（報告出品方/作者：中信建投證券，竺勁）

1 國企改革三年行動收官在即，國企做強做優(yōu)做大全面落地

1.1 國企改革成效顯著，國企迎來高質(zhì)量發(fā)展

國企改革已經(jīng)進入全面深化階段，在激發(fā)國企活力、推動國企高質(zhì)量發(fā)展方面取得了巨大成就。國有企業(yè) 是國民經(jīng)濟的壓艙石，2021 年營業(yè)總收入 75.6 萬億，實現(xiàn)利潤 4.5 萬億，應(yīng)繳稅金 5.4 萬億，分別同比增長 19.4%、32.0%、16.2%，為實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”發(fā)揮了重要作用。改革開放以來，國企經(jīng) 過放權(quán)讓利、產(chǎn)權(quán)改革、國資監(jiān)管等系列改革之后，目前已經(jīng)進入全面深化階段。

2015 年，中共中央、國務(wù)院出臺《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導意見》，隨后陸續(xù)出臺了諸多配套細則，形成指導國企改革的“1+N” 政策體系，指導國企改革在分類推進、完善現(xiàn)代企業(yè)制度、完善國有資產(chǎn)管理體制、發(fā)展混合所有制經(jīng)濟、防 止國有資產(chǎn)流失、加強黨的領(lǐng)導等多方面展開。2018 年，國務(wù)院開展國企改革“雙百行動”，2020 年，中央深 改委審議通過《國企改革三年行動方案（2020—2022 年）》，根據(jù)國務(wù)院國資委披露，截至 2021 年底，國企改 革三年行動 70%目標已順利完成，在完善現(xiàn)代企業(yè)制度、優(yōu)化國資監(jiān)管體制、提升國有資本結(jié)構(gòu)、推動混合所 有制改革和三項制度（勞動、人事、分配）改革方面取得巨大進展。

2022 年作為國企改革三年行動的收官之年，各項改革措施有望加速。我們認為，主要有以下看點：1）深化混合所有制改革，推動企業(yè)上市，優(yōu)化混改企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過混改深度轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制；2）深化三項制度 改革，完善市場化經(jīng)營機制，一方面加快推進職業(yè)經(jīng)理人制度，一方面更多運用國有控股上市公司股權(quán)激勵、 分紅激勵等中長期激勵政策；3）提升國有資本結(jié)構(gòu)，深化跨行業(yè)跨領(lǐng)域跨企業(yè)專業(yè)化整合，并以戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合為手段，持續(xù)推動資源向主業(yè)集中、向優(yōu)勢企業(yè)集中。

1.2 地產(chǎn)國企改革由來已久，模式多樣、充滿活力

從資產(chǎn)重組到混合所有制改革，地產(chǎn)國企改革持續(xù)推進，未來有望加速。2010年國資委發(fā)布“退房令”， 要求除 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企需加快調(diào)整重組，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 2011 年，5家以非房業(yè)務(wù)為主業(yè)的央企獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，允許從事地產(chǎn)開發(fā)的央企擴編制 21 家。2013 年起， 央企地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)重組拉開帷幕，當年度中國建筑宣布擬將中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及 中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)，此后，綠地集團、中交房地產(chǎn)、招商蛇口、保利 地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等國企相繼以資產(chǎn)重整、股權(quán)收購、借殼上市等方式完成重組。之后，國企改革則圍繞混合所 有制改革為中心，引入戰(zhàn)略投資者，發(fā)揮社會資本優(yōu)勢，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，激發(fā)企業(yè)活力，例如，2019 年 7 月， 中國金茂引入中國平安、新華人壽，2020 年 1 月，大悅城引入太平人壽，2020 年 6 月，招商蛇口引入平安人 壽。當前國企改革已進入深水區(qū)，未來深化三項制度改革、優(yōu)化國有資本結(jié)構(gòu)等方面的國企改革有望加速推進。

央企改革目前主要包括資源整合、證券化重組、混合所有制改革三種模式。1）資源整合：通過優(yōu)化資源 配置，提升央企整體運營效率，通?？梢苑譃閮煞N情況，a）集團內(nèi)部整合：集團內(nèi)部為避免同業(yè)競爭，減少 資源浪費，提高業(yè)務(wù)集中度，而將分散的資源聚集，如中國建筑體系內(nèi)，中海地產(chǎn)收購中建股份 30 個地產(chǎn)項 目，獲取 1092 萬方優(yōu)質(zhì)土儲；b）集團外部整合，在“退房令”要求下，以非房業(yè)務(wù)為主業(yè)的央企逐步退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將自身房地產(chǎn)項目出售，如保利地產(chǎn)收購中航地產(chǎn)項目；2）證券化重組：國資委要求央企推動資產(chǎn) 證券化，盤活上市公司資源，通常來說，央企傾向于內(nèi)部資產(chǎn)重組，將資產(chǎn)注入上市平臺，如南國置業(yè)吸收合 并電建地產(chǎn)，但最終方案終止；3）混合所有制改革：通過國有資本與社會資本交叉持股方式，提高國有資產(chǎn) 使用效率，如中國金茂引入中國平安和新華人壽，中交入股綠城。

地方國企改革進展差距較大，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)改革較為活躍。萬得房地產(chǎn)板塊中共有 67 家地方國有企業(yè)， 分布于 15 個省級行政區(qū)，其中上海 16 家，廣東 13 家，北京 12 家，江蘇 7 家，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)國企較早完成了 證券化改革。以上海為例，上海市國資委旗下共有 13 家從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國企，業(yè)務(wù)主要集中于上海及周邊 地區(qū)，規(guī)模較小且存在同質(zhì)化競爭，2015 年起，上海國資委依托資產(chǎn)重組、證券化和混合所有制改革的方式， 對旗下地產(chǎn)平臺進行了改革，達到了優(yōu)化國有資產(chǎn)配置，提高國資使用效率的目的。

1.3 借力資本市場，國有房企上市公司進一步做優(yōu)做強

1.3.1 股權(quán)激勵有助于激發(fā)企業(yè)活力

針對國有控股上市公司的股權(quán)激勵政策逐步完善，有望隨著國企改革的深化加速推進。2020 年 5 月，國資 委發(fā)布《中央企業(yè)控股上市公司實施股權(quán)激勵工作指引》，完善了中央企業(yè)控股上市公司實施股權(quán)激勵的規(guī)程， 在實施條件、計劃制定、業(yè)績考核體系、管理規(guī)范、實施程序等方面進行了細化，提高了股權(quán)激勵的可操作性， 有助于推動更多國企進行股權(quán)激勵改革，完善公司治理機制。

目前 A 股僅 11 家國有地產(chǎn)公司實施股權(quán)激勵計劃，隨著政策的完善，預計后續(xù)將有更多企業(yè)參與進來。 股權(quán)激勵可以有效解決公司管理人員利益與股東利益和公司價值之間不一致的問題，有助于提高上市公司經(jīng)營 活力。2010 年以來，A 股共有 11 家國有地產(chǎn)公司實施了 13 次股權(quán)激勵計劃，其中保利發(fā)展、建發(fā)股份實施了 2 次，隨著國企改革的深化和相關(guān)法律法規(guī)的完善，預計將有更多企業(yè)參與到股權(quán)激勵計劃中來。

1.3.2 資產(chǎn)重組促進上市公司做大做強

股東資產(chǎn)注入上市平臺，有助于減少集團內(nèi)部同業(yè)競爭，提高運營效率，促進上市公司做大做強。根據(jù)國 企改革的要求，為了使企業(yè)更有活力，要著力推進戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合，推動資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和產(chǎn)品集中， 用好資本市場，推動更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進入上市公司。通過我們對 A 股及港股 52 家國有上市地產(chǎn)公司的統(tǒng)計，25 家公司大股東具有可注入上市平臺的地產(chǎn)類資產(chǎn)，占比約 48%。大股東具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上市公司，未來具備對 其資產(chǎn)進行整合的可能。（報告來源：未來智庫）

1.3.3 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打造更有競爭力的新增長極

部分國有上市地產(chǎn)公司規(guī)模較小，估值低迷，通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打造有競爭力的新增長極，可以激活上市平臺 價值。部分國有地產(chǎn)公司開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模較小，并未進入百強序列，估值長期處于低迷狀態(tài)，上市平臺價值難以 得到充分利用，通過與大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行置換或外部收購而實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，有助于激活上市平臺價值。例 如廣宇發(fā)展與控股股東魯能集團和都城偉業(yè)進行資產(chǎn)置換，轉(zhuǎn)型清潔能源發(fā)電業(yè)務(wù)，黑牡丹收購艾特網(wǎng)能 75% 股權(quán)，進入數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，上市平臺價值有望激活。

2 國有房企競爭優(yōu)勢顯著，市占率持續(xù)提高是中期趨勢

2.1 國有企業(yè)融資渠道更為通暢，融資成本更低

國有企業(yè)融資渠道更為通暢。2021 年下半年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模大幅下滑，由上半年的 5682 億元下滑至 3611 億元，總規(guī)模下降 36.4%，其中央企下降 26.9%，地方國企下降 12.5%，民企下降 54.6%。2021 年 11 月以 來央企和地方國企通過發(fā)債融資總金額 290 億元，其中中票注冊額度最高可達 100 億元。民企相較之下在債券 市場融資更為艱難，2021 年 11 月以來共發(fā)債 87 億元，中票注冊額度最高僅 50 億元，12 月份以來加快發(fā)債頻率，多用于償還到期債務(wù)。

國有企業(yè)融資成本更低。2021 年下半年央企和地方國企發(fā)債加權(quán)利率位于 3.51%~3.72%區(qū)間，民企為 6.71%，兩者相差 3 個百分點。相較于上半年，2021 年下半年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率有所下行，但企業(yè)間分化加 ?。貉肫蟀l(fā)債加權(quán)利率下降 36BP，地方國有企業(yè)下降 40BP，民營企業(yè)上行 36BP，融資成本差異進一步放大。

2.2 國有企業(yè)拿地意愿更強，拿地規(guī)模居前

國有企業(yè)拿地強度較民企更大，拿地意愿強烈。使用企業(yè)拿地金額與全口徑銷售額的比值度量企業(yè)拿地強 度，可以發(fā)現(xiàn)國有企業(yè)拿地強度較民營企業(yè)更大。TOP50 房企中，拿地強度前 10 的有 8 家為國有企業(yè)，分別 為越秀、綠城、建發(fā)、華潤、中海、中交、中鐵、金茂，民營房企中僅卓越和龍湖進入前 10，分別位列第 4 和第 7。整體來看，TOP50 房企中，國有企業(yè)平均拿地強度為 37.4%，民營房企為 24.4%，民營房企的投資意 愿弱于國有企業(yè)。

國有企業(yè)拿地規(guī)?？壳埃駹I企業(yè)拿地規(guī)模下滑嚴重。2021 年拿地金額 TOP10 企業(yè)中，國有企業(yè)共有 7 家，比 2020 年增加一家。按銷售金額排序 TOP50 房企中，民企拿地節(jié)奏明顯放緩，合計拿地金額增速同比下 滑 35.0%，國有企業(yè)僅同比下滑 3.4%。全年拿地增速 TOP3 的房企也為國有企業(yè)，分別為越秀地產(chǎn)、中國鐵建、 建發(fā)房產(chǎn)。

22 城集中供地中民企拿地比例大幅下降，國有企業(yè)尤其地方城投支撐土拍市場。2021 年第一批次集中供 地中，民營企業(yè)拿地占比 55.7%，第二、第三批次下滑至 27.1%、28.0%，拿地比例較第一批次出現(xiàn)了大幅下 降，其中上市民企拿地比例從第一次集中供地的 40.7%下降至第三次的 10.0%。相對應(yīng)的，央企和地方國企拿 地意愿強烈、行動迅速，地方國企(城投)拿地比例從第一次集中供地的 20.8%上升至第三批的 56.3%，補上了 民企留下的缺口。央企拿地比較穩(wěn)健，占集中供地 23.6%的比例。

央企在 22 城集中供地中拿地意愿顯著高于其他企業(yè)。招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、 融創(chuàng)中國、金地集團和龍湖集團七家企業(yè)在 22 城集中供地中拿地金額占總金額比例超過 50%，說明這些企業(yè) 對于在 22 城布局的熱情更高。三批次集中供地拿地金額 TOP10 的企業(yè)中，前四名均為央企，民企僅融創(chuàng)中國 和龍湖集團進入前十。

2.3 國有企業(yè)銷售增長更為明顯

布局優(yōu)勢疊加優(yōu)質(zhì)信用加持，國有企業(yè)銷售增長更為明顯。從銷售金額來看，2021 年 TOP10 房企中，中 央國有、地方國有和民營企業(yè)分別有 5 家、1 家和 4 家，國有企業(yè)占比達六成，在 TOP10 數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢。 TOP50 房企中，17 家國有企業(yè)的平均銷售增速為 9.2%，33 家民企平均銷售增速為-2.6%，民營企業(yè)在銷售增 速上和國有企業(yè)出現(xiàn)分化。此外，TOP50 里增速前十的房企中，國有企業(yè)共 7 家，分別為建發(fā)、綠城、越秀、 招商蛇口、首開、遠洋、中國鐵建。國有企業(yè)在市場安全邊際更高的核心城市布局較為集中，同時在行業(yè)下行 期，伴隨風險事件的持續(xù)發(fā)酵，擁有優(yōu)質(zhì)信用背書的國有企業(yè)更受消費者信賴，這也將進一步轉(zhuǎn)化成促進其銷 售增長的強大勢能。

2021 年 TOP200 房企市場集中度下降 6.8 個百分點，但國有企業(yè)份額基本保持穩(wěn)定。2017-2020 年， TOP200 房企銷售總額占全國商品房銷售金額的比例持續(xù)上升，分別為 52.8%、60.8%、60.1%和 61.0%，2021 年該趨勢打破，下降至 54.2%。市場集中度的下降主要由于民營房企份額下降所致，其市場占有率從 2020 年 的 41.4%大幅下滑 6.8 個百分點至 34.6%。2021 年，央企市占率為 11.2%，較 2020 年上升 0.2 個百分點，地方 國企市占率從 8.6%略微下降至 8.4%，國有企業(yè)份額整體保持穩(wěn)定。

2.4 預計未來三年（2022-2024）國有企業(yè)市占率將繼續(xù)提高

根據(jù)我們對 57 家樣本房企的測算，預計至 2024 年底，央企、國企市占率相比 2021 年將分別提高 1.9 個 百分點、1.3 個百分點至 16.3%、10.0%，而民企市占率則下滑 7.8 個百分點至 23.5%。計算過程如下：

1、 房企銷售額假定：計算各房企 2021 年銷售額占上年末貨值比重，假設(shè) 2022~2024 年，民企銷售額占 上年末貨值比重不變，央企和國企由于其在當前的行業(yè)環(huán)境中會更受到消費者的青睞，其銷售額占上 年末貨值比重逐年遞增 1 個百分點和 2 個百分點；

2、 拿地金額與總貨值假定：計算各房企 2021 年拿地強度，作為未來三年拿地強度基準，假設(shè)民企在當前的融資環(huán)境下未來三年拿地強度不變，央企和國企若上年末總貨值小于上上年末總貨值，則當年拿 地強度在 2021 年基準上提高 5 個百分點；通過上年末總貨值-當年度銷售額+當年新增貨值計算當年末 總貨值；

3、 全國銷售額假定：在 2021 年末銷售額基礎(chǔ)上每年下滑 3%。

3 投資分析：國有企業(yè)估值有望系統(tǒng)性提升，當前為最佳配置時點

3.1 國有企業(yè)估值具備較大提升空間

我們對 2010 年以來 22 家典型房企的估值進行分析，認為未來國有企業(yè)估值有望系統(tǒng)性提升，其中央企由 于其資源和機制優(yōu)勢將享有溢價。我們通過分析 A 股、港股 22 家典型房企的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010~2021 年，民企 估值顯著高于國企，民企、國企平均 pb 分別為 1.9x 和 1.4x，民企享受 40%的估值溢價。這也與民企高權(quán)益乘數(shù)帶來的高 ROE 相關(guān)，但在 2018 年后，隨著調(diào)控政策逐漸加碼，民企盈利能力加速下滑，估值差距逐步縮小。

2021 年下半年，隨著行業(yè)調(diào)控升級以及風險事件的持續(xù)發(fā)酵，民企與國企估值差距進一步收縮，2021 年四季 度以來，政策底逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)邊際回暖，這一輪國企受益明顯，估值存在修復趨勢。我們認為，未來國企具 備更為明顯的行業(yè)競爭優(yōu)勢，將享有估值溢價。參照過去民企享有的 40%估值溢價水平，若以 2021 年底民企 0.8x 的平均估值為基準，則國企合理估值應(yīng)為 1.2x，當前國企估值有 57%的提升空間。此外，央企由于其在資 源稟賦、管理機制等方面的優(yōu)勢，在 2010~2021 年間相對地方國企具有 16%的估值溢價，我們認為未來這一趨 勢將長期存在。

3.2 優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)迎來最佳配置時點

考慮國企改革持續(xù)激發(fā)企業(yè)活力，國有企業(yè)在更具優(yōu)勢的環(huán)境下市占率有望持續(xù)提高，以及當前國企估值 處于低位三方面因素，我們認為優(yōu)質(zhì)國企迎來最佳配置時點。1）部分房企已經(jīng)實施過股權(quán)激勵計劃，隨著針 對國有控股上市公司的股權(quán)激勵政策逐漸完善，其股權(quán)激勵計劃有望繼續(xù)深入推進，持續(xù)激發(fā)企業(yè)活力；2） 國企融資成本整體處于低位，從銷售和拿地方面看，在 2021 年行業(yè)下行背景下，仍然取得銷售正增長的企業(yè) 具備更為強大的運營能力和品牌認可度，同時在保持了較高拿地強度的條件下，未來市占率有望進一步提高； 3）當前多數(shù)國企市凈率距離 1.2x 的目標值仍有差距，未來具備較大修復空間。（報告來源：未來智庫）

4 重點公司分析

4.1 保利發(fā)展：行業(yè)下行期逆流而上，長期增長趨勢不改

公司 2021 年全年實現(xiàn)簽約金額 5349 億元，同比增長 6.4%，位列克而瑞百強房企銷售排行榜第四位，銷 售實現(xiàn)逆勢上升，彰顯了公司強大的品牌實力和運營能力，也為未來的業(yè)績增長蓄力。2021 年前三季度公司 實現(xiàn)銷售回籠 3672 億元，回款率 89.5%，維持在行業(yè)較高水平，隨著四季度按揭投放力度加大，回款率有望 繼續(xù)提高。拿地方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021 年公司拿地金額 1883 億元，新增貨值 3995 億元，新增貨值位列 百強房企第二位。公司于 22 個核心城市通過集中供地拿地金額 1028 億元，位列百強房企第一位。公司全年投 銷比為 35.2%，比去年下降 11.6 個百分點，顯示公司并未盲目擴張，而是堅守投資紀律，加強核心城市布局。 截至三季度末，公司待開發(fā)面積 7153 萬方，可售資源充足。

4.2 招商蛇口：銷售規(guī)模穩(wěn)步提升，融資放松優(yōu)先受益

公司 2021 年實現(xiàn)銷售金額 3268 億元，同比增長 17.7%，實現(xiàn)銷售面積 1464 萬方，同比增長 17.8%，百強 房企中位列第 7，比去年上升 3 名。全年拿地金額 1191 億元，新增土儲 844 萬方，補充貨值 2414 億，拿地強 度為 36.4%，同比下降 18.1 個百分點，公司在市場下行期保持了張弛有力的拿地態(tài)度。2022 年 1 月，公司 30 億元并購中票完成注冊，首期發(fā)行 25.8 億元，其中 12.9 億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓 力，具體而言，收購一公司以住宅為主的城市更新項目，公司作為央企龍頭，從行業(yè)融資環(huán)境改善中優(yōu)先受益。

4.3 華發(fā)股份：業(yè)績穩(wěn)健增長，三道紅線邁進綠檔

公司 2021 年實現(xiàn)營業(yè)收入 514 億元，同比增長 0.8%；實現(xiàn)歸母凈利潤 32 億元，同比增長 10.1%，業(yè)績呈 雙位數(shù)增長。銷售方面，公司 2021 年實現(xiàn)銷售金額 1219 億元，同比增長 1.2%，銷售面積 469 萬平，同比下滑 7.0%，銷售均價 26000 元/平，同比增長 8.7%，增速跑贏行業(yè)。拿地方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司 2021 年拿地 金額 145 億元，投銷比 11.9%，較 2020 年下降 28.7 個百分點，符合行業(yè)整體投資力度下降的背景。財務(wù)方面， 三道紅線全面轉(zhuǎn)綠，融資渠道暢通。2021 年有 10 個月份公司存在發(fā)債動作，四季度以來，公司超短融、中票、 公司債合計發(fā)行 44.4 億元，2+1 年期中票利率 4.98%，3+2 年期公司債利率 4.99%，融資成本具備較強優(yōu)勢。

4.4 中國海外發(fā)展：盈利能力卓越的龍頭央企

公司 2021 年實現(xiàn)合同銷售金額 3695 億元，合同銷售面積 1890 萬方，分別同比增加 2.4%、下跌 1.4%，彰 顯出公司在行業(yè)下行期的韌性。公司在核心城市通過集中供地拿地之外，大力推進“藍海戰(zhàn)略”，通過產(chǎn)業(yè)引 進、城市更新、TOD 等項目，多渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。公司盈利能力優(yōu)異，在行業(yè)利潤率持續(xù)下滑的情況 下，2021 年上半年依然保持了 29.9%的毛利率水平，顯示出公司強大的運營能力和品牌實力。2021 年上半年 公司平均融資成本僅為 3.6%，屬于行業(yè)最低水平，強大的融資優(yōu)勢將助力公司快速發(fā)展。

4.5 華潤置地：行穩(wěn)致遠的央企商業(yè)地產(chǎn)龍頭

公司 2021 年合同銷售額 2158 億元，同比增長 10.8%，合同銷售面積 1665 萬方，同比增長 17.4%，在行業(yè) 下行期逆勢實現(xiàn)了雙位數(shù)增長。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至 2021 年年中，在管購物中心 48 個/616 萬平，上 半年租金收入達 65 億元，排名內(nèi)地購物中心運營商第二。公司計劃于 2025 年在管購物中心超 100 個/1200 萬 平，面積和租金實現(xiàn) 5 年翻倍。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華潤萬象生活已成功分拆上市，將成為公司業(yè)績新強勁增長 點。此外，公司新梳理的代建代運營、城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，是城 市投資開發(fā)運營綜合能力的重要補充，將協(xié)同主業(yè)未來增長和資源獲取。

4.6 中國金茂：城市運營即將進入收獲期

公司 2021 年實現(xiàn)銷售金額 2356 億元，同比微增 1.9%，位列百強房企第 15 位，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，拿地金 額 951 億元，新增貨值 2018 億元，投銷比 40.3%，保持了適度穩(wěn)健的投資節(jié)奏。公司前三大股東分別為中國 中化、中國平安和新華保險，可為公司城市運營模式下項目獲取提供豐富的產(chǎn)業(yè)資源、金融資源。公司城市運 營模式拿地在業(yè)內(nèi)具備核心競爭力，較公開市場獲取項目具備更高的利潤率水平，未來公司業(yè)務(wù)規(guī)模提升和盈 利質(zhì)量均具備支撐。

4.7 越秀地產(chǎn)：深耕大灣區(qū)，多元化增儲蓄勢待發(fā)

公司 2021 年實現(xiàn)銷售金額 1152 億元，同比增長 20.2%，實現(xiàn)銷售面積 418 萬方，同比增長 10.1%，完成 了 2021 年銷售目標的 103%。2021 年上半年大灣區(qū)銷售 337 億元，占比約 71.1%，其中廣州單城銷售額 266 億 元，占比 56.1%，公司布局集中于大灣區(qū)核心城市，銷售具備較高安全邊際。公司目前已形成“6+1”擴儲模 式，2021 年上半年新增土儲中，非公開市場拿地占比 50.9%，公司盈利質(zhì)量具備支撐。截至 2021 年年中，公 司總土儲 2809 萬方，存銷比達 7.4 倍，土儲豐厚。

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