房市，這個(gè)是短期內(nèi)，絕對(duì)繞不開的話題了。

基本三兩天就有一些新聞出來(lái)，撩撥大家的神經(jīng)。

這不，最新的熱點(diǎn)新政又出來(lái)了，是關(guān)于啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試d點(diǎn)。

你要說(shuō)利好吧，毫無(wú)疑問(wèn)，是的。

尤其是對(duì)開發(fā)商、城投等角色來(lái)說(shuō)，甚至可以說(shuō)是重大利好...

但對(duì)普通用戶來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)大概率是沒(méi)什么影響。

一、

那房市現(xiàn)實(shí)情況是什么樣的呢？

實(shí)際上，現(xiàn)階段在一線城市，達(dá)成“不大幅波動(dòng)的目標(biāo)”難度大不。

新房指導(dǎo)價(jià)和二手房?jī)r(jià)格有“倒掛現(xiàn)象”之后，普通群眾買新房的熱情還是不小的。

以上海為例，不少優(yōu)質(zhì)樓盤近1年還能做到日光盤。

而且在數(shù)據(jù)層面，更是有直觀的體現(xiàn)。

放到成交量來(lái)看，2023年1月的新房成交量，已經(jīng)是10年來(lái)第3次超過(guò)了2手房了。

而前2次，其實(shí)也就發(fā)生在7個(gè)月前，2022年的4月和5月。

所以，單從成交的市場(chǎng)均價(jià)角度來(lái)看，上海新房的指導(dǎo)價(jià)也可以算是某些區(qū)域的價(jià)格錨點(diǎn)（豪宅另說(shuō)）。

*背后有個(gè)現(xiàn)象可以關(guān)注下，剛需人群的存量需求消耗也是客觀存在，上海幾個(gè)新盤的積分要求是越來(lái)越低...大概率今年可能

但不少城市也確實(shí)也有“止跌的困難”。

現(xiàn)實(shí)是不降價(jià)難賣...但真要降價(jià)、搞營(yíng)銷也很難。

舉個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子，就在前幾天深圳某樓盤搞了“3成首付只需30萬(wàn)元，開發(fā)商送60萬(wàn)元不用還”的活動(dòng)。

假設(shè)房子總價(jià)300萬(wàn)，購(gòu)房者正常需支付三成首付90萬(wàn)。

但這次開發(fā)商贈(zèng)送60萬(wàn)，購(gòu)房者實(shí)際僅需30萬(wàn)。

說(shuō)白了，房子總價(jià)打8折之余，還能給你超低首付買房。

但是，營(yíng)銷活動(dòng)出現(xiàn)沒(méi)幾天就被叫停了。

“低首付是明令禁止的。送兩成首付，相當(dāng)于私自下調(diào)備案價(jià)，17號(hào)信城縉悅花園開始宣傳購(gòu)房?jī)?yōu)惠，18號(hào)我們就查處了?！?-深圳市龍崗區(qū)住建局的工作人員

有沒(méi)有人上車，無(wú)從求證了。

但這個(gè)也帶來(lái)1個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，這套房子當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)值是多少？

糾結(jié)是備案價(jià)的300萬(wàn)，還是扣除60萬(wàn)的240萬(wàn)。

很慚愧，我給不了答案。

但深圳的這樓盤，從這個(gè)購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)開始，、不出意外的話就是“滯銷”命運(yùn)了。

是不是后續(xù)還有什么“特別操作”，先不胡亂猜測(cè)了

二、

回過(guò)頭來(lái)看，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金。

最簡(jiǎn)單的邏輯就是，它可以直接、合法的從開發(fā)商等公司手中買房。

算是打通了新的資金鏈路，給房市提供資金。

既然是投資，那房子某種意義上這就帶有了金融資產(chǎn)的屬性。

目前開發(fā)商的降價(jià)是被嚴(yán)格控制的，而且這是一條紅線。。

常規(guī)來(lái)說(shuō)，類似于上述深圳的某促銷活動(dòng)，但是被嚴(yán)厲打擊的對(duì)象。

它背后對(duì)應(yīng)著抵押物的價(jià)格下跌可能。

如果銀行按抵押物表面上的價(jià)格放款的話，某種意義上的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。

好，這里就會(huì)出現(xiàn)兩種情況。

一種是房子本身不愁賣，那自然而然就不會(huì)存在不動(dòng)產(chǎn)私募基金介入的可能。

另一種情況就是房子本身難賣，那房地產(chǎn)商急于回籠資金，就會(huì)需要有外部的資金介入，此時(shí)才有不動(dòng)產(chǎn)私募基金介入的機(jī)會(huì)。

很直觀的一個(gè)問(wèn)題就出來(lái)了。

假設(shè)這些不動(dòng)產(chǎn)私募基金去投入滯銷的房產(chǎn)，而且是以批量“采購(gòu)”的形式的話。

價(jià)格會(huì)是一個(gè)什么情況？

是不是還會(huì)以指導(dǎo)價(jià)的形式去限制這部分資產(chǎn)的采購(gòu)？

目前看應(yīng)該是不會(huì)的。

所以某種意義上，這個(gè)其實(shí)就帶來(lái)了操作的可能性。

假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的退出方式，主要是基于采購(gòu)房產(chǎn)的的后續(xù)銷售。

那其實(shí)極有可能，這個(gè)就淪為通道和產(chǎn)品了。

完全可以想象，私募基金募集資金購(gòu)買房產(chǎn)，最終實(shí)際的銷售對(duì)象還是房產(chǎn)銷售公司。

最終基金的實(shí)際投資回報(bào)，又回到了房產(chǎn)的銷售周期與本金的時(shí)間成本。

當(dāng)然中間還有很多細(xì)節(jié)，比如說(shuō)可能的增信、兜底等手段，且看了。

如果往這個(gè)方向去看的話，這個(gè)又是一個(gè)變相融資，或者說(shuō)包裝過(guò)的融資方式。

這讓我想起了前2年走金交所通道，包裝的“企業(yè)信用資產(chǎn)”類產(chǎn)品，底層對(duì)應(yīng)的都是一些房企的應(yīng)付賬款。

頗有幾分類似之處。

三、

關(guān)于這個(gè)政策的看法，基本都被一些大V聊的差不多了。

從監(jiān)管思路上來(lái)看，應(yīng)該是主要去抱著幫助樓市去庫(kù)存的導(dǎo)向，吸引社會(huì)資金盤活開發(fā)商現(xiàn)金流。

結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，我覺得沒(méi)什么問(wèn)題，是一個(gè)很好的方向。

比較正常的發(fā)展方向，應(yīng)該就是有人說(shuō)的，類似于Riets的模式。

但現(xiàn)階段來(lái)看，難度很大。。

其實(shí)就跟上一段說(shuō)的一樣，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)本身就不愁賣，憑什么賣給你這個(gè)基金？

能賣給你，又為什么不賣給別人？

非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠收租？不可能....

講真的，真要做，就特別考驗(yàn)基金管理人了。

實(shí)操時(shí)，你要說(shuō)中間沒(méi)點(diǎn)花頭，我是不信的。

但是換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)這個(gè)通道，被拿來(lái)是自持物業(yè)或“屯房”。

是不是就能有很多想象的空間了？

無(wú)論是入局還是出手，很有可能交易的成本就能降低很多。

當(dāng)然，這些還有待后續(xù)。

稍微閑聊一下，如果雷同，純屬巧合。