華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 陳鋒 見(jiàn)習(xí)記者 張玫 北京報(bào)道

據(jù)外媒報(bào)道，黑石(BX.N)近日限制了 690 億美元房地產(chǎn)投資信托基金的提款。此前，黑石旗下房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)RIET（Blackstone Real Estate Income Trust）收到巨額贖回請(qǐng)求，贖回請(qǐng)求高達(dá)18億美元，約占其資產(chǎn)凈值的2.7%，同時(shí)11月、12月收到的贖回請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)季度限額。據(jù)悉，該基金規(guī)模高達(dá)1250億美元。

由于投資者的贖回請(qǐng)求暴增，黑石開始限制BRIET基金的提款。黑石基金近日發(fā)給投資者的通知顯示，該基金允許投資者在11月贖回13億美元，僅占其收到的贖回請(qǐng)求的43%；12月黑石只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次黑石基金的房地產(chǎn)投資信托基金遭到投資者大量贖回，有幾方面原因：一是年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)急劇加息，引發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)交易的快速放緩和房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，在這樣的背景下，公開交易的道瓊斯美國(guó)精選房地產(chǎn)信托基金總回報(bào)指數(shù)（Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index）今年以來(lái)回跌幅度高達(dá)22.19%，而黑石旗下的REIT產(chǎn)品收益率披露為9.3%，引發(fā)了投資者對(duì)于其產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值的質(zhì)疑；另一方面，可能是由于亞洲市場(chǎng)震蕩，導(dǎo)致部分客戶需要贖回產(chǎn)品以獲取流動(dòng)性，從而導(dǎo)致了贖回超過(guò)其產(chǎn)品預(yù)定限額。

巨額贖回原因?yàn)楹危?/strong>

黑石是全球最大另類資產(chǎn)管理公司，所謂另類投資，主要指投資于傳統(tǒng)的股票、債券和現(xiàn)金之外的金融和實(shí)物資產(chǎn)，例如基建、房地產(chǎn)及私募股權(quán)。

濟(jì)安金信基金評(píng)價(jià)中心研究員張碧璇告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，在海外，另類投資能夠作為投資標(biāo)的的房地產(chǎn)范圍非常廣泛，包括住宅、商業(yè)物業(yè)、商場(chǎng)、鋪位、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、酒店等等，其收益一般來(lái)源于運(yùn)營(yíng)期間的租金收入和管理費(fèi)用，因此相較于股票、債券等金融工具，房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)更加穩(wěn)定，且在對(duì)抗通貨膨脹方面具有優(yōu)勢(shì)。但相應(yīng)的，房地產(chǎn)的投資收益也與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況息息相關(guān)，房地產(chǎn)投資本身周期較長(zhǎng)、流動(dòng)性相對(duì)較差，經(jīng)濟(jì)景氣度下降以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，都有可能造成底層房地產(chǎn)收益的變化從而影響投資收益。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息和美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)低迷。截至12月2日，道瓊斯美國(guó)精選REIT總回報(bào)指數(shù)(DWRTFT)大跌19.19%，而黑石REIT產(chǎn)品的年初至今凈回報(bào)率為9.3%，這與整體市場(chǎng)表現(xiàn)截然相反，導(dǎo)致投資者對(duì)其估值方法產(chǎn)生了懷疑，并導(dǎo)致投資者快速獲利了結(jié)。

不過(guò)，路透社指出，由于投資者擔(dān)心隨著利率飆升調(diào)整估值緩慢，黑石贖回請(qǐng)求達(dá)到了預(yù)設(shè)限額，這也透露著，此次擠兌潮或因美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息導(dǎo)致的利率飆升。

據(jù)悉，美聯(lián)儲(chǔ)今年已將政策利率上調(diào)375個(gè)基點(diǎn)至3.75%至4.00%區(qū)間，這是1980年代以來(lái)抗擊通脹的最快加息周期。同時(shí)，美國(guó)10年期國(guó)債收益率出現(xiàn)自2020年以來(lái)的最大單月跌幅。

摩根士丹利的 Michael Cyprys在一份研究報(bào)告中表示,對(duì)贖回請(qǐng)求的限制等可能會(huì)在短期內(nèi)刺激更多贖回。不過(guò)，強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)記錄、有利的市場(chǎng)基本面以及改善宏觀背景的空間應(yīng)有助于緩解潛在的資金外流壓力。

濟(jì)安金信基金評(píng)價(jià)中心主任王鐵牛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)最大的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)資產(chǎn)走勢(shì)受貨幣政策影響比較大， 特別是房地產(chǎn)貸款利率的走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響較大。

同時(shí)，房地產(chǎn)投資相對(duì)其他類的資產(chǎn)， 還具有投資資金規(guī)模較大、杠桿比例較高、流動(dòng)性相對(duì)較弱的特點(diǎn)。

5000億美元規(guī)模的資產(chǎn)管理公司 Principal Global Investors 的首席策略師 Seema Shah 在談到未來(lái)的潛在陷阱時(shí)表示：“我們必須小心利率大幅上升，某些資產(chǎn)類別將受到影響?！?/p>美房?jī)r(jià)暴跌

美國(guó)按揭貸款數(shù)據(jù)提供商Black Knight Data & Analytics總裁Ben Graboske 不久前表示，在今年第二季度達(dá)到頂峰之后，房地產(chǎn)在2022年第三季度出現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的收縮水平。

據(jù)Black Knight報(bào)告，從房?jī)r(jià)中值數(shù)據(jù)看，7月份美國(guó)房?jī)r(jià)中值環(huán)比下跌105%，創(chuàng)下了自雷曼兄弟破產(chǎn)以來(lái)最大的單月跌幅。8月環(huán)比下跌0.98%，9月份房?jī)r(jià)中值下跌 0.52%，延續(xù)了下跌趨勢(shì)。

此外，美國(guó)的成屋銷售數(shù)量不斷下滑。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NATIonAL ASSOCIATION OF REALTORS）的數(shù)據(jù)，10月份成屋銷售連續(xù)第9個(gè)月下滑。10月份銷售額較9月份下降 5.9%，較一年前下降28.4%。

價(jià)格方面，根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，美國(guó)2022年6 月的購(gòu)房?jī)r(jià)格比2019年6月高出約 80%。但自2022年6月這一房?jī)r(jià)制高點(diǎn)起，美國(guó)房?jī)r(jià)便已開始出現(xiàn)較明顯的下跌。截至10月，美國(guó)成屋銷售價(jià)格中位數(shù)從41.38萬(wàn)美元快速下跌至35.57萬(wàn)美元。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Lawrence Yun 11月11日在表示，2022 年抵押貸款利率以前所未有的速度攀升（從1月份的3%升至當(dāng)日的7%左右）的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷對(duì)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)產(chǎn)生了巨大影響。

王鐵牛對(duì)本報(bào)記者表示，本輪美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大跌原因是，進(jìn)入2022年后在通脹壓力下，美聯(lián)儲(chǔ)多次加息，美國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)也隨之下跌。同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還有一定下行空間，這是美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)遭遇擠兌的主要原因。

編輯：嚴(yán)暉 主編：夏申茶