文/柏文喜

近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。就證監(jiān)會(huì)此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的目的而言，顯然是為了促進(jìn)樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、保租房、長(zhǎng)租房、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等。

為慎重起見，監(jiān)管部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全、實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方方，須為具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

同時(shí)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門檻，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。而且不動(dòng)產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

另外，就不動(dòng)產(chǎn)基金對(duì)被投資企業(yè)借款或者提供擔(dān)保也規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離，也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進(jìn)行增信。

就試點(diǎn)工作程序而言，也對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

總之，在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房，以發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金作用，促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場(chǎng)回暖的同時(shí)，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會(huì)在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過程中，積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。

（作者系IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）