婚前購(gòu)置房產(chǎn)法律體檢

婚前與婚后時(shí)間界限以結(jié)婚證上標(biāo)注的時(shí)間為準(zhǔn)，而不是以訂婚時(shí)間為準(zhǔn)。訂婚只是一種風(fēng)俗，就是告訴大家這對(duì)新人馬上就要結(jié)婚了，但不具備法律效力（具備雙方家庭認(rèn)可的私下效力）。而結(jié)婚是去當(dāng)?shù)氐拿裾块T領(lǐng)取結(jié)婚證，是國(guó)家承認(rèn)的婚姻關(guān)系，具有法律效力。

1.婚前房產(chǎn)的置辦如何確保結(jié)婚后即使離婚也是屬于個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn)

（1）結(jié)婚前全款買的房子，要注意四個(gè)要點(diǎn)。

一是債權(quán)的確定，簽訂的房屋買賣合同，或者說購(gòu)房合同、購(gòu)房協(xié)議甲方只能是你自己。要保證自己在結(jié)婚前（結(jié)婚證上標(biāo)注時(shí)間之前）付清與房產(chǎn)購(gòu)買相關(guān)的所有款項(xiàng)，包括購(gòu)房款、契稅、公共維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用切忌在結(jié)婚后付一部分。

二是物權(quán)的確定，結(jié)婚前除了確定債權(quán)外，即簽訂房屋買賣合同，而且一定要將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理妥當(dāng)，并且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上面的登記產(chǎn)權(quán)人只有自己，不涉及其他人。

三是必須婚后支付部分費(fèi)用的處理。涉及到房產(chǎn)的其他費(fèi)用（比如裝修費(fèi)）如果需要在婚后支付的，不要用夫妻共同財(cái)產(chǎn)的存款來繳納，而是用自己的婚前個(gè)人存款來付款。確保證據(jù)足夠支持你是婚前個(gè)人存款來付款，在支付與房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用時(shí)，采用銀行轉(zhuǎn)賬的方法，為了防止將來說不清楚，不要給現(xiàn)金，而是直接從婚前銀行存款的賬戶轉(zhuǎn)賬給裝修公司，這樣資金的線索就會(huì)非常清晰。

四是婚前財(cái)產(chǎn)公證書?；楹蠡蛘呋榍埃詈没榍暗焦C處公證，該房屋屬于自己的婚前財(cái)產(chǎn)。實(shí)踐中，結(jié)婚雙方礙于情面，因?yàn)槎疾粫?huì)想到將來的有一天會(huì)離婚，所以去公證的很少，但只要做到前三點(diǎn)，婚前購(gòu)買的住房就應(yīng)該算作是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)了。無(wú)論結(jié)婚還是離婚，這房產(chǎn)都是自己獨(dú)有的。

并附裁判案例：

福建省南靖縣人民法院

民 事 判 決 書

(2022)閩0627民初2087號(hào)

原告：鐘XX，女，19XX年X月XX日出生，漢族，居民，住福建省南靖縣。

委托訴訟代理人：盧某某，福建XX律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

被告：張XX，男，19XX年X月XX日出生，漢族，農(nóng)民，住福建省南靖縣。

委托訴訟代理人：陳某某，福建XX律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

原告鐘XX與被告張XX物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院于2022年8月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，不公開開庭進(jìn)行了審理。原告鐘XX及其委托訴訟代理人盧XX與被告張XX及其委托訴訟代理人陳XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鐘XX向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令址在南靖縣××路××幢××號(hào)房屋（商品房買賣合同編號(hào)：×××71（ＭＦ-2008-ＮＯ.35062708000500071,個(gè)人購(gòu)買借款合同編號(hào)：閩字漳州行南靖支行2008年0335號(hào)）為婚前財(cái)產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個(gè)人所有；2.判令張XX協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；3.本案訴訟費(fèi)由張XX承擔(dān)。

事實(shí)與理由：鐘XX、張XX于2009年11月5日結(jié)婚，于2014年7月18日由福建省漳州市中級(jí)人民法院判決離婚。鐘XX、張XX婚姻存續(xù)期間有一處共同居住房產(chǎn)，該房產(chǎn)由鐘XX父母出資購(gòu)買，按揭貸款也由鐘XX父母償還，有婚前財(cái)產(chǎn)公證書為證。辦理房產(chǎn)證時(shí)由于房地產(chǎn)商工作人員的疏忽，未將婚前財(cái)產(chǎn)公證書送達(dá)房產(chǎn)部門，導(dǎo)致該房產(chǎn)證上體現(xiàn)為夫妻共有，離婚時(shí)鐘XX覺得該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)，又有婚前財(cái)產(chǎn)公證書為證，所以沒有在離婚訴狀上請(qǐng)求法院判決。

張XX辯稱，一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書是物權(quán)歸屬的有效憑證，涉案房屋登記在鐘XX、張XX名下，其便是鐘XX、張XX共有的財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)有證據(jù)不能證明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在登記錯(cuò)誤的情形，因此涉案房屋依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為鐘XX、張XX共同所有的財(cái)產(chǎn)。二、涉案房屋為鐘XX、張XX共同所有的財(cái)產(chǎn)，答辯人并無(wú)將其份額進(jìn)行處分或贈(zèng)與給鐘晶晶，鐘XX無(wú)權(quán)要求答辯人配合辦理過戶手續(xù)。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2008年3月27日，鐘XX以分期付款的形式向南靖縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買位于南靖縣××路××幢××號(hào)房屋（建筑面積87.88平方米）。同年4月8日，鐘XX為案涉房屋在工商銀行辦理了按揭貸款，借款人和抵押權(quán)人均為鐘晶晶一人。2009年11月5日，鐘XX、張XX辦理結(jié)婚登記。2010年12月23日，漳州市公證處出具（2010）漳證民內(nèi)字第8322號(hào)《公證書》，對(duì)鐘XX與張XX共同簽訂的《協(xié)議書》進(jìn)行公證，《協(xié)議書》的主要內(nèi)容為：鐘XX、張XX約定鐘XX個(gè)人出資的南靖縣××路××幢××號(hào)房屋系鐘XX婚前個(gè)人購(gòu)買所得房產(chǎn)，購(gòu)置房屋所需資金、按揭款由鐘XX個(gè)人出資償還，與張永明無(wú)關(guān)；該房屋不因雙方婚姻關(guān)系的確立而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；在辦理房產(chǎn)證時(shí)，應(yīng)將該房產(chǎn)登記為鐘XX個(gè)人名下，所有權(quán)歸鐘XX個(gè)人所有，與張XX無(wú)關(guān)。2011年4月7日，該房產(chǎn)辦理了房屋所有權(quán)證（漳房權(quán)證山城字第Ａ××2號(hào)），房屋所有權(quán)人登記為鐘XX，共有人：張XX。2012年3月1日，該房產(chǎn)辦理了土地使用權(quán)證［靖國(guó)用（2012）第0××0號(hào)］，土地使用權(quán)人登記為鐘XX。2011年7月25日，南靖縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具《證明》，主要內(nèi)容為：鐘XX個(gè)人購(gòu)買案涉房產(chǎn)，由鐘XX出資裝修、償還按揭款，已做過財(cái)產(chǎn)公證；辦理房產(chǎn)證時(shí)因工作人員疏忽，未將財(cái)產(chǎn)公證書送達(dá)房管部門，造成房產(chǎn)證上體現(xiàn)夫妻共有，房產(chǎn)為鐘XX一人購(gòu)買。2014年7月16日，漳州市中級(jí)人民法院作出（2014）漳民終字第829號(hào)民事判決，認(rèn)定鐘XX與張XX夫妻關(guān)系存續(xù)期間，沒有共同財(cái)產(chǎn)和共同債權(quán)債務(wù)，并判決鐘XX與張XX離婚。

上述事實(shí)，有鐘XX提交的民事判決書、生效證明書、公證書、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張、個(gè)人購(gòu)房借款、商品房買賣合同、產(chǎn)權(quán)證及證明以及到庭的雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定,對(duì)雙方具有約束力。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中,鐘XX提供的證據(jù)顯示鐘XX在與張XX登記結(jié)婚之后就鐘XX婚前購(gòu)買的位于南靖縣××路××幢××號(hào)房屋進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)公證，故可知雙方在結(jié)婚后就該房產(chǎn)的歸屬進(jìn)行過協(xié)商,并約定該房產(chǎn)歸鐘XX個(gè)人所有，與張XX無(wú)關(guān)。該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示,且符合法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。因開發(fā)商的原因?qū)е路课蒉k理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)將該房屋登記為鐘XX在與張XX共同共有，并不影響該協(xié)議的效力,該約定對(duì)雙方均具有約束力?，F(xiàn)鐘XX請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋為婚前財(cái)產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個(gè)人所有、張XX協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一千零六十五條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第九十條、第九十三條規(guī)定，判決如下：

一、位于南靖縣××路××幢××號(hào)房屋［房屋所有權(quán)證：漳房權(quán)證山城字第Ａ××2號(hào)；土地使用權(quán)證：靖國(guó)用（2012）第0××0號(hào)］為鐘XX婚前財(cái)產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個(gè)人所有；

二、張永明應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

案件受理費(fèi)50元，減半收取計(jì)25元，由張永明負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省漳州市中級(jí)人民法院。

審判員　　詹慧斌

二〇二二年十月二十五日

書記員　　陳愛珠