31602/25
大家好，我是謝暉。樓市的第三只箭還在飛，去年11月關(guān)于房企融資的5項(xiàng)措施中就提到了積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用這一點(diǎn)，而就在前天晚上，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，滿足不動產(chǎn)的合理融資需求，證監(jiān)會正式啟動了私募基金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)。這是啥意思呢，大家可以理解成，資本可以建立房產(chǎn)類的投資基金，看好樓市的投資者，不一定要去真的買房了，買這類基金就可以了，操盤人會拿著這些錢去投資不動產(chǎn)，以前是不讓私募資本投資普通住宅產(chǎn)品的，而現(xiàn)在呢，基本給你囊括到了，包括存量商品住宅、保障性住房、租賃住房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等都可以涉獵，不僅如此，還鼓勵境外的投資者來投資這類基金。
乍一看，這咋有點(diǎn)像21年深房理的合規(guī)升級版了，可能很多人還不知道深房理過去的玩法，給大家簡單介紹一下，深房理的操作可以類比為先前溫州炒房團(tuán)常用的“老太太銀行”——集資代持買房的PLUS版，比如，深圳一處房產(chǎn)標(biāo)價1000萬，通過找50個人集資，每人出20萬，然后以你或者其中任何一個人的名義代持，來購買房產(chǎn)，按出資額共擔(dān)風(fēng)險共享收益。之后，任何一個人都可以把手里的份額按照本金加上溢價轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)有的或者新的投資者。既不用你有購房資格，也不用你申請房貸，這樣吸引了很多錢不夠買一套房但是又想分深圳房產(chǎn)升值一杯羹的人參與。
這么一看，好像沒啥毛病，但是風(fēng)險卻非常大。因?yàn)檫@樣一搞，本質(zhì)上是改變了房地產(chǎn)交易的性質(zhì)，把房子對業(yè)主的一級市場變成了房子對投資者的二級市場，一個房子被分成了50份，已經(jīng)不再是依托這個房子的房產(chǎn)證，而是每個人手上的游離于房子之外的股票了，也就是虛擬的資本，等于深房理自己私發(fā)股票，把房地產(chǎn)私自證券化了，這是堅(jiān)決不允許的，不僅涉嫌非法騙貸，如果資金鏈出現(xiàn)問題，成規(guī)模爆發(fā)，對于整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險不言而喻。
那現(xiàn)在通過私募基金方式就是正規(guī)的了，相當(dāng)于救市的方式又多了一種了，23年已經(jīng)過了兩個月了，但是很多地方的樓市并沒有被救起來，支柱產(chǎn)業(yè)的口號如何落實(shí)，是壓在地方政府心里的一塊大石頭，像廣州的集中土拍也要來了，拿出了很多寶藏地塊，看看首秀業(yè)績?nèi)绾瘟?。樓市現(xiàn)在回暖確實(shí)很難持續(xù)支撐下去，短租的爆發(fā)一下，后勁不會特別足。
拿百城房價走勢來說，2月第三周，有37座城市出現(xiàn)上漲，74座城市出現(xiàn)下跌，說明全國至少95%的城市都還處于沒救起來的狀態(tài)，高層想穩(wěn)住房價，創(chuàng)造剛需或者二套的合理購房需求，就在思考各種政策和辦法，但是現(xiàn)在單純的刺激樓市好像效果不大了，很多城市的房地產(chǎn)慢慢在失去金融屬性，所以現(xiàn)在只能換一種方式，引入私募資本，重新將房地產(chǎn)的金融屬性提升起來，未來，大家買房將不再局限于買一套房了，更多人可能會參與到房地產(chǎn)基金中去，拿著1萬塊就可以買深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目了。
單從資本角度來看，這個政策對房地產(chǎn)行業(yè)肯定是重大利好，畢竟資本以前就一直垂涎房地產(chǎn)這塊蛋糕，但是都要通過實(shí)體方式去拍地-建樓-賣樓才能實(shí)現(xiàn)，要不就是過去香港很多地產(chǎn)商那一套，囤地不賣等升值，但是現(xiàn)在拍地基本都會加一項(xiàng)，項(xiàng)目開發(fā)的時間限制，如果規(guī)定時間不開發(fā)，買的地可能就直接被收回了，所以這一套玩法搞不動了，也導(dǎo)致很長一段時間李嘉誠不在內(nèi)地拍地了 ，就是因?yàn)檫@個原因。
而現(xiàn)在呢，資本直接進(jìn)入證券市場玩樓市，那就是點(diǎn)擊鼠標(biāo)然后到賣掉的操作，其他行業(yè)玩的轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)這個行業(yè)肯定更沒問題了，房子的合法證券化。那能操盤私募資本都是人中龍鳳，會選擇的項(xiàng)目必然是核心城市的核心地段住宅項(xiàng)目或者有開發(fā)價值的商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)生持續(xù)升值收益、回報收益的好房子才能入這些人的法眼，想通過這些人去救三四五線的房產(chǎn)，估計(jì)是幻想，只會加劇核心房產(chǎn)與垃圾房產(chǎn)之間的差距。
從三四五線的地方政府角度來說，這個政策反而是一個利空，尤其對于三四五線城市而言，這些城市的樓市會更難了，資金層面，過去這些弱城市的居民無法深入?yún)⑴c核心城市房價升值的進(jìn)程，拿著大量的存款只能放銀行，而現(xiàn)在，很多小城市的居民都可以有機(jī)會參與核心城市的房產(chǎn)升值，必然會有大量的人取出錢買入這些房產(chǎn)基金，而不會買入本地的更多房產(chǎn)，而原本的開發(fā)商也不會被吸引到這里來拿地了，因?yàn)轭A(yù)期就差，二手交易也很低，外來資本流出，本地居民存款外泄，對于這類城市的地方政府來說，兩頭都堵不住啊，有點(diǎn)擔(dān)心這些城市的公務(wù)員工資了，說不定后面小城市公務(wù)員一波離職潮將要到來了，這不，有地方已經(jīng)開始延長公務(wù)員報名年齡了，延長到40歲，后面完全放開也是可能的。
從普通購房者角度來說，會吸引更多三四五線城市的老百姓加入到核心房產(chǎn)的投資中，以前是礙于一線總價貴、沒有名額、或者地理因素，無法買入，但是呢，現(xiàn)在開個賬戶，全國任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目普通投資者都可以插一腳獲利了，樓市股市將更加深入的綁定在一起，以后估計(jì)就不會分炒股還是炒房了，因?yàn)槌垂梢部梢猿捶?，炒房也可以炒股，炒房也不會是貶義詞，但是炒房風(fēng)險也會更大，就像炒股有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎一直在耳邊環(huán)繞。
不僅如此，如果不是真正想買房住的人，會權(quán)衡一下這個杠桿率和回報率，因?yàn)楝F(xiàn)在核心城市的租售比非常差，基本都要80年甚至100年才可能收回房款，所以如果房子不能持續(xù)升值，那基本就是一筆賠錢買賣，但是證券化后就不一樣了，隨時買入、隨時賣出，只要有起伏就能賺錢，這樣也會降低房子的長期主義的本質(zhì)，會導(dǎo)致95%的人都賺不到房地產(chǎn)升值的錢，只有背后的操盤手和地產(chǎn)商能夠獲得最大的利好。
所以大家買房要注意了，以前由于政策限制，大家買房還只是人與人之間的競爭，現(xiàn)在是普通人和資本之間的競爭了，資本把房子玩成證券的話，有很多種大家完全想不到的方法，大家都知道美國的次貸危機(jī)的源頭就在于華爾街所謂的“金融創(chuàng)新”，整個次貸危機(jī)之所以爆發(fā)，最核心的導(dǎo)火索就是“次級貸款債券化”。所以后續(xù)對于私募基金的玩法一定要加強(qiáng)監(jiān)督，不然這個風(fēng)險還是有的。
現(xiàn)在這個政策正在試點(diǎn)，后續(xù)擺在大家面前的有兩個選擇，到底是買房還是買房產(chǎn)基金，不過可以肯定的是，好的房產(chǎn)或者房產(chǎn)基金慢慢就變成資本家、有房人、有錢人的游戲了，咱們這些普通人，有個自己住的小房子就行了，錢是賺不完的，欲望也是無窮的，試點(diǎn)也加了很多條條框框的條件，只是讓更強(qiáng)的資本多了一個選擇而已，如果能賺錢資本肯定就會進(jìn)去玩，但是咱們普通人得保住自己的一點(diǎn)錢活著，不讓資本收割掉、不讓大水漫灌通脹掉，很多人就已經(jīng)非常滿足了。
乍一看，這咋有點(diǎn)像21年深房理的合規(guī)升級版了，可能很多人還不知道深房理過去的玩法，給大家簡單介紹一下，深房理的操作可以類比為先前溫州炒房團(tuán)常用的“老太太銀行”——集資代持買房的PLUS版，比如，深圳一處房產(chǎn)標(biāo)價1000萬，通過找50個人集資，每人出20萬，然后以你或者其中任何一個人的名義代持，來購買房產(chǎn)，按出資額共擔(dān)風(fēng)險共享收益。之后，任何一個人都可以把手里的份額按照本金加上溢價轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)有的或者新的投資者。既不用你有購房資格，也不用你申請房貸，這樣吸引了很多錢不夠買一套房但是又想分深圳房產(chǎn)升值一杯羹的人參與。
這么一看，好像沒啥毛病，但是風(fēng)險卻非常大。因?yàn)檫@樣一搞，本質(zhì)上是改變了房地產(chǎn)交易的性質(zhì)，把房子對業(yè)主的一級市場變成了房子對投資者的二級市場，一個房子被分成了50份，已經(jīng)不再是依托這個房子的房產(chǎn)證，而是每個人手上的游離于房子之外的股票了，也就是虛擬的資本，等于深房理自己私發(fā)股票，把房地產(chǎn)私自證券化了，這是堅(jiān)決不允許的，不僅涉嫌非法騙貸，如果資金鏈出現(xiàn)問題，成規(guī)模爆發(fā)，對于整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險不言而喻。
那現(xiàn)在通過私募基金方式就是正規(guī)的了，相當(dāng)于救市的方式又多了一種了，23年已經(jīng)過了兩個月了，但是很多地方的樓市并沒有被救起來，支柱產(chǎn)業(yè)的口號如何落實(shí)，是壓在地方政府心里的一塊大石頭，像廣州的集中土拍也要來了，拿出了很多寶藏地塊，看看首秀業(yè)績?nèi)绾瘟?。樓市現(xiàn)在回暖確實(shí)很難持續(xù)支撐下去，短租的爆發(fā)一下，后勁不會特別足。
拿百城房價走勢來說，2月第三周，有37座城市出現(xiàn)上漲，74座城市出現(xiàn)下跌，說明全國至少95%的城市都還處于沒救起來的狀態(tài)，高層想穩(wěn)住房價，創(chuàng)造剛需或者二套的合理購房需求，就在思考各種政策和辦法，但是現(xiàn)在單純的刺激樓市好像效果不大了，很多城市的房地產(chǎn)慢慢在失去金融屬性，所以現(xiàn)在只能換一種方式，引入私募資本，重新將房地產(chǎn)的金融屬性提升起來，未來，大家買房將不再局限于買一套房了，更多人可能會參與到房地產(chǎn)基金中去，拿著1萬塊就可以買深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目了。
單從資本角度來看，這個政策對房地產(chǎn)行業(yè)肯定是重大利好，畢竟資本以前就一直垂涎房地產(chǎn)這塊蛋糕，但是都要通過實(shí)體方式去拍地-建樓-賣樓才能實(shí)現(xiàn)，要不就是過去香港很多地產(chǎn)商那一套，囤地不賣等升值，但是現(xiàn)在拍地基本都會加一項(xiàng)，項(xiàng)目開發(fā)的時間限制，如果規(guī)定時間不開發(fā)，買的地可能就直接被收回了，所以這一套玩法搞不動了，也導(dǎo)致很長一段時間李嘉誠不在內(nèi)地拍地了 ，就是因?yàn)檫@個原因。
而現(xiàn)在呢，資本直接進(jìn)入證券市場玩樓市，那就是點(diǎn)擊鼠標(biāo)然后到賣掉的操作，其他行業(yè)玩的轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)這個行業(yè)肯定更沒問題了，房子的合法證券化。那能操盤私募資本都是人中龍鳳，會選擇的項(xiàng)目必然是核心城市的核心地段住宅項(xiàng)目或者有開發(fā)價值的商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)生持續(xù)升值收益、回報收益的好房子才能入這些人的法眼，想通過這些人去救三四五線的房產(chǎn)，估計(jì)是幻想，只會加劇核心房產(chǎn)與垃圾房產(chǎn)之間的差距。
從三四五線的地方政府角度來說，這個政策反而是一個利空，尤其對于三四五線城市而言，這些城市的樓市會更難了，資金層面，過去這些弱城市的居民無法深入?yún)⑴c核心城市房價升值的進(jìn)程，拿著大量的存款只能放銀行，而現(xiàn)在，很多小城市的居民都可以有機(jī)會參與核心城市的房產(chǎn)升值，必然會有大量的人取出錢買入這些房產(chǎn)基金，而不會買入本地的更多房產(chǎn)，而原本的開發(fā)商也不會被吸引到這里來拿地了，因?yàn)轭A(yù)期就差，二手交易也很低，外來資本流出，本地居民存款外泄，對于這類城市的地方政府來說，兩頭都堵不住啊，有點(diǎn)擔(dān)心這些城市的公務(wù)員工資了，說不定后面小城市公務(wù)員一波離職潮將要到來了，這不，有地方已經(jīng)開始延長公務(wù)員報名年齡了，延長到40歲，后面完全放開也是可能的。
從普通購房者角度來說，會吸引更多三四五線城市的老百姓加入到核心房產(chǎn)的投資中，以前是礙于一線總價貴、沒有名額、或者地理因素，無法買入，但是呢，現(xiàn)在開個賬戶，全國任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目普通投資者都可以插一腳獲利了，樓市股市將更加深入的綁定在一起，以后估計(jì)就不會分炒股還是炒房了，因?yàn)槌垂梢部梢猿捶?，炒房也可以炒股，炒房也不會是貶義詞，但是炒房風(fēng)險也會更大，就像炒股有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎一直在耳邊環(huán)繞。
不僅如此，如果不是真正想買房住的人，會權(quán)衡一下這個杠桿率和回報率，因?yàn)楝F(xiàn)在核心城市的租售比非常差，基本都要80年甚至100年才可能收回房款，所以如果房子不能持續(xù)升值，那基本就是一筆賠錢買賣，但是證券化后就不一樣了，隨時買入、隨時賣出，只要有起伏就能賺錢，這樣也會降低房子的長期主義的本質(zhì)，會導(dǎo)致95%的人都賺不到房地產(chǎn)升值的錢，只有背后的操盤手和地產(chǎn)商能夠獲得最大的利好。
所以大家買房要注意了，以前由于政策限制，大家買房還只是人與人之間的競爭，現(xiàn)在是普通人和資本之間的競爭了，資本把房子玩成證券的話，有很多種大家完全想不到的方法，大家都知道美國的次貸危機(jī)的源頭就在于華爾街所謂的“金融創(chuàng)新”，整個次貸危機(jī)之所以爆發(fā)，最核心的導(dǎo)火索就是“次級貸款債券化”。所以后續(xù)對于私募基金的玩法一定要加強(qiáng)監(jiān)督，不然這個風(fēng)險還是有的。
現(xiàn)在這個政策正在試點(diǎn)，后續(xù)擺在大家面前的有兩個選擇，到底是買房還是買房產(chǎn)基金，不過可以肯定的是，好的房產(chǎn)或者房產(chǎn)基金慢慢就變成資本家、有房人、有錢人的游戲了，咱們這些普通人，有個自己住的小房子就行了，錢是賺不完的，欲望也是無窮的，試點(diǎn)也加了很多條條框框的條件，只是讓更強(qiáng)的資本多了一個選擇而已，如果能賺錢資本肯定就會進(jìn)去玩，但是咱們普通人得保住自己的一點(diǎn)錢活著，不讓資本收割掉、不讓大水漫灌通脹掉，很多人就已經(jīng)非常滿足了。
