婚前購置房產(chǎn)法律體檢

婚前與婚后時間界限以結(jié)婚證上標(biāo)注的時間為準(zhǔn)，而不是以訂婚時間為準(zhǔn)。訂婚只是一種風(fēng)俗，就是告訴大家這對新人馬上就要結(jié)婚了，但不具備法律效力（具備雙方家庭認可的私下效力）。而結(jié)婚是去當(dāng)?shù)氐拿裾块T領(lǐng)取結(jié)婚證，是國家承認的婚姻關(guān)系，具有法律效力。

1.婚前房產(chǎn)的置辦如何確保結(jié)婚后即使離婚也是屬于個人的婚前財產(chǎn)

（1）結(jié)婚前全款買的房子，要注意四個要點。

一是債權(quán)的確定，簽訂的房屋買賣合同，或者說購房合同、購房協(xié)議甲方只能是你自己。要保證自己在結(jié)婚前（結(jié)婚證上標(biāo)注時間之前）付清與房產(chǎn)購買相關(guān)的所有款項，包括購房款、契稅、公共維修基金等各項費用。這些費用切忌在結(jié)婚后付一部分。

二是物權(quán)的確定，結(jié)婚前除了確定債權(quán)外，即簽訂房屋買賣合同，而且一定要將不動產(chǎn)權(quán)證辦理妥當(dāng)，并且不動產(chǎn)權(quán)證上面的登記產(chǎn)權(quán)人只有自己，不涉及其他人。

三是必須婚后支付部分費用的處理。涉及到房產(chǎn)的其他費用（比如裝修費）如果需要在婚后支付的，不要用夫妻共同財產(chǎn)的存款來繳納，而是用自己的婚前個人存款來付款。確保證據(jù)足夠支持你是婚前個人存款來付款，在支付與房產(chǎn)相關(guān)的費用時，采用銀行轉(zhuǎn)賬的方法，為了防止將來說不清楚，不要給現(xiàn)金，而是直接從婚前銀行存款的賬戶轉(zhuǎn)賬給裝修公司，這樣資金的線索就會非常清晰。

四是婚前財產(chǎn)公證書?；楹蠡蛘呋榍埃詈没榍暗焦C處公證，該房屋屬于自己的婚前財產(chǎn)。實踐中，結(jié)婚雙方礙于情面，因為都不會想到將來的有一天會離婚，所以去公證的很少，但只要做到前三點，婚前購買的住房就應(yīng)該算作是自己的婚前個人財產(chǎn)了。無論結(jié)婚還是離婚，這房產(chǎn)都是自己獨有的。

并附裁判案例：

福建省南靖縣人民法院

民 事 判 決 書

(2022)閩0627民初2087號

原告：鐘XX，女，19XX年X月XX日出生，漢族，居民，住福建省南靖縣。

委托訴訟代理人：盧某某，福建XX律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

被告：張XX，男，19XX年X月XX日出生，漢族，農(nóng)民，住福建省南靖縣。

委托訴訟代理人：陳某某，福建XX律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

原告鐘XX與被告張XX物權(quán)確認糾紛一案，本院于2022年8月10日立案后，依法適用簡易程序，不公開開庭進行了審理。原告鐘XX及其委托訴訟代理人盧XX與被告張XX及其委托訴訟代理人陳XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鐘XX向本院提出訴訟請求：1.判令址在南靖縣××路××幢××號房屋（商品房買賣合同編號：×××71（ＭＦ-2008-ＮＯ.35062708000500071,個人購買借款合同編號：閩字漳州行南靖支行2008年0335號）為婚前財產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個人所有；2.判令張XX協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；3.本案訴訟費由張XX承擔(dān)。

事實與理由：鐘XX、張XX于2009年11月5日結(jié)婚，于2014年7月18日由福建省漳州市中級人民法院判決離婚。鐘XX、張XX婚姻存續(xù)期間有一處共同居住房產(chǎn)，該房產(chǎn)由鐘XX父母出資購買，按揭貸款也由鐘XX父母償還，有婚前財產(chǎn)公證書為證。辦理房產(chǎn)證時由于房地產(chǎn)商工作人員的疏忽，未將婚前財產(chǎn)公證書送達房產(chǎn)部門，導(dǎo)致該房產(chǎn)證上體現(xiàn)為夫妻共有，離婚時鐘XX覺得該房屋是婚前財產(chǎn)，又有婚前財產(chǎn)公證書為證，所以沒有在離婚訴狀上請求法院判決。

張XX辯稱，一、不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書是物權(quán)歸屬的有效憑證，涉案房屋登記在鐘XX、張XX名下，其便是鐘XX、張XX共有的財產(chǎn)?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明不動產(chǎn)登記機關(guān)存在登記錯誤的情形，因此涉案房屋依法應(yīng)當(dāng)被認定為鐘XX、張XX共同所有的財產(chǎn)。二、涉案房屋為鐘XX、張XX共同所有的財產(chǎn)，答辯人并無將其份額進行處分或贈與給鐘晶晶，鐘XX無權(quán)要求答辯人配合辦理過戶手續(xù)。

本院經(jīng)審理認定事實如下：2008年3月27日，鐘XX以分期付款的形式向南靖縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買位于南靖縣××路××幢××號房屋（建筑面積87.88平方米）。同年4月8日，鐘XX為案涉房屋在工商銀行辦理了按揭貸款，借款人和抵押權(quán)人均為鐘晶晶一人。2009年11月5日，鐘XX、張XX辦理結(jié)婚登記。2010年12月23日，漳州市公證處出具（2010）漳證民內(nèi)字第8322號《公證書》，對鐘XX與張XX共同簽訂的《協(xié)議書》進行公證，《協(xié)議書》的主要內(nèi)容為：鐘XX、張XX約定鐘XX個人出資的南靖縣××路××幢××號房屋系鐘XX婚前個人購買所得房產(chǎn)，購置房屋所需資金、按揭款由鐘XX個人出資償還，與張永明無關(guān)；該房屋不因雙方婚姻關(guān)系的確立而轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)；在辦理房產(chǎn)證時，應(yīng)將該房產(chǎn)登記為鐘XX個人名下，所有權(quán)歸鐘XX個人所有，與張XX無關(guān)。2011年4月7日，該房產(chǎn)辦理了房屋所有權(quán)證（漳房權(quán)證山城字第Ａ××2號），房屋所有權(quán)人登記為鐘XX，共有人：張XX。2012年3月1日，該房產(chǎn)辦理了土地使用權(quán)證［靖國用（2012）第0××0號］，土地使用權(quán)人登記為鐘XX。2011年7月25日，南靖縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具《證明》，主要內(nèi)容為：鐘XX個人購買案涉房產(chǎn)，由鐘XX出資裝修、償還按揭款，已做過財產(chǎn)公證；辦理房產(chǎn)證時因工作人員疏忽，未將財產(chǎn)公證書送達房管部門，造成房產(chǎn)證上體現(xiàn)夫妻共有，房產(chǎn)為鐘XX一人購買。2014年7月16日，漳州市中級人民法院作出（2014）漳民終字第829號民事判決，認定鐘XX與張XX夫妻關(guān)系存續(xù)期間，沒有共同財產(chǎn)和共同債權(quán)債務(wù)，并判決鐘XX與張XX離婚。

上述事實，有鐘XX提交的民事判決書、生效證明書、公證書、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張、個人購房借款、商品房買賣合同、產(chǎn)權(quán)證及證明以及到庭的雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實，本院予以認定。

本院認為，男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定,對雙方具有約束力。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實,應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中,鐘XX提供的證據(jù)顯示鐘XX在與張XX登記結(jié)婚之后就鐘XX婚前購買的位于南靖縣××路××幢××號房屋進行了財產(chǎn)公證，故可知雙方在結(jié)婚后就該房產(chǎn)的歸屬進行過協(xié)商,并約定該房產(chǎn)歸鐘XX個人所有，與張XX無關(guān)。該協(xié)議系雙方真實意思表示,且符合法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。因開發(fā)商的原因?qū)е路课蒉k理產(chǎn)權(quán)登記時將該房屋登記為鐘XX在與張XX共同共有，并不影響該協(xié)議的效力,該約定對雙方均具有約束力?，F(xiàn)鐘XX請求確認涉案房屋為婚前財產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個人所有、張XX協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

依照《中華人民共和國民法典》第一千零六十五條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條、第九十三條規(guī)定，判決如下：

一、位于南靖縣××路××幢××號房屋［房屋所有權(quán)證：漳房權(quán)證山城字第Ａ××2號；土地使用權(quán)證：靖國用（2012）第0××0號］為鐘XX婚前財產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)為鐘XX個人所有；

二、張永明應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助鐘XX辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

案件受理費50元，減半收取計25元，由張永明負擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省漳州市中級人民法院。

審判員　　詹慧斌

二〇二二年十月二十五日

書記員　　陳愛珠