目前，國(guó)內(nèi)高凈值人群的規(guī)模，正在逐漸擴(kuò)大。根據(jù)瑞士信貸去年10月份發(fā)布的《2019全球財(cái)富報(bào)告》數(shù)據(jù)，截至2019年年中，中國(guó)有1億人財(cái)富名列全球前10%，首次超過(guò)美國(guó)，后者為9900萬(wàn)人。

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，如何將迅速積累起來(lái)的資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化配置，顯得無(wú)比重要。

尤其是最近一段時(shí)間，疫情突發(fā)而至、全球股市動(dòng)蕩、原油黃金價(jià)格跌落，疊加科比飛機(jī)失事后其信托基金修改等新聞渲染，更促使他們將注意力投向健康、現(xiàn)金流、財(cái)富管理等問(wèn)題。

不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，是投入資金界的箴言。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，投入資金者們一直以來(lái)，都會(huì)選擇把許多資產(chǎn)投向海外。但近來(lái)，投入資金者似乎更專(zhuān)注于境內(nèi)投入資金，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域。

一場(chǎng)疫情，正在改變?nèi)藗兊木幼×?xí)慣，讓一大批人逐漸認(rèn)識(shí)到人居品質(zhì)的重要程度。其中，高端物業(yè)市場(chǎng)熱度更是頗為搶眼。3月份以來(lái)，上海綠地海珀外灘、深圳南山太子灣灣璽、星河灣等全國(guó)性高端項(xiàng)目屢被熱捧。

當(dāng)中，又以星河灣的項(xiàng)目較具代表性。此輪市場(chǎng)行情中，星河灣多地項(xiàng)目近期業(yè)績(jī)領(lǐng)跑市場(chǎng)，包含了廣州星河灣半島、沈陽(yáng)星河灣、太原星河灣、汕尾星河灣等，幾乎囊括一線(xiàn)、二線(xiàn)及三四五線(xiàn)的中國(guó)高凈值人群，成為相關(guān)市場(chǎng)信息及走勢(shì)的“倒影”。

這背后折射出的，是當(dāng)前投入資金環(huán)境下，高凈值人群投入資金思路、觀念的變化。特定的環(huán)境下，他們大多求“穩(wěn)”，產(chǎn)品品質(zhì)、保值增值空間、人居環(huán)境等，成為他們更為關(guān)注的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

投入資金重心回歸國(guó)內(nèi)，單一資產(chǎn)投入資金依賴(lài)度變小

“安全、穩(wěn)健”已成為高凈值人群的投入資金之道。從資產(chǎn)配置組合上看，高凈值人群對(duì)單一資產(chǎn)投入資金依賴(lài)度正在變小。

2015年，高凈值人群財(cái)富相對(duì)集中在股票和公募基金；2017年主要集中在銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托和股票；而到了2019年，其最大單一資產(chǎn)投入資金占比進(jìn)一步下降。這就說(shuō)明，他們依據(jù)市場(chǎng)情況和監(jiān)管影響，正在適時(shí)做出分散和調(diào)整。

然而，計(jì)劃趕不上變化。國(guó)際疫情的擴(kuò)散蔓延，讓本來(lái)就在下行的全球經(jīng)濟(jì)，再次受到影響。近來(lái)，國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，歐美和許多新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的股市，已平均下跌了30%左右；美股更是短期內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)4次熔斷。

種種因素，使得高凈值人群的海外投入資金風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。本來(lái)境外投入資金主要就是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如今事與愿違，更促使他們將眼光重新聚焦到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

近幾年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)；“一帶一路”、國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)加快推進(jìn)開(kāi)放程度，繼續(xù)推動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而面對(duì)疫情，國(guó)內(nèi)也經(jīng)受住了考驗(yàn)。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超此前表示，國(guó)內(nèi)的疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，復(fù)工復(fù)產(chǎn)、生產(chǎn)生活的恢復(fù)都展現(xiàn)了非常好的勢(shì)頭，這些對(duì)改善市場(chǎng)預(yù)期起到了決定性的支撐作用。

兩個(gè)市場(chǎng)的反差，讓高凈值人群更加看好中國(guó)機(jī)會(huì)，投入資金重心回歸國(guó)內(nèi)。眼下，投入資金者對(duì)境外投入資金回報(bào)率的預(yù)期有所降低，“國(guó)內(nèi)為主，國(guó)外為輔”仍然是主流。更為顯著的變化是，高凈值人群對(duì)品質(zhì)型的高端不動(dòng)產(chǎn)的投入資金占位還在繼續(xù)上升。

財(cái)富“新生力”優(yōu)化國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置

今年1月份，恒天財(cái)富聯(lián)合吳曉波頻道推出的《2019-2020中國(guó)高凈值人群財(cái)富報(bào)告》顯示，高凈值人群的財(cái)富來(lái)源中，房地產(chǎn)投入資金仍位于前三位。由此看來(lái)，他們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投入資金，仍保持著偏愛(ài)的態(tài)度。

在整體投入資金重心轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)的背景下，高凈值人群投入資金境外房地產(chǎn)的熱度開(kāi)始下降。

中信銀行和胡潤(rùn)研究院于去年11月份發(fā)布《2019解碼中國(guó)“新生力”白皮書(shū)》，將具有全球視野、資源集聚能力強(qiáng)、主動(dòng)創(chuàng)新意識(shí)敏銳的人群，稱(chēng)為“新生力”。他們有著財(cái)富管理、人生規(guī)劃、品質(zhì)生活的需求，具備著高凈值人群的特征。

該報(bào)告顯示，“新生力”個(gè)人全球資產(chǎn)配置需求降低，持有全球房產(chǎn)數(shù)量減少，擁有3套以上全球房產(chǎn)數(shù)量呈下滑趨勢(shì)。

究其原因，一方面是“新生力”現(xiàn)階段的事業(yè)重心仍聚焦中國(guó)市場(chǎng)，企業(yè)層面全球化的布局處于規(guī)劃或起步階段；另一方面，“新生力”普遍看好國(guó)內(nèi)發(fā)展，認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)基建設(shè)施完善，供應(yīng)鏈也相對(duì)完整，中國(guó)市場(chǎng)存在可以突破的，或新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

眼下，當(dāng)全球風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期持續(xù)疊加，國(guó)內(nèi)具有稀缺性、高品質(zhì)的高端物業(yè)，更成為高凈值人群防御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇。

高端物業(yè)客戶(hù)的投入資金目的，尤其是國(guó)內(nèi)頂級(jí)物業(yè)，資產(chǎn)配置是主要考量。從近五年成交均價(jià)歷年同比指數(shù)數(shù)據(jù)分析，高端物業(yè)的指數(shù)波動(dòng)在1%-4%之間；由此看來(lái)，該類(lèi)型物業(yè)受政策影響較小。

從保值、增值性評(píng)估，高端物業(yè)產(chǎn)品屬于不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，抗跌性大；中心土地的稀缺性，必然帶來(lái)其價(jià)值增值和資產(chǎn)保值。這仍然是中國(guó)高凈值人群的共識(shí)。

高端不動(dòng)產(chǎn)投入資金正在重構(gòu)價(jià)值要素

通過(guò)以上分析，我們已清晰地看到了投入資金回歸國(guó)內(nèi)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的巨大市場(chǎng)潛力。但高凈值人群始終是明智的，假如開(kāi)發(fā)商只是憑借市場(chǎng)趨勢(shì)，沒(méi)有打造過(guò)硬的產(chǎn)品力，那他們也不會(huì)買(mǎi)賬。

疫情帶給不動(dòng)產(chǎn)投入資金趨勢(shì)的最大變化，是人居品質(zhì)的顯性需求。過(guò)去頂級(jí)物業(yè)的投入資金衡量標(biāo)準(zhǔn)，或許是李嘉誠(chéng)的“地段論”；但如今，城市綜合服務(wù)水平、項(xiàng)目與城市人口高密集區(qū)的適當(dāng)距離、產(chǎn)品人居品質(zhì)綜合規(guī)劃，以及發(fā)展商綜合服務(wù)質(zhì)素等等，反而成為了新的核心要素。

在購(gòu)房者心中，已有了對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)新的價(jià)值評(píng)價(jià)要素，那就是資產(chǎn)要“安全”、環(huán)境要“健康”、產(chǎn)品要“品質(zhì)”。只有滿(mǎn)足這些要素的物業(yè)，才能進(jìn)入他們的視線(xiàn)。

眼下，高凈值人群都將理想人居投向空間更大、場(chǎng)景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高、保值增值空間更大的高端物業(yè)市場(chǎng)，置業(yè)的熱度不減。

3月份以來(lái)，上海綠地海珀外灘熱銷(xiāo)、深圳南山太子灣灣璽前后三次開(kāi)盤(pán)均迅速投入資金、北京也出現(xiàn)5天內(nèi)賣(mài)3套半億元豪宅的現(xiàn)象。在高端物業(yè)受熱捧的背景下，近期星河灣各地的項(xiàng)目業(yè)績(jī)，也漸次“爆紅”。

在一向被形容為市場(chǎng)溫和的廣州，廣州星河灣半島遞交了12天累計(jì)成交超2.5億、單套均價(jià)過(guò)7000萬(wàn)元的成績(jī)單。

除了外在的市場(chǎng)因素外，開(kāi)發(fā)商若想讓自身的產(chǎn)品受到青睞，還需要靠口碑的積累，穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)以及產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)。一直專(zhuān)注于高端物業(yè)發(fā)展、走品質(zhì)路線(xiàn)、穩(wěn)扎穩(wěn)打的房企，必然會(huì)更容易被投入資金者看重。

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