在過去的一年，面對宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、國內(nèi)外環(huán)境多變及疫情反復(fù)等眾多阻力，大量上市公司業(yè)績下滑，但也有部分公司克服了外部因素和二級市場波動環(huán)境對經(jīng)營基本盤的不利影響，實現(xiàn)了業(yè)績正增長，上海臨港（600848）(SH.600848)便是其中之一。作為臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的主力軍，上海臨港是園區(qū)公司內(nèi)少有的股東資源豐富，具備擴(kuò)張屬性的公司，今天我們以三季報為窗口，深入分析其在非經(jīng)常性因素擾動下，如何能夠?qū)崿F(xiàn)核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長。

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)增長，品牌價值獲認(rèn)可

作為上海市園區(qū)開發(fā)龍頭之一，上海臨港在疫情之下勇?lián)鷩笫姑c責(zé)任，全力支持園區(qū)企業(yè)應(yīng)對疫情、共渡難關(guān)，對下屬園區(qū)內(nèi)小微企業(yè)減免租金，推動園區(qū)和園區(qū)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)公司公告顯示，2022年上海臨港預(yù)計減免小微企業(yè)租金共3.99億元，預(yù)計影響凈利潤2.32億元。截至2022年三季度，公司實現(xiàn)營收49.2億，同比增長2.63%，在租面積為292萬平米，同比增長13.9%，前三季度租金收入(減免后)18.4億元，同比增長13.2%;凈利潤8.7億元，同比下降34.1%。盈利短期下滑主要原因除租金減免外，還包括因疫情導(dǎo)致2022年上半年開工及竣工進(jìn)度擱置，影響產(chǎn)品銷售與結(jié)算進(jìn)度;同時受市場波動因素影響，產(chǎn)業(yè)投資基金的投資收益及金融資產(chǎn)公允價值變動損益同比大幅減少。公司作為上海園區(qū)開發(fā)龍頭之一，豐富的園區(qū)資源為業(yè)績增長提供保障，剔除短期非經(jīng)常性因素影響，公司經(jīng)營保持穩(wěn)健。還原非經(jīng)常性擾動因素后，整體毛利率約61%，同比上升一個百分點。公司產(chǎn)品溢價率，扣除減租影響后產(chǎn)品月租金單價依然保持較高水平，月每平米租金為69.8元，在減租影響下同比僅下降0.6%。展望2023年，隨著疫情影響逐漸消退，園區(qū)租賃和銷售業(yè)務(wù)將恢復(fù)貢獻(xiàn)更多業(yè)績。

融資渠道暢通，財務(wù)運(yùn)營穩(wěn)健

上海臨港作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)營模式、收入來源、區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)等方面與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)存在一定差異，有著較為豐富的融資渠道和較低的融資成本，展現(xiàn)出內(nèi)強(qiáng)外韌的抗風(fēng)險能力，具備一定的融資優(yōu)勢，有益于公司財務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營。根據(jù)公司公告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季報，上海臨港已發(fā)行八期超短融資券，平均票面利率在2%以內(nèi)，整體平均融資成本3.36%，優(yōu)質(zhì)物業(yè)兌現(xiàn)預(yù)期受到金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可;在手貨幣資金43.6億，同比增長44.5%，發(fā)展資金充沛，資產(chǎn)負(fù)債率61.3%，負(fù)債規(guī)?？煽?，經(jīng)營管控穩(wěn)健。

股東資源豐富，拓展空間廣闊

公司是上海市國資委下屬的臨港集團(tuán)旗下的專業(yè)從事產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)的上市公司，作為臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的主力軍，具有極高的政策資源稟賦，未來有希望承接臨港集團(tuán)更多核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。根據(jù)公開資料顯示，2022年上半年末臨港集團(tuán)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)分別為上海臨港的3.4及2.8倍，隨著臨港集團(tuán)旗下資產(chǎn)逐漸成熟并注入上市公司，上海臨港的業(yè)務(wù)規(guī)模成長性將持續(xù)體現(xiàn)。

另外，公司作為上海市國資委下屬國有上市公司，在區(qū)位布局上更具廣泛性和靈活性，近年來，上海臨港依托上海自由貿(mào)易區(qū)臨港新片區(qū)、上?？苿?chuàng)中心及長三角一體化建設(shè)等國家戰(zhàn)略，在上海浦東、徐匯、松江、閔行、奉賢、金山、嘉定等上海未來城市發(fā)展的重點板塊已進(jìn)行深入布局，同時在昆明、常熟、海南、大豐等上海域外區(qū)域進(jìn)行前瞻性的布局，形成跨區(qū)分工、聯(lián)動發(fā)展的園區(qū)發(fā)展格局，全面打開未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。

從“房東”到“股東”，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利

近年來，上海臨港積極探索“基金+基地”、產(chǎn)金融合的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，組建上市公司產(chǎn)業(yè)投資平臺，加大產(chǎn)業(yè)投資和直接投資力度，為公司可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造新的利潤增長點。根據(jù)公司相關(guān)公告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度，產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模約7億元(同期銀行理財產(chǎn)品投資規(guī)模1.2億元)，已投資多個園區(qū)頭部企業(yè)和科創(chuàng)企業(yè)，做大特色產(chǎn)業(yè)集群，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。