上海浦東現(xiàn)新一輪開發(fā)浪潮，幕后開發(fā)主體引發(fā)關(guān)注。

近期，陸家嘴（600663）（600663.SH）公告，與母公司陸家嘴集團(tuán)，以及母公司的控股子公司前灘投資一同出資設(shè)立一家名為上海耀筠置業(yè)有限公司的企業(yè)。

該公司的注冊(cè)資本達(dá)到150億元，擬定的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及建設(shè)工程施工。陸家嘴在公告中稱，此次投資意在整合資源，“深度參與上海市浦東新區(qū)金色中環(huán)發(fā)展?！?/p>

陸家嘴集團(tuán)由浦東新區(qū)國資委全資持有，是浦東新區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營主體。陸家嘴金融區(qū)即是其“戰(zhàn)果”之一。伴隨著“金色中環(huán)”規(guī)劃的提出，其下一步的開發(fā)重點(diǎn)為：前灘國際商務(wù)區(qū)、御橋科創(chuàng)園和張江科學(xué)城核心區(qū)。

伴隨著大手筆投資不斷，陸家嘴集團(tuán)的債務(wù)壓力不小。DM查債通顯示，截至2022年三季度，陸家嘴集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為105.88億元，短期借款為306.92億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有87.15億元，短期內(nèi)存在資金缺口。

去年底“第三支箭”發(fā)布，打開A股上市房企股權(quán)融資的通道。陸家嘴抓住政策利好，擬通過發(fā)行股份及定增募資兩種方式，購買母公司陸家嘴集團(tuán)的資產(chǎn)。據(jù)市場人士測算，陸家嘴集團(tuán)或?qū)⒂纱双@得約90億元的資金。

浦東“大地主”

在“金色中環(huán)”的規(guī)劃中，陸家嘴集團(tuán)合計(jì)參與三個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積為762萬平方米。 “十四五”期間，其計(jì)劃實(shí)現(xiàn)竣工投用的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)48個(gè)，總建筑面積588萬平方米，完成投資總額533億元。

同期，陸家嘴集團(tuán)還計(jì)劃抓緊完成世紀(jì)大道周邊剩余項(xiàng)目的開發(fā)，并在榮成昌邑區(qū)域增添新空間，為陸家嘴金融城再添40萬平方米新載體。此外，其在臨港也有投資計(jì)劃，包括50萬平方米的城市綜合體以及33萬平方米的“冰雪之星”游樂綜合體。

近水樓臺(tái)，陸家嘴集團(tuán)承接了浦東一大批重點(diǎn)工程和項(xiàng)目，因而也獲得了陸家嘴和前灘CBD珍貴的宅地，沉淀了區(qū)位優(yōu)越的商辦資產(chǎn)。

2018至2021年，上市公司陸家嘴的合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米和 7.86 萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元和67.11億元和49.23 億元。

其地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然規(guī)模小，但由于拿地價(jià)格低等因素，盈利能力較強(qiáng)。2018年至2021年，公司的銷售毛利率為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產(chǎn)銷售毛利率一路上升，為49.56%、 64.22%、79.45%、81.53%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司的凈利潤33.5億元、36.8億元、40.1億元以及 44.1億元。

而據(jù)業(yè)績預(yù)告，陸家嘴預(yù)計(jì)2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.58億元到13.06億元，同比減少9.71%至77.78%。利潤下滑受行業(yè)下行壓力和新冠疫情的影響，公司房產(chǎn)銷售收入減少，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。

后續(xù)，隨著一系列投資計(jì)劃的推進(jìn)，陸家嘴有望補(bǔ)充土儲(chǔ)，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有望回彈。

物業(yè)方面，陸家嘴持有的主要在營物業(yè)面積從2005 年的約15萬平方米，增至 2022年上半年的289 萬平方米，這些物業(yè)主要位于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、前灘國際商務(wù)區(qū)以及天津紅橋區(qū)。

“浦東新區(qū)CBD擁有最多寫字樓的開發(fā)商之一?！边@是資本市場貼給陸家嘴的標(biāo)簽。

密集融資補(bǔ)血

陸家嘴集團(tuán)在建及及擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，且投資期較為集中，其經(jīng)營性凈現(xiàn)金流無法覆蓋投資支出，缺口較大，需外部融資補(bǔ)足。

新世紀(jì)評(píng)級(jí)對(duì)陸家嘴集團(tuán)發(fā)布的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，該公司的剛性債務(wù)由2019年的624.4億元增長至2022年3月末的1062.2億元。

該機(jī)構(gòu)稱：“陸家嘴集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模隨房地產(chǎn)開發(fā)及金融業(yè)務(wù)擴(kuò)張而較快增長，未來項(xiàng)目開發(fā)仍需投入大量資金，債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)進(jìn)一步增長，償債壓力有所加大。”

上市公司的債務(wù)擔(dān)子也不輕。2018年至2022年中期，陸家嘴的有息負(fù)債由295.78 億元增長至571.18億元。

“第三支箭”（股權(quán)融資工具）發(fā)布后，陸家嘴發(fā)起首單資產(chǎn)并購重組計(jì)劃。

去年12 月 15 日，陸家嘴公告，擬以發(fā)行股份方式購買陸家嘴集團(tuán)持有的昌邑公司 100% 股權(quán)、東袤公司 30% 股權(quán)，擬以支付現(xiàn)金方式購買前灘投資持有的耀龍公司 60% 股權(quán)、企榮公司 100% 股權(quán)。

同時(shí)，陸家嘴擬向不超過 35 名符合條件的特定投資者，以非公開發(fā)行股份的方式募集配套資金。募集資金主要用于支付此次交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

這四家公司的主要資產(chǎn)是位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的榮成昌邑項(xiàng)目和洋涇西區(qū)E08-4、E10-2、E12-1地塊項(xiàng)目，以及前灘商務(wù)區(qū)的21-02、21-03地塊和16-02地塊項(xiàng)目等。

“左手倒右手”之后，陸家嘴集團(tuán)一方面可將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入上市公司體內(nèi)，另一方面也獲得了寶貴的流動(dòng)性。

據(jù)陸家嘴1月9日公告的重組預(yù)案，此次定增擬發(fā)行的股份數(shù)量不超過總股本的 30%，發(fā)行價(jià)格不低于發(fā)行日前20個(gè)交易日股票交易均價(jià)的80%。

有市場人士測算，陸家嘴當(dāng)前總股本40.3億股，其30%即為12.09億股，粗略估算發(fā)行價(jià)格為8.79元/股，共募資106.3億。結(jié)合公告來看，募得資金中不超過10%將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)性，剩下的90%，也就是約95.6億元，將用于向陸家嘴集團(tuán)購買資產(chǎn)。

此外陸家嘴集團(tuán)及上市公司發(fā)債動(dòng)作頻頻。陸家嘴集團(tuán)50億元小公募債券于去年獲上交所受理，今年2月6日，其完成發(fā)行首期15億元公司債，利率為3.50%。