，房企融資渠道受到監(jiān)管限制，整體融資成本因此上行。在此背景下，房企間融資成本分化顯著。從平均融資成本看，有國企和央企背景的房企平均融資成本為4.87%，而民企的平均融資成本則達(dá)到6.48%，前者平均融資成本較后者低1.61%個百分點（表1）。據(jù)統(tǒng)計，融資成本低于5.5%的10家房企中有8家擁有國企和央企背景，僅龍湖和金地兩家為民企。由此看來，擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢。??房地產(chǎn)調(diào)控收緊限制了以往主流的股權(quán)、債券融資和信托等融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)因此將目光投向海外融資，海外債發(fā)行出現(xiàn)階段性高潮。2019年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，房地產(chǎn)融資監(jiān)管進(jìn)一步收緊，海外債發(fā)行也收到嚴(yán)格管控。
??本文選用2019年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債的利率情況來反映國有持股對房企融資成本的影響。據(jù)統(tǒng)計，2019年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債利率最高的10筆全部來自民營房地產(chǎn)企業(yè)（表2），而發(fā)行海外債利率最低的10筆中，僅有龍湖集團(tuán)一家屬于真正意義上的民營企業(yè)（表3）。由此可見，有了國資背景的背書，央企、國企相對民企有著更低的融資難度和融資成本。??2.國資背景與非國資背景房企拿地成本、規(guī)模、結(jié)構(gòu)的對比分析??融資之外，房企運轉(zhuǎn)最關(guān)鍵的便是土地。能否以低成本獲取高質(zhì)量土地，直接關(guān)系到企業(yè)未來的利潤空間，這也是企業(yè)績效拉開差距的關(guān)鍵一環(huán)。目前房企拿地方式主要包括招拍掛、舊改、收并購、合作開發(fā)。由于疫情和融資監(jiān)管的影響，當(dāng)前大部分房企面臨資金短缺的窘境，高杠桿、高負(fù)債的房企很難有能力參與到優(yōu)質(zhì)地塊的競爭，這就給了一些資金相對寬裕的實力房企更多的拿地機會，造成綠城、華潤等國企央企逆市抄底。
??國資背景似乎對拿地成本和質(zhì)量有著一定程度的影響。考慮到對比的有效性，以五家具有代表性的央企以及房地產(chǎn)民企中排名前五的企業(yè)為樣本，選取2010~2019年十年間十家企業(yè)拿地數(shù)據(jù)研究（數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫）。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，央企拿地成本明顯低于民企。即便是房地產(chǎn)民營企業(yè)中的前五位，一線及新一線城市拿地面積占比也不如央企，即央企更可能拿到高質(zhì)量的土地（表4）。??3.小結(jié)??融資成本及拿地成本是房地產(chǎn)企業(yè)追求企業(yè)價值最大化最重要的兩環(huán)，就融資而言，有國資背景的企業(yè)比民營企業(yè)能夠拿到更低成本的銀行貸款。此外，國資信用的背書使得前者發(fā)債方式更多樣且發(fā)債成本更低，民營企業(yè)除了靠自身信用，只能通過提高成本發(fā)債，兩者的融資情況因此存在較大差異。就拿地而言，我國土地制度和土地性質(zhì)決定了民營企業(yè)拿地處于劣勢。通過以上描述性統(tǒng)計也可知，國資背景能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更低的融資成本和拿地成本，最終對企業(yè)績效產(chǎn)生影響。??四、房企國資持股對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績影響的定量分析??本研究選取2010~2019年滬深上市房企數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，基于滬深上市109家企業(yè)實證,以國有股比例作為解釋變量，托賓Q值作為被解釋變量，進(jìn)行檢驗后選用合適模型進(jìn)行回歸分析（分析指標(biāo)及分析過程略）。得出結(jié)論：上市房企國有股比例與公司績效成正相關(guān)關(guān)系。??資產(chǎn)結(jié)構(gòu)回歸系數(shù)為0.972，并且在1%的顯著性水平下對企業(yè)績效具有顯著正效應(yīng)。這說明在我國上市房企中，公司通過資本結(jié)構(gòu)決策增加債務(wù)融資，可以有效地解決管理者的代理問題，并且向市場傳遞積極的經(jīng)營信號，促進(jìn)企業(yè)績效的提高。同時，流動資產(chǎn)負(fù)債融資給高利潤的企業(yè)帶來顯著的利息抵稅效應(yīng)。
??公司規(guī)?；貧w系數(shù)為-0.784，并且在1%的顯著性水平下對企業(yè)績效具有顯著負(fù)面影響。說明在我國上市房企中，隨著規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)的復(fù)雜化，企業(yè)的管理水平可能未能與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，規(guī)模越大企業(yè)績效越低。??公司年齡的回歸系數(shù)為0.135，在1%的顯著性水平下對公司績效具有顯著正向影響，表明公司經(jīng)營時間越長，行業(yè)經(jīng)驗越豐富，越有利于公司績效提升。??股權(quán)集中度回歸系數(shù)為0.236，在5%的顯著性水平下對公司績效具有顯著正向影響，表明股權(quán)集中度越高，股權(quán)越穩(wěn)定，公司能更加注重自身的經(jīng)營管理，有利于提高公司績效，但公司成長性及運營效率的檢驗效果并不顯著。??五、房企混改與改善股權(quán)結(jié)構(gòu)的思考與建議??1.針對改善股權(quán)結(jié)構(gòu)的思考與建議??近年來，雖然國企混改在某些領(lǐng)域取得了一些成績，但總體來看，改革并未在全局意義上形成突破，未達(dá)到理想預(yù)期。本研究借鑒其他行業(yè)成功案例的同時，結(jié)合房地產(chǎn)自身行業(yè)特點，就房企混改提出三點建議。??第一，混改公司要為全體員工的全面自由發(fā)展提供舞臺?；旄墓疽獱I造公平競爭的良好氛圍，建立公正的分配機制以及科學(xué)合理的激勵機制，讓員工的價值通過員工收益得到體現(xiàn)。同時研究推進(jìn)員工持股計劃，提升員工積極性和創(chuàng)造力，不斷激發(fā)員工活力和動力。??第二，積極推進(jìn)市場化用人和公司領(lǐng)導(dǎo)去行政化機制。建立混改公司人才市場化機制，實施市場化用人，讓市場在人力資源配置中起決定作用。積極推行職業(yè)經(jīng)理人制度，讓公司高層逐步弱化行政化色彩。??第三，房地產(chǎn)企業(yè)混改要注重“一企一策”，借鑒其他企業(yè)混改經(jīng)驗時要考慮企業(yè)文化差異，根據(jù)企業(yè)特點統(tǒng)一員工價值取向，加強管理層團(tuán)結(jié)，夯實管理基礎(chǔ)，完善制度體系，杜絕生搬硬抄的做法。??本研究實證分析了房企公司績效與股權(quán)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，實證結(jié)果表明公司績效與國有股比例呈正相關(guān)關(guān)系。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)抓住提升國資背景的機遇，充分利用國資背景帶來的拿地和融資等方面優(yōu)勢，同時也要盡力削減國資背景帶來的負(fù)面影響，以此提高公司績效水平。??2．房企優(yōu)化經(jīng)營、提升盈利能力的思考與建議??從流動性的角度考慮優(yōu)化經(jīng)營的策略。首先，謹(jǐn)慎制訂采購計劃，不僅充分考慮宏觀經(jīng)濟政策變動和經(jīng)濟政策的影響，還要警惕競爭對手囤地等競爭行為。其次，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，準(zhǔn)確估算資金回收周期，保證生產(chǎn)方面流動性平穩(wěn)，維護(hù)商業(yè)信用。最后，房企應(yīng)通過精準(zhǔn)的城市布局和產(chǎn)品定位，充分發(fā)揮品牌影響力，提高公司庫存周轉(zhuǎn)率，以此提高公司績效。??從融資和拿地的角度考慮。首先，應(yīng)該豐富融資途徑，建設(shè)多元化、多層次的融資系統(tǒng)。銀行作為當(dāng)今最大的金融機構(gòu)，在間接融資上的地位不可動搖。當(dāng)前銀行限貸，雖然給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極大的挑戰(zhàn)，但也是一個契機，可以加速房地產(chǎn)業(yè)的洗牌，提高房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健性。其次，積極采用直接上市融資以及增發(fā)融資的融資方式，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)；拿地方面，合理規(guī)劃儲備土地資源，不盲目跟風(fēng)競標(biāo)昂貴的“地王”。穩(wěn)定開發(fā)的同時伺機進(jìn)入前景較好的地區(qū)，獲取性價比較高的土地資源，從源頭上控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。
??2019年房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，房企融資渠道受到監(jiān)管限制，整體融資成本因此上行。在此背景下，房企間融資成本分化顯著。從平均融資成本看，有國企和央企背景的房企平均融資成本為4.87%，而民企的平均融資成本則達(dá)到6.48%，前者平均融資成本較后者低1.61%個百分點（表1）。據(jù)統(tǒng)計，融資成本低于5.5%的10家房企中有8家擁有國企和央企背景，僅龍湖和金地兩家為民企。由此看來，擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢。??房地產(chǎn)調(diào)控收緊限制了以往主流的股權(quán)、債券融資和信托等融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)因此將目光投向海外融資，海外債發(fā)行出現(xiàn)階段性高潮。2019年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，房地產(chǎn)融資監(jiān)管進(jìn)一步收緊，海外債發(fā)行也收到嚴(yán)格管控。??本文選用2019年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債的利率情況來反映國有持股對房企融資成本的影響。據(jù)統(tǒng)計，2019年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債利率最高的10筆全部來自民營房地產(chǎn)企業(yè)（表2），而發(fā)行海外債利率最低的10筆中，僅有龍湖集團(tuán)一家屬于真正意義上的民營企業(yè)（表3）。由此可見，有了國資背景的背書，央企、國企相對民企有著更低的融資難度和融資成本。??2.國資背景與非國資背景房企拿地成本、規(guī)模、結(jié)構(gòu)的對比分析??融資之外，房企運轉(zhuǎn)最關(guān)鍵的便是土地。能否以低成本獲取高質(zhì)量土地，直接關(guān)系到企業(yè)未來的利潤空間，這也是企業(yè)績效拉開差距的關(guān)鍵一環(huán)。目前房企拿地方式主要包括招拍掛、舊改、收并購、合作開發(fā)。由于疫情和融資監(jiān)管的影響，當(dāng)前大部分房企面臨資金短缺的窘境，高杠桿、高負(fù)債的房企很難有能力參與到優(yōu)質(zhì)地塊的競爭，這就給了一些資金相對寬裕的實力房企更多的拿地機會，造成綠城、華潤等國企央企逆市抄底。??國資背景似乎對拿地成本和質(zhì)量有著一定程度的影響。考慮到對比的有效性，以五家具有代表性的央企以及房地產(chǎn)民企中排名前五的企業(yè)為樣本，選取2010~2019年十年間十家企業(yè)拿地數(shù)據(jù)研究（數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫）。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，央企拿地成本明顯低于民企。即便是房地產(chǎn)民營企業(yè)中的前五位，一線及新一線城市拿地面積占比也不如央企，即央企更可能拿到高質(zhì)量的土地（表4）。??3.小結(jié)??融資成本及拿地成本是房地產(chǎn)企業(yè)追求企業(yè)價值最大化最重要的兩環(huán)，就融資而言，有國資背景的企業(yè)比民營企業(yè)能夠拿到更低成本的銀行貸款。此外，國資信用的背書使得前者發(fā)債方式更多樣且發(fā)債成本更低，民營企業(yè)除了靠自身信用，只能通過提高成本發(fā)債，兩者的融資情況因此存在較大差異。就拿地而言，我國土地制度和土地性質(zhì)決定了民營企業(yè)拿地處于劣勢。通過以上描述性統(tǒng)計也可知，國資背景能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更低的融資成本和拿地成本，最終對企業(yè)績效產(chǎn)生影響。??四、房企國資持股對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績影響的定量分析??本研究選取2010~2019年滬深上市房企數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，基于滬深上市109家企業(yè)實證,以國有股比例作為解釋變量，托賓Q值作為被解釋變量，進(jìn)行檢驗后選用合適模型進(jìn)行回歸分析（分析指標(biāo)及分析過程略）。得出結(jié)論：上市房企國有股比例與公司績效成正相關(guān)關(guān)系。??資產(chǎn)結(jié)構(gòu)回歸系數(shù)為0.972，并且在1%的顯著性水平下對企業(yè)績效具有顯著正效應(yīng)。這說明在我國上市房企中，公司通過資本結(jié)構(gòu)決策增加債務(wù)融資，可以有效地解決管理者的代理問題，并且向市場傳遞積極的經(jīng)營信號，促進(jìn)企業(yè)績效的提高。同時，流動資產(chǎn)負(fù)債融資給高利潤的企業(yè)帶來顯著的利息抵稅效應(yīng)。??公司規(guī)?；貧w系數(shù)為-0.784，并且在1%的顯著性水平下對企業(yè)績效具有顯著負(fù)面影響。說明在我國上市房企中，隨著規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)的復(fù)雜化，企業(yè)的管理水平可能未能與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，規(guī)模越大企業(yè)績效越低。??公司年齡的回歸系數(shù)為0.135，在1%的顯著性水平下對公司績效具有顯著正向影響，表明公司經(jīng)營時間越長，行業(yè)經(jīng)驗越豐富，越有利于公司績效提升。??股權(quán)集中度回歸系數(shù)為0.236，在5%的顯著性水平下對公司績效具有顯著正向影響，表明股權(quán)集中度越高，股權(quán)越穩(wěn)定，公司能更加注重自身的經(jīng)營管理，有利于提高公司績效，但公司成長性及運營效率的檢驗效果并不顯著。??五、房企混改與改善股權(quán)結(jié)構(gòu)的思考與建議??1.針對改善股權(quán)結(jié)構(gòu)的思考與建議??近年來，雖然國企混改在某些領(lǐng)域取得了一些成績，但總體來看，改革并未在全局意義上形成突破，未達(dá)到理想預(yù)期。本研究借鑒其他行業(yè)成功案例的同時，結(jié)合房地產(chǎn)自身行業(yè)特點，就房企混改提出三點建議。??第一，混改公司要為全體員工的全面自由發(fā)展提供舞臺?；旄墓疽獱I造公平競爭的良好氛圍，建立公正的分配機制以及科學(xué)合理的激勵機制，讓員工的價值通過員工收益得到體現(xiàn)。同時研究推進(jìn)員工持股計劃，提升員工積極性和創(chuàng)造力，不斷激發(fā)員工活力和動力。??第二，積極推進(jìn)市場化用人和公司領(lǐng)導(dǎo)去行政化機制。建立混改公司人才市場化機制，實施市場化用人，讓市場在人力資源配置中起決定作用。積極推行職業(yè)經(jīng)理人制度，讓公司高層逐步弱化行政化色彩。??第三，房地產(chǎn)企業(yè)混改要注重“一企一策”，借鑒其他企業(yè)混改經(jīng)驗時要考慮企業(yè)文化差異，根據(jù)企業(yè)特點統(tǒng)一員工價值取向，加強管理層團(tuán)結(jié)，夯實管理基礎(chǔ)，完善制度體系，杜絕生搬硬抄的做法。??本研究實證分析了房企公司績效與股權(quán)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，實證結(jié)果表明公司績效與國有股比例呈正相關(guān)關(guān)系。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)抓住提升國資背景的機遇，充分利用國資背景帶來的拿地和融資等方面優(yōu)勢，同時也要盡力削減國資背景帶來的負(fù)面影響，以此提高公司績效水平。??2．房企優(yōu)化經(jīng)營、提升盈利能力的思考與建議??從流動性的角度考慮優(yōu)化經(jīng)營的策略。首先，謹(jǐn)慎制訂采購計劃，不僅充分考慮宏觀經(jīng)濟政策變動和經(jīng)濟政策的影響，還要警惕競爭對手囤地等競爭行為。其次，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，準(zhǔn)確估算資金回收周期，保證生產(chǎn)方面流動性平穩(wěn)，維護(hù)商業(yè)信用。最后，房企應(yīng)通過精準(zhǔn)的城市布局和產(chǎn)品定位，充分發(fā)揮品牌影響力，提高公司庫存周轉(zhuǎn)率，以此提高公司績效。??從融資和拿地的角度考慮。首先，應(yīng)該豐富融資途徑，建設(shè)多元化、多層次的融資系統(tǒng)。銀行作為當(dāng)今最大的金融機構(gòu)，在間接融資上的地位不可動搖。當(dāng)前銀行限貸，雖然給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極大的挑戰(zhàn)，但也是一個契機，可以加速房地產(chǎn)業(yè)的洗牌，提高房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健性。其次，積極采用直接上市融資以及增發(fā)融資的融資方式，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)；拿地方面，合理規(guī)劃儲備土地資源，不盲目跟風(fēng)競標(biāo)昂貴的“地王”。穩(wěn)定開發(fā)的同時伺機進(jìn)入前景較好的地區(qū)，獲取性價比較高的土地資源，從源頭上控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。
