近日，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。這一下子炸開了鍋，凡是房價上漲受益的群體都會拿這個說事。邏輯基本是這樣的：“私募基金都要來投資不動產(chǎn)了，私募基金可都是炒股高手啊，他們來投資房產(chǎn)，未來房價會如何？”好多人于是開始焦慮、抱怨。還有人鼓吹，這不就是讓富人們通過私募基金炒房，從而繞開各地的限購政策嗎？

圖片與內(nèi)容無關(guān)

所謂不動產(chǎn)，大家都知道，主要就是指房產(chǎn)。實際上遠不止房產(chǎn)，這個后面再說。而私募基金，是區(qū)別于公募基金的另一種投資基金，它只面向富人。法律規(guī)定，單個投資者投資私募基金的門檻是100萬元，所有低于這個標準的基本都是騙子，因為拿到私募基金的牌照不容易，正規(guī)的私募基金是絕對不會違反這個規(guī)定的。而且湊一堆小錢也麻煩，投資者稍微虧一點就會鬧情緒，稍微漲一點又坐不住，這不符合私募基金的風(fēng)格。

但是不動產(chǎn)私募投資基金就是投資樓市的私募基金嗎？準確的說法，應(yīng)該是投資“房地產(chǎn)行業(yè)”的私募基金，絕對不是炒房的私募基金。如果是炒房的私募基金，那還得了，不就變成證監(jiān)會鼓勵通過特殊方式炒房了嗎，這樣的話就完全違背國家宏觀政策了，這怎么可能呢？

不動產(chǎn)私募投資基金，是從原來的私募股權(quán)基金中獨立出來的一個細分類別，目的就是采取差異化的監(jiān)管政策，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。講得再直白一點，就是滿足房企的融資需求。

私募股權(quán)投資基金，和私募證券投資基金是完全不同的兩類，平時我們所說的私募主要是指投資股票的私募證券投資基金。但是證券不僅僅包含股票，比如債券、期貨等等，都屬于證券。這些又被稱為二級市場，是所有人都能直接參與交易的。

而私募股權(quán)投資基金則不做二級市場，它做的是一級市場。比如一家非上市公司需要出讓股份獲得融資，這就屬于一級市場。它的主要特征是，普通人無法直接參與交易，和股票等完全不同。

那不動產(chǎn)私募投資基金具體是干什么的呢？

既然它屬于私募股權(quán)投資基金中的一個細分，自然它就是投資一級市場的。具體而言，它可以直接投資房地產(chǎn)項目，比如和某家房企合作開發(fā)一個項目，最后通過這個項目分配各自利益；也可以充當(dāng)并購或重整基金的角色，比如有一些房企熬不下去了，這個時候被同行收購是最好的歸宿，但是同行未必有足夠的現(xiàn)金，這時候不動產(chǎn)私募投資基金就可以出資參與。

這件事情對房價有怎樣的影響呢？

從目前階段看，它主要是充當(dāng)救火隊員的角色，因為滿足房企融資并不容易，銀行不可能無止境、無原則地滿足所有要求，這時候就需要引入一些愿意承擔(dān)更大風(fēng)險，同時也有可能獲得更大回報的市場資金。但這只是理論上的，有沒有人愿意投資這類基金，目前還是未知數(shù)。

如果是在樓市的活躍期，那么不動產(chǎn)私募投資基金很有可能會充當(dāng)火上澆油的角色。因為市場活躍，私募基金會遠比傳統(tǒng)金融機構(gòu)更為大膽，向房企提供各類資金，從而推進項目開發(fā)。不過現(xiàn)在顯然并不屬于樓市活躍期。

不過不動產(chǎn)實際上并不僅僅是指房產(chǎn)，土地、采礦權(quán)等等也都屬于不動產(chǎn)，未來也不排除不動產(chǎn)私募投資這類資產(chǎn)的可能性。

需要指出的是，以前私募股權(quán)投資基金其實也是可以面向房企提供融資的，現(xiàn)在為什么要單獨分類呢？顯然是政策會有所調(diào)整，會為房企融資創(chuàng)造更加寬松的政策環(huán)境。

總結(jié)一下。不動產(chǎn)私募投資基金并不是富人炒房的基金，現(xiàn)階段啟動這類基金的試點工作，主要是向房企提供更多的融資渠道，對當(dāng)前房價基本沒有影響。炒股的朋友們?nèi)绻麑⑦@一條當(dāng)作巨大利好，那就大錯特錯了。