上海浦東現(xiàn)新一輪開發(fā)浪潮，幕后開發(fā)主體引發(fā)關注。

近期，陸家嘴（600663）（600663.SH）公告，與母公司陸家嘴集團，以及母公司的控股子公司前灘投資一同出資設立一家名為上海耀筠置業(yè)有限公司的企業(yè)。

該公司的注冊資本達到150億元，擬定的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及建設工程施工。陸家嘴在公告中稱，此次投資意在整合資源，“深度參與上海市浦東新區(qū)金色中環(huán)發(fā)展?！?/p>

陸家嘴集團由浦東新區(qū)國資委全資持有，是浦東新區(qū)重點開發(fā)區(qū)域的開發(fā)建設及運營主體。陸家嘴金融區(qū)即是其“戰(zhàn)果”之一。伴隨著“金色中環(huán)”規(guī)劃的提出，其下一步的開發(fā)重點為：前灘國際商務區(qū)、御橋科創(chuàng)園和張江科學城核心區(qū)。

伴隨著大手筆投資不斷，陸家嘴集團的債務壓力不小。DM查債通顯示，截至2022年三季度，陸家嘴集團一年內到期的非流動負債為105.88億元，短期借款為306.92億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有87.15億元，短期內存在資金缺口。

去年底“第三支箭”發(fā)布，打開A股上市房企股權融資的通道。陸家嘴抓住政策利好，擬通過發(fā)行股份及定增募資兩種方式，購買母公司陸家嘴集團的資產(chǎn)。據(jù)市場人士測算，陸家嘴集團或將由此獲得約90億元的資金。

浦東“大地主”

在“金色中環(huán)”的規(guī)劃中，陸家嘴集團合計參與三個項目，總建筑面積為762萬平方米。 “十四五”期間，其計劃實現(xiàn)竣工投用的項目總數(shù)達48個，總建筑面積588萬平方米，完成投資總額533億元。

同期，陸家嘴集團還計劃抓緊完成世紀大道周邊剩余項目的開發(fā)，并在榮成昌邑區(qū)域增添新空間，為陸家嘴金融城再添40萬平方米新載體。此外，其在臨港也有投資計劃，包括50萬平方米的城市綜合體以及33萬平方米的“冰雪之星”游樂綜合體。

近水樓臺，陸家嘴集團承接了浦東一大批重點工程和項目，因而也獲得了陸家嘴和前灘CBD珍貴的宅地，沉淀了區(qū)位優(yōu)越的商辦資產(chǎn)。

2018至2021年，上市公司陸家嘴的合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米和 7.86 萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元和67.11億元和49.23 億元。

其地產(chǎn)業(yè)務雖然規(guī)模小，但由于拿地價格低等因素，盈利能力較強。2018年至2021年，公司的銷售毛利率為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產(chǎn)銷售毛利率一路上升，為49.56%、 64.22%、79.45%、81.53%，實現(xiàn)歸屬于上市公司的凈利潤33.5億元、36.8億元、40.1億元以及 44.1億元。

而據(jù)業(yè)績預告，陸家嘴預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.58億元到13.06億元，同比減少9.71%至77.78%。利潤下滑受行業(yè)下行壓力和新冠疫情的影響，公司房產(chǎn)銷售收入減少，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結轉毛利率下降。

后續(xù)，隨著一系列投資計劃的推進，陸家嘴有望補充土儲，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務有望回彈。

物業(yè)方面，陸家嘴持有的主要在營物業(yè)面積從2005 年的約15萬平方米，增至 2022年上半年的289 萬平方米，這些物業(yè)主要位于上海陸家嘴金融貿易區(qū)、前灘國際商務區(qū)以及天津紅橋區(qū)。

“浦東新區(qū)CBD擁有最多寫字樓的開發(fā)商之一?！边@是資本市場貼給陸家嘴的標簽。

密集融資補血

陸家嘴集團在建及及擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大，且投資期較為集中，其經(jīng)營性凈現(xiàn)金流無法覆蓋投資支出，缺口較大，需外部融資補足。

新世紀評級對陸家嘴集團發(fā)布的跟蹤評級報告顯示，該公司的剛性債務由2019年的624.4億元增長至2022年3月末的1062.2億元。

該機構稱：“陸家嘴集團剛性債務規(guī)模隨房地產(chǎn)開發(fā)及金融業(yè)務擴張而較快增長，未來項目開發(fā)仍需投入大量資金，債務規(guī)模預計進一步增長，償債壓力有所加大?！?/p>

上市公司的債務擔子也不輕。2018年至2022年中期，陸家嘴的有息負債由295.78 億元增長至571.18億元。

“第三支箭”（股權融資工具）發(fā)布后，陸家嘴發(fā)起首單資產(chǎn)并購重組計劃。

去年12 月 15 日，陸家嘴公告，擬以發(fā)行股份方式購買陸家嘴集團持有的昌邑公司 100% 股權、東袤公司 30% 股權，擬以支付現(xiàn)金方式購買前灘投資持有的耀龍公司 60% 股權、企榮公司 100% 股權。

同時，陸家嘴擬向不超過 35 名符合條件的特定投資者，以非公開發(fā)行股份的方式募集配套資金。募集資金主要用于支付此次交易中的現(xiàn)金對價。

這四家公司的主要資產(chǎn)是位于陸家嘴金融貿易區(qū)的榮成昌邑項目和洋涇西區(qū)E08-4、E10-2、E12-1地塊項目，以及前灘商務區(qū)的21-02、21-03地塊和16-02地塊項目等。

“左手倒右手”之后，陸家嘴集團一方面可將優(yōu)質資產(chǎn)裝入上市公司體內，另一方面也獲得了寶貴的流動性。

據(jù)陸家嘴1月9日公告的重組預案，此次定增擬發(fā)行的股份數(shù)量不超過總股本的 30%，發(fā)行價格不低于發(fā)行日前20個交易日股票交易均價的80%。

有市場人士測算，陸家嘴當前總股本40.3億股，其30%即為12.09億股，粗略估算發(fā)行價格為8.79元/股，共募資106.3億。結合公告來看，募得資金中不超過10%將用于補充公司流動性，剩下的90%，也就是約95.6億元，將用于向陸家嘴集團購買資產(chǎn)。

此外陸家嘴集團及上市公司發(fā)債動作頻頻。陸家嘴集團50億元小公募債券于去年獲上交所受理，今年2月6日，其完成發(fā)行首期15億元公司債，利率為3.50%。