近期，河南國資成建業(yè)地產(chǎn)二股東的消息不脛而走，成為了國資紓困出險房企的典型案例。

2021年下半年開始，房企普遍遭遇融資寒冬，銷售也進入低迷期。在到期債務(wù)面前，多數(shù)找錢難的民營房企不得不靠賣項目，質(zhì)押股票或引資入股等方式回血。其中，能與國資聯(lián)姻這條路得到了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的肯定。但想和親者眾，能和親成功者少，畢竟誰也不愿做賠本的買賣。

河南國資馳援建業(yè)

6月1日晚間，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司公告稱，公司第一大股東恩輝投資有限公司與河南同晟置業(yè)有限公司于2022年6月1日訂立框架協(xié)議。恩輝投資擬以代價6.88億港元，向同晟置業(yè)出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占建業(yè)地產(chǎn)總股本的29.01%。

恩輝投資由建業(yè)董事會主席兼執(zhí)行董事胡葆森單獨和實益擁有，它持有建業(yè)地產(chǎn)70.11%股份，是建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。此次交易達成后，恩輝投資的持股比例將下降至41.1%，仍為公司第一大股東，同晟置業(yè)為第二大股東。

同晟置業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營以及酒店管理，是由河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司全資擁有，而河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司又由河南省人民政府全資擁有。

值得一提的是，除了上述股權(quán)交易，同晟置業(yè)還將認購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不超過7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

據(jù)悉，可換股債券持有人有兩年并可再延期一年的是否轉(zhuǎn)換選擇權(quán)，若可換股債券全部轉(zhuǎn)換為上市公司的股票，同晟置業(yè)將取得建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)擴大后總股本的16.6%。加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓的部分，屆時同晟置業(yè)將占建業(yè)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的41%。這意味著同晟置業(yè)有成為建業(yè)地產(chǎn)控股股東的可能，企業(yè)性質(zhì)或?qū)⑸儭?/p>事實上，建業(yè)地產(chǎn)在引入戰(zhàn)投之前，旗下兩個文旅項目已搶先一步引國資入局。

5月16日，建業(yè)集團旗下知名文旅項目“只有河南戲劇幻城”和電影小鎮(zhèn)發(fā)生股權(quán)變更，新增股東均為河南省政府旗下的國資企業(yè)。

過去一年，鍋不單行在建業(yè)地產(chǎn)身上體現(xiàn)的淋漓盡致。在地產(chǎn)下行趨勢下，建業(yè)地產(chǎn)還接連遭到洪水和疫情的雙重夾擊。

根據(jù)2021年年報，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比下降3.1%；現(xiàn)金約98.48億元，同比減少66.4%；毛利潤約68.11億元，同比下降20.8%；凈利潤約12.53億元，同比下降40.4%；凈借貸額120.92億元，同比增長511.7%。

公開資料顯示，建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債有8只，規(guī)模合計24.46億美元。未來1-2年內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)存在較大債償壓力，今年8月份有一筆5億美元債到期。

不難看出，國資的入局，給面臨到期債務(wù)壓頂?shù)慕I(yè)地產(chǎn)，緩解了燃眉之急，國資背書也將助益其后續(xù)融資。

“聯(lián)姻國資”漸成民企紓困流行模式

對于頻頻暴雷，融資難、融資貴的民營房企，能和國資聯(lián)姻，是求之不得的。

不僅建業(yè)，與地方國資直接“和親”的還有華南城。

5月16日,華南城公告稱，已經(jīng)收到特區(qū)建發(fā)控股支付的認購金19.1億港元。交易完成后，華南城主要股東兼單一大股東鄭松興持股比例由28.5%降至20.16%,特區(qū)建發(fā)控股持股33.5億股,占比29.28%,特區(qū)建發(fā)(特區(qū)建發(fā)控股的全資母公司)成為了華南城的主要股東兼控股股東。

交易前，華南城營收利潤雙下滑，流動性危機難解，已在暴雷邊緣徘徊。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年11月,華南城共有總計9.7億美元債到期。此外，4月和8月，分別有6億元14億元的境內(nèi)債需要償還。短期集中到期的債務(wù)急需“白衣騎士”。

實際上，去年12月，與特區(qū)建發(fā)聯(lián)姻的消息一出，華南城立刻“起死回生”。

1月到期的11.50%優(yōu)先票據(jù)和10.875%優(yōu)先票據(jù)，2月、6月到期的兩筆美元債均順利得到展期。

與國資直接入股建業(yè)、華南城的形式不同，“AMC+國企/央企”聯(lián)手形式紓困民營房企，也成為眼下比較流行的一種方式。

4月初，央企招商蛇口、四大AMC之一的長城資產(chǎn)與出險房企佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作。

佳兆業(yè)也表示，訂立協(xié)議有助實現(xiàn)其于大灣區(qū)的核心價值，促進城市更新項目轉(zhuǎn)型，活化商業(yè)及住宅項目資產(chǎn)，緩解短期流動資金困難。

5月份，頻繁質(zhì)押股票以緩解流動性危機的中南建設(shè)，獲得了華融資產(chǎn)與南通國資設(shè)立合作主體的不超過50億元的資金支持。

中南建設(shè)董秘表示，近期中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司與公司控股股東等相關(guān)主體簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃針對公司及控股股東其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、政府與社會資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)，相關(guān)合作有助于公司轉(zhuǎn)型升級，推動行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此外， 金科股份、中國奧園等房企也正處于引進國資進程中，目前已處于洽談協(xié)商階段。

國企進場 有助化解地方系統(tǒng)性金融風險

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，民企尋求與國資的合作，是目前解決債務(wù)問題的一種主流方法，這種組合有利于出險房企走出難關(guān)?？偣灿腥齻€特點：首先，有國資做背書，對安撫債權(quán)人情緒，增強企業(yè)信用等級均起到積極作用；其次，當前多數(shù)國資資金狀況都是不錯的，可以為出險房企導(dǎo)入充裕的資金，有助于解決債務(wù)和流動性問題；最后，國資一般會幫助解決財務(wù)問題，不會干預(yù)太多企業(yè)戰(zhàn)略方面的問題。

“本地國資對民企進行扶持，避免因企業(yè)破產(chǎn)形成爛尾情況，或給地方造成系統(tǒng)性金融風險?！敝袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。

自去年下半年起，接連有房企暴雷的消息傳來，這些房企既有鼎鼎大名的行業(yè)龍頭，也有名不見經(jīng)傳的一些小角色，但能得到“白衣騎士”青睞的卻并不多，被選中的“幸運兒”有人在矮檐下的妥協(xié)，關(guān)鍵也有足夠優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，出售方想賣掉資質(zhì)差的資產(chǎn)，買方自然希望買到好資產(chǎn)，但通常兩方愿望很難達成共識。折中的方案一般是出售的資產(chǎn)包里有好有壞，然后談價格。對于國資也一樣，他們要考慮通過收購能否擴大規(guī)模，是否會給自身帶來負擔。一般北上廣深優(yōu)質(zhì)的土地儲備比較好出手。從規(guī)模上講，小規(guī)模房企比大企業(yè)更容易得到救助。

謝逸楓表示，從目前這些案例來看，對價比往年低，一定程度上呈現(xiàn)出國資對項目去化回款能力的擔憂。后續(xù)還可能會涉及到一些債務(wù)債權(quán)，以及合作雙方能否按事先談好的條件落實的問題。