樂居財經(jīng) 曾樹佳 發(fā)自廣州

目前，國內(nèi)高凈值人群的規(guī)模，正在逐漸擴大。根據(jù)瑞士信貸去年10月份發(fā)布的《2019全球財富報告》數(shù)據(jù)，截至2019年年中，中國有1億人財富名列全球前10%，首次超過美國，后者為9900萬人。

對于他們來說，如何將迅速積累起來的資產(chǎn)進行優(yōu)化配置，顯得無比重要。

尤其是最近一段時間，疫情突發(fā)而至、全球股市動蕩、原油黃金價格跌落，疊加科比飛機失事后其信托基金修改等新聞渲染，更促使他們將注意力投向健康、現(xiàn)金流、財富管理等問題。

不把雞蛋放在同一個籃子里，是投資界的箴言。為了分散風險，投資者們一直以來，都會選擇把許多資產(chǎn)投向海外。但近來，投資者似乎更專注于境內(nèi)投資，尤其是房地產(chǎn)領域。

一場疫情，正在改變?nèi)藗兊木幼×晳T，讓一大批人逐漸認識到人居品質(zhì)的重要程度。其中，高端物業(yè)市場熱度更是頗為搶眼。3月份以來，上海綠地海珀外灘、深圳南山太子灣灣璽、星河灣等全國性高端項目屢被熱捧。

當中，又以星河灣的項目較具代表性。此輪市場行情中，星河灣多地項目近期業(yè)績領跑市場，包含了廣州星河灣半島、沈陽星河灣、太原星河灣、汕尾星河灣等，幾乎囊括一線、二線及三四五線的中國高凈值人群，成為相關市場信息及走勢的“倒影”。

這背后折射出的，是當前投資環(huán)境下，高凈值人群投資思路、觀念的變化。特定的環(huán)境下，他們大多求“穩(wěn)”，產(chǎn)品品質(zhì)、保值增值空間、人居環(huán)境等，成為他們更為關注的判斷標準。

投資重心回歸國內(nèi)，單一資產(chǎn)投資依賴度變小

“安全、穩(wěn)健”已成為高凈值人群的投資之道。從資產(chǎn)配置組合上看，高凈值人群對單一資產(chǎn)投資依賴度正在變小。

2015年，高凈值人群財富相對集中在股票和公募基金；2017年主要集中在銀行理財產(chǎn)品、信托和股票；而到了2019年，其最大單一資產(chǎn)投資占比進一步下降。這就說明，他們依據(jù)市場情況和監(jiān)管影響，正在適時做出分散和調(diào)整。

然而，計劃趕不上變化。國際疫情的擴散蔓延，讓本來就在下行的全球經(jīng)濟，再次受到影響。近來，國際金融市場動蕩加劇，歐美和許多新興市場經(jīng)濟體的股市，已平均下跌了30%左右；美股更是短期內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)4次熔斷。

種種因素，使得高凈值人群的海外投資風險不斷擴大。本來境外投資主要就是為了規(guī)避風險，如今事與愿違，更促使他們將眼光重新聚焦到國內(nèi)市場。

近幾年，中國的經(jīng)濟走勢相對平穩(wěn)；“一帶一路”、國內(nèi)資本市場加快推進開放程度，繼續(xù)推動著中國經(jīng)濟的發(fā)展。而面對疫情，國內(nèi)也經(jīng)受住了考驗。

中國證監(jiān)會副主席李超此前表示，國內(nèi)的疫情防控形勢持續(xù)向好，復工復產(chǎn)、生產(chǎn)生活的恢復都展現(xiàn)了非常好的勢頭，這些對改善市場預期起到了決定性的支撐作用。

兩個市場的反差，讓高凈值人群更加看好中國機會，投資重心回歸國內(nèi)。眼下，投資者對境外投資回報率的預期有所降低，“國內(nèi)為主，國外為輔”仍然是主流。更為顯著的變化是，高凈值人群對品質(zhì)型的高端不動產(chǎn)的投資占位還在繼續(xù)上升。

財富“新生力”優(yōu)化國內(nèi)資產(chǎn)配置

今年1月份，恒天財富聯(lián)合吳曉波頻道推出的《2019-2020中國高凈值人群財富報告》顯示，高凈值人群的財富來源中，房地產(chǎn)投資仍位于前三位。由此看來，他們對于不動產(chǎn)的投資，仍保持著偏愛的態(tài)度。

在整體投資重心轉向國內(nèi)的背景下，高凈值人群投資境外房地產(chǎn)的熱度開始下降。

中信銀行和胡潤研究院于去年11月份發(fā)布《2019解碼中國“新生力”白皮書》，將具有全球視野、資源集聚能力強、主動創(chuàng)新意識敏銳的人群，稱為“新生力”。他們有著財富管理、人生規(guī)劃、品質(zhì)生活的需求，具備著高凈值人群的特征。

該報告顯示，“新生力”個人全球資產(chǎn)配置需求降低，持有全球房產(chǎn)數(shù)量減少，擁有3套以上全球房產(chǎn)數(shù)量呈下滑趨勢。

究其原因，一方面是“新生力”現(xiàn)階段的事業(yè)重心仍聚焦中國市場，企業(yè)層面全球化的布局處于規(guī)劃或起步階段；另一方面，“新生力”普遍看好國內(nèi)發(fā)展，認為目前國內(nèi)基建設施完善，供應鏈也相對完整，中國市場存在可以突破的，或新的商業(yè)機會。

眼下，當全球風險預期持續(xù)疊加，國內(nèi)具有稀缺性、高品質(zhì)的高端物業(yè)，更成為高凈值人群抵御市場周期波動的重要選擇。

高端物業(yè)客戶的投資目的，尤其是國內(nèi)頂級物業(yè)，資產(chǎn)配置是主要考量。從近五年成交均價歷年同比指數(shù)數(shù)據(jù)分析，高端物業(yè)的指數(shù)波動在1%-4%之間；由此看來，該類型物業(yè)受政策影響較小。

從保值、增值性評估，高端物業(yè)產(chǎn)品屬于不動產(chǎn)理財產(chǎn)品，抗跌性大；中心土地的稀缺性，必然帶來其價值增值和資產(chǎn)保值。這仍然是中國高凈值人群的共識。

高端不動產(chǎn)投資正在重構價值要素

通過以上分析，我們已清晰地看到了投資回歸國內(nèi)的趨勢，房地產(chǎn)市場、尤其是高端物業(yè)市場所呈現(xiàn)出的巨大市場潛力。但高凈值人群始終是明智的，假如開發(fā)商只是憑借市場趨勢，沒有打造過硬的產(chǎn)品力，那他們也不會買賬。

疫情帶給不動產(chǎn)投資趨勢的最大變化，是人居品質(zhì)的顯性需求。過去頂級物業(yè)的投資衡量標準，或許是李嘉誠的“地段論”；但如今，城市綜合服務水平、項目與城市人口高密集區(qū)的適當距離、產(chǎn)品人居品質(zhì)綜合規(guī)劃，以及發(fā)展商綜合服務質(zhì)素等等，反而成為了新的核心要素。

在購房者心中，已有了對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)新的價值評價要素，那就是資產(chǎn)要“安全”、環(huán)境要“健康”、產(chǎn)品要“品質(zhì)”。只有滿足這些要素的物業(yè)，才能進入他們的視線。

眼下，高凈值人群都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高、保值增值空間更大的高端物業(yè)市場，置業(yè)的熱度不減。

3月份以來，上海綠地海珀外灘熱銷、深圳南山太子灣灣璽前后三次開盤均迅速售罄、北京也出現(xiàn)5天內(nèi)賣3套半億元豪宅的現(xiàn)象。在高端物業(yè)受熱捧的背景下，近期星河灣各地的項目業(yè)績，也漸次“爆紅”。

在一向被形容為市場溫和的廣州，廣州星河灣半島遞交了12天累計成交超2.5億、單套均價過7000萬元的成績單。

除了外在的市場因素外，開發(fā)商若想讓自身的產(chǎn)品受到青睞，還需要靠口碑的積累，穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢以及產(chǎn)品的核心優(yōu)勢。一直專注于高端物業(yè)發(fā)展、走品質(zhì)路線、穩(wěn)扎穩(wěn)打的房企，必然會更容易被投資者看重。