昨晚突然看到朋友圈的動態(tài)，“2008年是4萬億刺激，2016年是棚改計劃，2023年是不動產(chǎn)私募炒房，房價還是不能跌?！?/p>

仔細翻閱資料，才發(fā)現(xiàn)原來已經(jīng)啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點，房價確實不能跌。

組團炒房：私募基金入局炒房

2月20日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布消息，啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別。

甚至該消息還登上了CCTV13朝聞天下頻道，進行了長達3分鐘的特別報道。

證監(jiān)會表示，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金。

這也就意味著私募基金被允許入局炒房了，而且在試點之后，大概率將全面放開。

根據(jù)公告，大概有四點值得關(guān)注。

一是不動產(chǎn)私募基金投資的范圍很廣。包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

二是試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構(gòu)投資者為主。如果有個人投資者，那么個人投資者合計的出資比例將不得低于20%。

三是鼓勵境外境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。注意這里的用詞不是允許，而是鼓勵。

何為QFLP方式？通俗來說，就是在國內(nèi)設(shè)立的合格境外私募投資基金。

四是可以設(shè)置合理杠桿比例。不動產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過凈資產(chǎn)的200%，也就是杠桿最高為1倍。

炒房客的“狂歡盛宴”

私募基金入局炒房，毫無疑問是歷史性的時刻，對房價無疑將起到推波助瀾的作用，也是炒房客的“狂歡盛宴”。

去年底，“房地產(chǎn)三支箭”的落地，分別解決了房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資三大問題，從供給端為房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助。

而如今證監(jiān)會允許私募基金投資不動產(chǎn)的舉措，被專家解讀為延續(xù)了“房地產(chǎn)第三支箭”的延續(xù)。

將時間撥回至2022年11月28號，當(dāng)時證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“五項措施”，也就是“第三支箭”。

其中的第五條表明，將開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。

但是專家沒有告訴你的是：“第三支箭”并沒有表示私募基金可以投資普通住宅，也沒表明可以引入個人投資者。

而如今情況已經(jīng)跟“第三支箭”有了顯著差別，炒房客可以直接借助私募基金組團炒房了。

可以預(yù)見的是，“北上廣深”四大一線城市的房價將進一步攀升，目前四大一線城市是唯一沒有松綁限購的城市，而且也不能松綁的城市。

哪怕在如今樓市行情如此低落的時刻，炒房客對于四大一線城市核心區(qū)域商品房的垂涎程度，仍然不減當(dāng)年。

限購只是作用于個人，對于私募機構(gòu)，可沒有限購，炒房客完全可以憑借投資私募基金，入局炒房。

目前雖然只是試點，但是目前樓市的行情，恐怕很快就會全面放開，目前超過20萬億的私募基金，恐怕將會有超過5萬億的資金進入樓市，推動樓市回暖。

而一線城市樓市的回暖，也會帶動新一線、二三線城市逐漸回暖。

而這場狂歡盛宴，恐怕仍然還是和普通人無緣，何況是投資不動產(chǎn)，私募的投資門檻已經(jīng)越來越高了，投資門檻不會低于300萬。

為了樓市也是煞費苦心了

從去年開始，樓市的低迷，有目共睹。

從去年3月開始，一共有12個城市松綁限購，甚至是武漢、成都、南京、青島等這些新一線城市也紛紛松綁。

然而依然收效甚微。

緊接著到了年底，“房地產(chǎn)三支箭”帶來了實質(zhì)性的重磅政策。

“三支箭”的落地，被認為是樓市政策在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，開始致力于“保市場主體”，也就是保住房企和房地產(chǎn)市場。

“三支箭”的射出，為房企帶來了大量資金，目前已經(jīng)有60余家銀行機構(gòu)向房企授信超過4.8萬億元。同時，11月以來，房企債券意向發(fā)行規(guī)模超千億。30多家房企則通過配股或者定向融資的方式，向市場拿了300多億。

解決了房企的資金流動問題，也就是供給端的問題后，就著手于解決需求端的問題。

2023年新年之際，住建部就有了大動作。

1月5日，住建部部長倪虹接受中央臺記者采訪時說對于一套房要大力支持，二套房要合理支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

對于倪虹提到的首付比、首套利率降低的問題，中國人民銀行于1月9日立馬跟進，發(fā)布了《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》。

該通知表示將建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。也就是新房價格連續(xù)三個月同比和環(huán)比下降的城市，可以自行決定首套房利率的調(diào)整，只要符合央行的規(guī)定即可。

該機制為房地產(chǎn)市場不景氣的城市的房貸利率破4開了一個口子，符合該政策的城市達38個。

接著就有超過18個城市的房貸利率降至4%以下，包括天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理等城市。

其中二線城市石家莊和溫州首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠、株洲首套商貸利率已經(jīng)低至3.7%。

春節(jié)后的2月，刺激政策則給到了貸款年齡限制問題。

2月10，一則“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的信息在南寧人的朋友圈瘋轉(zhuǎn)，經(jīng)核實，傳聞確鑿。

緊接著，成都已有銀行將款年齡延長至85歲，北京則是95歲都出現(xiàn)了……

只能說太卷了！

回顧過去這一年，為了讓房價不跌，確實煞費苦心呀。

為何房價不能跌？

為何房價不能跌？

根本原因還是房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。

其實這個問題已經(jīng)無需探討了，簡單來說房價一直漲，那么你還能吃得飽，只是買不起房，如果房價一直跌，恐怕你連工作都要丟了，先考慮吃飯問題吧，能不能買房都是次要問題了。

我國經(jīng)濟為何能有近持續(xù)近30年的高速增長期，主要靠兩點。

一是人口紅利下，依靠廉價勞動力，賺取國外巨額貿(mào)易順差。

二是在土地財政的基礎(chǔ)上，依靠高樓不斷拔地而起，增加就業(yè)，拉動經(jīng)濟增長。

而房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，則表現(xiàn)在對于GDP的貢獻超過30%，直接和間接帶動就業(yè)人口近1.5億人。

房價很高，只要是個正常人，都知道，但是卻找不到替代房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。

同時，還有一個重要的問題，就是房價一旦跌幅過大，斷供潮將會來臨，這將直接影響到整個金融體系。

對于地方政府賴以生存的土地財政問題，其實要容易解決得多，替代品要容易很多。

一邊是買不起房，一邊是經(jīng)濟支柱，那么如何破局呢？

恒大以前的首席經(jīng)濟學(xué)大師任澤平表示，如果有人能解決中國的房地產(chǎn)問題，他應(yīng)該能獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。

其實理論上的解決辦法當(dāng)然有。

一是讓房地產(chǎn)軟著陸。就是讓房價的漲幅低于收入漲幅，也就是龜兔賽跑，讓跑得快的兔子，追上跑得慢的烏龜，只要時間夠長，肯定能解決問題。

二是高端制造業(yè)、科技、金融產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)的支柱地位。這就又不得不提到和美國的競賽，比如在芯片半導(dǎo)體、新能源汽車、人工智能、生物制藥等領(lǐng)域的競賽，最終突破西方的技術(shù)壁壘，沖出中等收入陷阱。

這兩點需要同時達到。

難嗎？

很難很難。