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2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，對不動產(chǎn)私募投資基金投資范圍、管理人要求、適格投資者、防范風(fēng)險等做出了詳細(xì)規(guī)定。不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，更好滿足房企合理融資需求，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
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政策主要內(nèi)容
1、政策目的：促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，轉(zhuǎn)型發(fā)展，探索新發(fā)展模式。
2、投資范圍：包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。存量商品住宅是指“五證”齊全，已經(jīng)銷售或者正在主體建設(shè)的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)房。商業(yè)營業(yè)用房是指寫字樓、商場、酒店等?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
3、管理人要求：在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來累計(jì)投資本金不低于100億元人民幣。具有3個以上不動產(chǎn)項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)。最近三年未發(fā)生重大違規(guī)行為。
4、投資人要求：首輪實(shí)繳出資不低于1000萬，自然人投資者出資額不得超過基金實(shí)繳額的20%。
另外對不動產(chǎn)私募基金的合同文本、信息披露、關(guān)聯(lián)交易等方面也做了詳細(xì)規(guī)定。
影響分析
1、從投資機(jī)構(gòu)角度來看，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式擴(kuò)大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，在投資對象、投資結(jié)構(gòu)等方面豐富了私募基金的運(yùn)作范圍。
擴(kuò)展不動產(chǎn)投資范圍，投資標(biāo)的更為豐富
2022年11月28號，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中指出開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。不動產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
放寬股債比限制，提升基金運(yùn)作靈活度
《指引》要求不動產(chǎn)私募基金應(yīng)當(dāng)持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。如果基金含自然人，則可以股東借款形式提供最多2倍于股權(quán)投資的借款，也就是股債比為1:2；如果全部為機(jī)構(gòu)投資者，則由合同來約定股債比。此舉放寬了傳統(tǒng)基金4:1的股債比要求，為私募基金投資不動產(chǎn)提供了更大的規(guī)?？臻g和結(jié)構(gòu)空間。同時基金還可以將基金財(cái)產(chǎn)對外提供抵質(zhì)押，通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源，進(jìn)一步提高了基金的運(yùn)作效率。
2、從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。
盤活存量資產(chǎn)，補(bǔ)充流動性
《指引》明確劃分了基金投資范圍，由傳統(tǒng)的保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)擴(kuò)展到特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。當(dāng)前房企的主要任務(wù)包括在建項(xiàng)目的“保交付”、以及改善資產(chǎn)負(fù)債表，其中存貨、商業(yè)地產(chǎn)均為房企持有的主要資產(chǎn)項(xiàng)目。私募基金入場參與投資，可通過項(xiàng)目股權(quán)融資、購買持有資產(chǎn)等方式為房企開辟新的資金補(bǔ)充渠道，有利于盤活房企存量資產(chǎn)，通加快資產(chǎn)端的流動性。
加強(qiáng)“保交付”能力
當(dāng)前房企的首要任務(wù)為在建項(xiàng)目的“保交付”，而《指引》提到私募可投資的存量商品住宅為五證齊全的、已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目。私募基金投資此類項(xiàng)目，一方面可以注入股權(quán)資本，另一方面可以提供相應(yīng)借款，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金保障，加速項(xiàng)目“保交付”進(jìn)程。
開辟新籌資渠道
此前“金融16條”中提到穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施中提到進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，隨后已有產(chǎn)業(yè)園、長租項(xiàng)目的REITs發(fā)行落地，房企通過盤活持有的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了融資。而不動產(chǎn)私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛，資金體量也更為龐大，對房企來說是更有潛力的融資對象和機(jī)會。
促進(jìn)股權(quán)融資，改善資產(chǎn)負(fù)債表
將有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。對于房企來說，引進(jìn)不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。
3、從社會效益來看，不動產(chǎn)私募投資基金一方面為社會投資機(jī)構(gòu)及居民增加了新的投資渠道，另一方面也為推動行業(yè)新發(fā)展模式貢獻(xiàn)力量。
提供新投資渠道
不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動。
促進(jìn)住房保障體系建設(shè)
保障性住房、市場化租賃住房也納入了此次私募基金投資范圍，可以預(yù)見未來私募基金將通過投資運(yùn)營保障性住房、長租公寓為住房保障體系的建設(shè)提供支持。
助力行業(yè)優(yōu)化調(diào)整
基金成立后需要相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行管理，項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營也需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，因此將會推動代建等輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，助力房地產(chǎn)行業(yè)的人才、業(yè)務(wù)優(yōu)化調(diào)整。
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2、投資范圍：包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。存量商品住宅是指“五證”齊全，已經(jīng)銷售或者正在主體建設(shè)的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)房。商業(yè)營業(yè)用房是指寫字樓、商場、酒店等?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
3、管理人要求：在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來累計(jì)投資本金不低于100億元人民幣。具有3個以上不動產(chǎn)項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)。最近三年未發(fā)生重大違規(guī)行為。
4、投資人要求：首輪實(shí)繳出資不低于1000萬，自然人投資者出資額不得超過基金實(shí)繳額的20%。
另外對不動產(chǎn)私募基金的合同文本、信息披露、關(guān)聯(lián)交易等方面也做了詳細(xì)規(guī)定。
影響分析1、從投資機(jī)構(gòu)角度來看，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式擴(kuò)大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，在投資對象、投資結(jié)構(gòu)等方面豐富了私募基金的運(yùn)作范圍。
擴(kuò)展不動產(chǎn)投資范圍，投資標(biāo)的更為豐富
2022年11月28號，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中指出開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。不動產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
放寬股債比限制，提升基金運(yùn)作靈活度
《指引》要求不動產(chǎn)私募基金應(yīng)當(dāng)持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。如果基金含自然人，則可以股東借款形式提供最多2倍于股權(quán)投資的借款，也就是股債比為1:2；如果全部為機(jī)構(gòu)投資者，則由合同來約定股債比。此舉放寬了傳統(tǒng)基金4:1的股債比要求，為私募基金投資不動產(chǎn)提供了更大的規(guī)?？臻g和結(jié)構(gòu)空間。同時基金還可以將基金財(cái)產(chǎn)對外提供抵質(zhì)押，通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源，進(jìn)一步提高了基金的運(yùn)作效率。
2、從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。
盤活存量資產(chǎn)，補(bǔ)充流動性
《指引》明確劃分了基金投資范圍，由傳統(tǒng)的保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)擴(kuò)展到特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。當(dāng)前房企的主要任務(wù)包括在建項(xiàng)目的“保交付”、以及改善資產(chǎn)負(fù)債表，其中存貨、商業(yè)地產(chǎn)均為房企持有的主要資產(chǎn)項(xiàng)目。私募基金入場參與投資，可通過項(xiàng)目股權(quán)融資、購買持有資產(chǎn)等方式為房企開辟新的資金補(bǔ)充渠道，有利于盤活房企存量資產(chǎn)，通加快資產(chǎn)端的流動性。
加強(qiáng)“保交付”能力
當(dāng)前房企的首要任務(wù)為在建項(xiàng)目的“保交付”，而《指引》提到私募可投資的存量商品住宅為五證齊全的、已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目。私募基金投資此類項(xiàng)目，一方面可以注入股權(quán)資本，另一方面可以提供相應(yīng)借款，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金保障，加速項(xiàng)目“保交付”進(jìn)程。
開辟新籌資渠道
此前“金融16條”中提到穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施中提到進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，隨后已有產(chǎn)業(yè)園、長租項(xiàng)目的REITs發(fā)行落地，房企通過盤活持有的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了融資。而不動產(chǎn)私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛，資金體量也更為龐大，對房企來說是更有潛力的融資對象和機(jī)會。
促進(jìn)股權(quán)融資，改善資產(chǎn)負(fù)債表
將有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。對于房企來說，引進(jìn)不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。
3、從社會效益來看，不動產(chǎn)私募投資基金一方面為社會投資機(jī)構(gòu)及居民增加了新的投資渠道，另一方面也為推動行業(yè)新發(fā)展模式貢獻(xiàn)力量。
提供新投資渠道
不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動。
促進(jìn)住房保障體系建設(shè)
保障性住房、市場化租賃住房也納入了此次私募基金投資范圍，可以預(yù)見未來私募基金將通過投資運(yùn)營保障性住房、長租公寓為住房保障體系的建設(shè)提供支持。
助力行業(yè)優(yōu)化調(diào)整
基金成立后需要相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行管理，項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營也需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，因此將會推動代建等輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，助力房地產(chǎn)行業(yè)的人才、業(yè)務(wù)優(yōu)化調(diào)整。
