2022年，樓市寒冬。

全年開發(fā)投資下滑10%，為年度最 大跌幅。上一次開發(fā)投資承壓，還是去庫存的2015年，當(dāng)年開發(fā)投資仍然增長1%。全年土地出讓下滑53.4%，新開工下滑39.4%，也都是年度最 大跌幅。

去年全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現(xiàn)資金流緊張，甚至公開市場違約。

寒冬之后，樓市的2023迎來夢幻開局。尤其是農(nóng)歷春節(jié)假期回來后，成都樓市回暖、杭州回暖、蘇州回暖、東莞回暖……

一地房產(chǎn)中介更是喊出了驚人的口號：跌了三年的樓市，一周就要漲回來。

金融市場也給予了非常的積極回應(yīng)。反應(yīng)內(nèi)需的黑色系持續(xù)爆發(fā)，鐵礦石主力期貨價格已經(jīng)去到了922元/噸，大幅刷新節(jié)前高位，較去年11月累計上漲57%。螺紋鋼也是如此，連續(xù)5天大漲，累計漲幅高達(dá)5.5%。

樓市突然強勢回暖，讓普通購房者陷入深深的迷茫：到底是市場反彈下的曇花一現(xiàn)，還是市場反轉(zhuǎn)下的啟動上沖？

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當(dāng)下，全國樓市最燃的城市，恐怕要算成都了。

1月23日至2月19日，成都一二手房共計成交20359套，是杭州、南京同期的2倍有余。其中，新房成交7282套，二手房成交13077套。2月6日之后，新房每日成交500套左右，二手房成交800-1000套。

上周，成都累計成交7564套，單周銷量超過過去三周總量的50%以上。其中，2月13日，單日成交突破1500套，是其深圳一周的量。可見成都樓市成交有多么活躍。

成交火爆之后，房價就會蠢蠢欲動。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，成都房價環(huán)比上漲超過0.6%，僅次于上海以及合肥的0.7%。同比漲幅高達(dá)8.6%，位居全國首位。更為勁爆的是，上周某新盤取證，備案單價每平米去到79120元，捅破了成都新房房價天花板。

很顯然，成都是整個西南地區(qū)乃至整個西部地區(qū)房市復(fù)蘇最明顯的城市。

其實，2018年以來，成都房價絕大多時候都在漲，只是短暫在2021年小幅跌過5個月，之后繼續(xù)一路上漲。尤其是2022年，在全國樓市寒冬之下，成都可謂是中國樓市韌性最強的城市了。先感受一下房價氛圍：

2022年，全國每個月房價沒有下跌的城市，只有4座——北京、上海、成都以及杭州。其中，杭州因為新房嚴(yán)重限價，與市場價差距很大，保持每個月上漲有一定必然性。成都雖然也有限價，但與市場價懸殊相對偏小，且二手房市場非常成熟，算是一個健康良性的樓市格局。

去年，成都二手房累計成交151376套，是2021年成交量的310%。其中，新房成交142982套，同比仍有下跌，但成交量PK掉一線城市，位列全國NO .1。需要說明的是，成都住房市場二手房較為熱門，新房市場多呈現(xiàn)出改善特征，因為建面單價與總價較高，成交量要遜色一些。

成都二手房市場相對成熟，也說明居住需求非常旺盛。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，成都二手房買房人的平均年齡僅僅33歲。從年齡可以推斷，大多為首次置業(yè)。

成都樓市為何會如此堅挺？

目前，成都常住人口高達(dá)2119萬人（較10年前流凈入660萬），僅次于重慶、上海與北京。2021年，成都人口凈流入超過20萬人，如果排除武漢異常的100萬，位列全國第 一。2022年，數(shù)據(jù)還未出爐，相信進(jìn)入全國前3沒多大問題。目前，成都經(jīng)濟總量突破2萬億元，位居全國第7位。且安逸、休閑、宜居的城市環(huán)境與氛圍，吸引著一批又一批從一線城市回來的年輕人。

成都樓市延續(xù)火熱勢頭，頗有一些特立獨行。

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除了成都外，強二線的蘇州最近兩周也比較猛，新房成交有700-800套，相比春節(jié)前一周成交暴漲了10倍。武漢也是，這個月前12天，新房成交突破4300套，環(huán)比暴增300%。

一線城市成交也有所回暖。北京2月二手住宅網(wǎng)簽累計5393套，日均415套，一些地區(qū)節(jié)后帶看量甚至達(dá)到2017年同期水平。上海2月日均成交達(dá)到500多套，基本超過枯榮線1.5萬套左右。深圳上周二手房成交高達(dá)780套，刷新2022年周度最高記錄。廣州新房成交也有所起色，但要弱于北上深。

全國樓市剖有燃起來的市場氛圍。在我看來，這是政策組合拳的必然。2022年11月以來，政策密集打出了“三支箭”，從保交樓到保企業(yè)，進(jìn)行了超大規(guī)模的救援。

第 一支箭，信貸。據(jù)中指院統(tǒng)計，自從金融16條以來（截止1月31日），商業(yè)銀行披露的意向性授信計劃涉及至少67家房企，合計額度6.06萬億元。

第二支箭，債券融資。在央行支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會和中債增支持民營企業(yè)債務(wù)融資，預(yù)計支持約2500億元的民營債券融資。

第三支箭，股權(quán)融資。據(jù)不完全統(tǒng)計，自11月28日證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化5項涉房企業(yè)股權(quán)融資政策以來，陸續(xù)有33家A股/H股上市房企發(fā)布股權(quán)融資計劃，總募資金額超657億元。

2月20日，證監(jiān)會還啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。這又會給房地產(chǎn)帶來資金上的增援，足以見得監(jiān)管層對于房地產(chǎn)市場的用心呵護(hù)。

地產(chǎn)需求端，多地因城施策，亦出臺了諸多政策。第 一個大招，下調(diào)按揭抵押貸款利率。其中，包括鄭州、珠海、廈門、福州、武漢、天津、太原等14個二線城市首套商貸利率跌破4%。此外，溫州、湛江、唐山等17個三線城市同樣跌破4%。

第二個核心政策是取消限購限貸。東莞、佛山、揚州等城市已全面取消限購，南京、成都、西安等新一線城市也優(yōu)化了樓市限購。2月6日，武漢宣布，將住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格。其實，這本質(zhì)上其實算是取消限購了，是強二線城市第 一個這樣干的。

此外，杭州一些銀行延長貸款年齡至75周歲。寧波一些銀行將“貸款人年齡+貸款期限”最長之合不超過80年，成都一些銀行更是不超過90年。

供需兩端的重拳出手，疊加疫情放開以及收入預(yù)期的回升，房地產(chǎn)市場再怎么也會有一波回暖，甚至“小陽春”。

但，房地產(chǎn)市場再也回不到過去的輝煌。2021年，商品房銷售額突破18萬億元，將會是中國房地產(chǎn)市場超級歷史拐點，趨勢將無法逆轉(zhuǎn)。

政策面，“房住不炒”始終是大原則和大前提。在2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，依舊堅持提出要“房住不炒”，保持了戰(zhàn)略定力。

利率端，央行也留了后手——對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

一線城市依舊保持著嚴(yán)格的限購限貸等調(diào)控政策，按揭利率也非常堅挺。全國樓市風(fēng)向標(biāo)在北上深，它們沒動，其余城市再迎暴漲幾無可能。除了一線，主要的強二線依舊保持著相對嚴(yán)格的調(diào)控手段，優(yōu)化政策可以，完全放開也束手束腳。

政策是一方面，中國樓市基本盤也不支持樓市再來一波了。據(jù)澤平宏觀，全國套戶比已經(jīng)1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將收縮，房地產(chǎn)長周期拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

對此，高層也有清晰認(rèn)識——深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策……

來源：官方新聞

2023年，樓市小陽春會有，但這并不是反轉(zhuǎn)，全面暴漲沒有可能性。

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2022年，全國百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。這次下跌，疊加疫情的沖擊，打破了普通老百姓認(rèn)知的“永遠(yuǎn)漲”的固有信仰。這也顛覆了多數(shù)炒房客的幻想。

房地產(chǎn)行業(yè)終究還是告別了野蠻生長的黃金時代。大時代落幕，地產(chǎn)已經(jīng)不可避免地進(jìn)入了存量時代。房住不炒，不是一句空話。它會在中國樓市歷史上留下濃墨重彩的一筆。