今年以來，資本市場也開始關(guān)注不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。一位金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在的機(jī)構(gòu)已經(jīng)成立了不良資產(chǎn)投資部門。他們認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，不良資產(chǎn)或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)重要的投資領(lǐng)域。

8月上旬，李東以80萬元價(jià)格從某商業(yè)銀行手中接過一筆不良資產(chǎn)。如果處置順利，他可以獲得近一倍收益，風(fēng)險(xiǎn)是血本無歸。不良資產(chǎn)是一筆本息余額140萬元已斷供的房貸，抵押物是一套合肥的兩居室住宅。

對(duì)于斷供的房貸，銀行通常有兩種處理方式，*是向法院起訴業(yè)主，通過司法拍賣抵押物等形式挽回?fù)p失；第二是將債權(quán)和抵押物打包轉(zhuǎn)讓給AMC等第三方。李東接手的不良資產(chǎn)為第二種處置方式。

拿到債權(quán)后，李東成為新的債權(quán)人，他有權(quán)要求業(yè)主償還總額不超過140萬元的債務(wù)；如果業(yè)主沒有能力或不愿意償債，李東可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將抵押物的所有權(quán)變更到自己名下。

如果李東通過二手房市場購買該套房子，按最新成交價(jià)需要146萬元；但通過不良資產(chǎn)處置僅需80萬元，不到市場價(jià)的六折。李東說，另一個(gè)吸引他的是，資產(chǎn)沒有其他抵押和質(zhì)押等情況，相對(duì)較為干凈。

不只李東，今年以來，資本市場也開始關(guān)注不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。一位金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在的機(jī)構(gòu)已經(jīng)成立了不良資產(chǎn)投資部門。他們認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，不良資產(chǎn)或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)重要的投資領(lǐng)域。

李東說，不同于專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和AMC機(jī)構(gòu)，個(gè)人投資不良資產(chǎn)存在兩大風(fēng)險(xiǎn)，*是成本風(fēng)險(xiǎn)，一旦訴訟進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)，可能會(huì)付出較高的時(shí)間和資金成本；第二是執(zhí)行困難，這類情況在不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域普遍存在。

接觸

2022年底從一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司失業(yè)后，李東從事過網(wǎng)約車、送外賣、生活博主等多份職業(yè)，但最終均沒有堅(jiān)持下來。2023年底，他開始認(rèn)真思考自己的未來：雖然已經(jīng)過了35歲的職業(yè)黃金年齡，但人生之路依然漫長。

2024年上半年，一個(gè)偶然機(jī)會(huì)，李東接觸到不良資產(chǎn)領(lǐng)域，開始瀏覽和關(guān)注各大不良資產(chǎn)處置平臺(tái)的相關(guān)信息，沒有目的性，沒有針對(duì)性，只是隨便看看。但看的多了，一些項(xiàng)目引起了他的興趣。

*讓他躍躍欲試的一個(gè)總額30萬元左右的應(yīng)收款不良資產(chǎn)包，欠款人有不少互聯(lián)網(wǎng)公司，每一筆應(yīng)收款金額多則5萬元，少則1000元。資產(chǎn)包底價(jià)1000元，李東抱著試一試的心態(tài)報(bào)了名。

經(jīng)過多輪競拍，李東最終以8000元的價(jià)格拿到資產(chǎn)包。與中介機(jī)構(gòu)交接完相關(guān)手續(xù)資料后，他開始嘗試催債。因?yàn)樵瓊鶛?quán)人已經(jīng)向欠款人發(fā)送了債務(wù)確認(rèn)函及催債通知，他要做的是跟進(jìn)每一筆應(yīng)收款的進(jìn)展。

他說，該資產(chǎn)包有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，*，欠債人資質(zhì)相對(duì)較好，有近一半都是國內(nèi)耳熟能詳?shù)闹荆坏诙?，單筆金額較小，對(duì)于欠債人沒有太大壓力，償付可能性較大；第三，風(fēng)險(xiǎn)小，即便是全部收不回來，損失也只有幾千元。

經(jīng)過兩個(gè)多月的努力，李東最終要回了近8萬元的債務(wù)，這個(gè)成果遠(yuǎn)超他預(yù)料。他說，要債最難的是債務(wù)確認(rèn)，對(duì)方是否認(rèn)賬是關(guān)鍵，只要能確認(rèn)債務(wù)關(guān)系，因?yàn)榻痤~不大，他很快就會(huì)收到轉(zhuǎn)賬。

小試牛刀帶來的不菲回報(bào)，讓李東信心滿滿。第二個(gè)看中的資產(chǎn)包是一家裝修公司的應(yīng)收款，10家開發(fā)商共計(jì)欠款700萬元左右。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，他預(yù)計(jì)拿到資產(chǎn)包的成本不會(huì)超過50萬元，有十多倍的回報(bào)。

雖然每一筆應(yīng)收款都有強(qiáng)制執(zhí)行的法律文書，但由于欠款人均為爆雷房企，想要順利拿回欠款并不容易；而且，50萬元對(duì)于李東來說不是一個(gè)小數(shù)目。經(jīng)過反復(fù)斟酌，他覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，最終還是放棄了。

接觸到商業(yè)銀行斷供房貸的資產(chǎn)包后，李東開始沒有當(dāng)回事，但仔細(xì)研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然是不良資產(chǎn)，但銀行是*債權(quán)人，房子也沒有其他抵押和質(zhì)押；而且140萬元的債權(quán)，本金和利息大約各占一半，銀行變現(xiàn)80萬元不會(huì)虧損本金。

“我的老家在合肥，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲆脖容^熟悉”，李東說，經(jīng)過反復(fù)考慮，他決定賭一把。由于房地產(chǎn)市場下行，參與競拍的人不多，幾乎沒有什么競爭就成交了。雖然已經(jīng)過去幾天，但說起經(jīng)過，他還是難掩激動(dòng)之情。

下一步，李東打算回一趟合肥，找斷供業(yè)主談一談，*是業(yè)主將債權(quán)回收，他賺10萬元到20萬元就可以了；如果業(yè)主不愿或沒有能力接手，還得安撫好業(yè)主，避免在強(qiáng)制執(zhí)行階段節(jié)外生枝。

“如果這一單做成了，說明這個(gè)領(lǐng)域確實(shí)可以試試”，李東說，不良資產(chǎn)看似比法拍房的風(fēng)險(xiǎn)更大，但風(fēng)險(xiǎn)主要集中在資產(chǎn)包本身，只要認(rèn)真篩選出好的標(biāo)的，就可以*限度地避免風(fēng)險(xiǎn)，“后期只是繁瑣一些，但不難”。

刨食

李東每天都花費(fèi)大量時(shí)間在各大平臺(tái)瀏覽已掛牌的不良資產(chǎn)項(xiàng)目，尋找合適的投資機(jī)會(huì)。但幾個(gè)月下來，他發(fā)現(xiàn)，雖然掛牌項(xiàng)目很多，但值得投資的項(xiàng)目不多，能讓他感到激動(dòng)和興奮的項(xiàng)目更少。李東說，他像是小雞在刨食，刨幾天才能發(fā)現(xiàn)一個(gè)好項(xiàng)目。

不是所有的好項(xiàng)目都可以投資，有些項(xiàng)目看起來不錯(cuò)，但實(shí)際上價(jià)值不大。比如，個(gè)人消費(fèi)貸違約產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，雖然有房子作為抵押物，名義上有十幾倍的回報(bào)。但由于債權(quán)人對(duì)抵押物沒有優(yōu)先權(quán)利，最終回報(bào)很難兌現(xiàn)。

投資不良資產(chǎn)也要結(jié)合自身能力，一些項(xiàng)目價(jià)值較大，也值得投資，但個(gè)人財(cái)力并不支持，想要拿下資產(chǎn)包需要加杠桿。李東說，他的底線是不加任何杠桿，投資額度不超過個(gè)人可支配資金的三分之一。

如果一個(gè)不良資產(chǎn)項(xiàng)目可以投資，投資金額也沒有超過個(gè)人財(cái)力。首先考慮的是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人投資者抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，如李東所言，他能賺得起但賠不起。所以，他會(huì)*限度的發(fā)掘風(fēng)險(xiǎn)；如果風(fēng)險(xiǎn)無法化解或承受，則不會(huì)投資。

有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，*看債權(quán)和抵押物是否具備*性。不良資產(chǎn)包括債權(quán)和抵押物，如果抵押物對(duì)應(yīng)的還有其他債務(wù)，就要看債權(quán)對(duì)抵押物的權(quán)利是不是*順位。如果不是*順位，則存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

第二看債權(quán)金額、抵押物價(jià)值和預(yù)期成交價(jià)之間的關(guān)系。抵押物的價(jià)值是否能覆蓋債務(wù)，部分城市因?yàn)榉績r(jià)下跌，抵押物可能已經(jīng)無法覆蓋債務(wù)；資產(chǎn)包的成交價(jià)與抵押物價(jià)值之間是否有充足的利潤空間，如果利潤不及法拍房，投資意義不大。

比李東早一些，2023年底，在一家知名金融機(jī)構(gòu)任職的王偉開始關(guān)注不良資產(chǎn)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。他說，由于市場上不良資產(chǎn)越來越多，他所在機(jī)構(gòu)雖然沒有成立不良資產(chǎn)投資部門，但已經(jīng)在組建相關(guān)團(tuán)隊(duì)。

王偉是不良資產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)的成員之一，王偉和同事們一直關(guān)注不良資產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)，尋找相關(guān)投資機(jī)會(huì)，但是由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，加上所在機(jī)構(gòu)的風(fēng)控要求較為嚴(yán)格，目前他們還沒有任何實(shí)質(zhì)性投資動(dòng)作。

“好的標(biāo)的物，銀行自己就消化了；市場上的項(xiàng)目，基本都存在各種各樣的瑕疵”，王偉說，小額不良資產(chǎn)銀行不愿意處理，給了個(gè)人投資者機(jī)會(huì)；但大額不良資產(chǎn)銀行不會(huì)輕易放棄。所以，與個(gè)人投資者相比，機(jī)構(gòu)投資者選擇標(biāo)的難度更大。

王偉說， 他所在機(jī)構(gòu)要求項(xiàng)目層面零風(fēng)險(xiǎn)，資金層面的風(fēng)險(xiǎn)敞口不能超過5%。所以，他們寧可不投，也要確保低風(fēng)險(xiǎn)。

在他看來，目前房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，成交和價(jià)格都沒有穩(wěn)下來，這也是投資機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎的主要原因。等到房地產(chǎn)市場徹底觸底企穩(wěn)，不良資產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)和價(jià)值才會(huì)顯現(xiàn)，他們現(xiàn)在更多是為未來做準(zhǔn)備。

王偉說，目前，金融機(jī)構(gòu)有充足的資金但缺乏優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的；房地產(chǎn)企業(yè)有大量資產(chǎn)但現(xiàn)金流緊張。所以，不良資產(chǎn)投資更大的意義在于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金的有效匹配，讓房企甩掉歷史包袱輕裝上陣。

“目前來看，機(jī)會(huì)確實(shí)不多”，王偉說，除了不良資產(chǎn)處置方面投資，他們也在尋找土地和在建工程的投資，尤其是一些流量較好城市，如果整體上能算得過賬，他們會(huì)考慮進(jìn)一步投資的可能。

風(fēng)口

上述金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，不良資產(chǎn)實(shí)際是不良債權(quán)，債權(quán)項(xiàng)下的抵押物是核心資產(chǎn)，投資一筆不良資產(chǎn)的本質(zhì)是投資債權(quán)下的抵押物，抵押物價(jià)值的大小是判斷不良資產(chǎn)是否值得投資的重要依據(jù)之一。

不良債權(quán)分為兩類，一類是只有擔(dān)保人，但沒有抵押物和股權(quán)質(zhì)押。債務(wù)的擔(dān)保人一般是母公司或?qū)嶋H控制人，一旦形成不良債權(quán)，追償難度較大。

另一類是有抵押或質(zhì)押的債權(quán)，其中最為常見的抵押物是土地、在建工程、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，還有一部分抵押物是設(shè)備、產(chǎn)品、原料、應(yīng)收款等動(dòng)產(chǎn)；質(zhì)押一般為有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模的公司股權(quán)，相關(guān)資產(chǎn)登記在公司名下。

對(duì)于投資人而言，以不動(dòng)產(chǎn)為抵押或質(zhì)押的不良債權(quán)更具有投資價(jià)值。上述金融機(jī)構(gòu)人士說，結(jié)構(gòu)太復(fù)雜的不良資產(chǎn)，一般由專業(yè)的AMC公司進(jìn)行綜合分類處置，普通金融機(jī)構(gòu)一般不會(huì)涉足。

王偉所在的機(jī)構(gòu)更多時(shí)候在觀望。他說，不良資產(chǎn)作為投資風(fēng)口，已經(jīng)逐漸獲得資本市場共識(shí)，否則也不會(huì)成立專門的投資部門。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，想要從中獲利，似乎也沒有那么容易。

王偉判斷不良資產(chǎn)是未來投資風(fēng)口的底氣在于利差，幾個(gè)月觀察下來，大部分成交項(xiàng)目都有五倍到十倍的利差空間。比如，8月成交的一個(gè)資產(chǎn)包，債務(wù)總額接近5億元，但最終成交價(jià)是9000萬元左右；另一單以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物的債權(quán)，債務(wù)總額接近7000萬元，最終以900萬元價(jià)格成交。

王偉說，由于市場相對(duì)冷淡，大部分不良資產(chǎn)均以底價(jià)成交，由此形成一定利潤空間。利潤空間越大，理論上投資人獲利越多。按照傳統(tǒng)投資邏輯，此時(shí)他們應(yīng)該加大不良資產(chǎn)的投資力度。

王偉所在機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然不良資產(chǎn)具備較大獲利空間，但由于房地產(chǎn)成交難度較大，短期想要變現(xiàn)并不容易；更大風(fēng)險(xiǎn)在于，他們的投資一旦踏空，后果將不堪設(shè)想。所以，他們并不愿意貿(mào)然出手。

上述金融機(jī)構(gòu)人士說，他主要關(guān)注兩個(gè)領(lǐng)域。一個(gè)是一線城市核心區(qū)的住宅和商辦，如果項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系較為簡單，毛利率可以達(dá)到40%以上，就具備投資價(jià)值。但當(dāng)前市場這類項(xiàng)目相對(duì)較少。

另一個(gè)是三大都市圈核心區(qū)域的老舊廠房，范圍不局限在四個(gè)一線城市，也包括輻射范圍內(nèi)的其他城市。他們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)主要以存量改造為主，老舊廠房投資成本較低，但潛在價(jià)值較大，是較為理想的投資標(biāo)的。

具體到不良債權(quán)中，老舊廠房主要以兩種形式呈現(xiàn)。*，傳統(tǒng)制造企業(yè)以廠房作為抵押物形成的債務(wù)。這類債權(quán)，可以通過強(qiáng)制執(zhí)行獲得廠房等資產(chǎn)的所有權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)在于是否有其他債權(quán)人分食。

第二種是以傳統(tǒng)制造企業(yè)股權(quán)作為質(zhì)押形成的債務(wù)，廠房等資產(chǎn)登記在企業(yè)名下。這類債權(quán)，通過執(zhí)行獲得企業(yè)的控制權(quán)，從而間接獲得廠房等資產(chǎn)的所有權(quán)。風(fēng)險(xiǎn)是廠房是否已經(jīng)單獨(dú)進(jìn)行抵押。

雖然目標(biāo)較為明確，但上述金融機(jī)構(gòu)人士同樣選擇冷靜觀察市場。他說，對(duì)一個(gè)行業(yè)或一個(gè)領(lǐng)域看不清的時(shí)候，不妨等一等，等到形勢(shì)相對(duì)明晰一點(diǎn)，再去考慮如何做。在他看來，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來說，防風(fēng)險(xiǎn)比投資獲利更重要。

（應(yīng)受訪者要求，李東、王偉均為化名）