文/《清華金融評論》資深編輯秦婷

近日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。自2022年四季度以來，“三支箭”等一系列利好政策投向房地產(chǎn)市場，而私募重回房地產(chǎn)，是自2017年不動產(chǎn)私募政策逐步收緊之后的首次放松，信號意義重大，有望為房企融資帶來實質(zhì)性的改善。

據(jù)了解，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。如為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

中基協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。

以機構(gòu)投資者為主

證監(jiān)會表示，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。

有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

據(jù)媒體報道，在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)篩選發(fā)現(xiàn)，在眾多的私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人中，私募股權(quán)基金規(guī)模在100億元之上的私募基金管理人僅有216家，合計管理基金數(shù)量4290只。私募股權(quán)基金規(guī)模在5億元～100億元之間的私募基金管理人有208家，合計管理基金數(shù)量2616只。

私募基金適度“松綁”

業(yè)內(nèi)人士分析指出，與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金相比，不動產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房。另外，此次試點在投資策略、風(fēng)險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

還有觀點指出，本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴募限制的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

據(jù)了解，在原有股權(quán)基金監(jiān)管框架下，基金的債權(quán)投資比例（不超過20%）和期限（不超過1年）均受到限制。但在不動產(chǎn)投資中，往往需要通過債權(quán)投資獲取債息，為LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產(chǎn)、股權(quán)的抵質(zhì)押等風(fēng)險控制手段，加大對底層資產(chǎn)的控制力，提高投資本金安全性等。

本次試點對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制，一方面也使得實操中的靈活性大大增強。此外，由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長，存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制，有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏，分階段募集資金以匹配投資需求。

如何形成監(jiān)管與發(fā)展合力？

中國證券監(jiān)督管理委員會市場監(jiān)管二部主任王建平指出，不動產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，與信貨、債券及其他股權(quán)融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。同時，還可以引導(dǎo)權(quán)益資金投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動產(chǎn)的流動性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，緩解負(fù)債壓力，提振市場信心。

如何穩(wěn)妥地推進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點？王建平強調(diào)，通過創(chuàng)新性增設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，與單純的股權(quán)投資進(jìn)行區(qū)分，采取針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當(dāng)給予如放松股債比限制等政策便利，更好地發(fā)揮私募基金的積極作用。同時，充分發(fā)揮頭部管理人示苑效應(yīng)，從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模與經(jīng)驗、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時為嚴(yán)控自融等傳導(dǎo)性風(fēng)險，明確限制主要出資人及實際控制人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的管理人參與試點。

作為資本市場支持房地應(yīng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內(nèi)容，不動產(chǎn)私募投資基金試點將按照試點先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則開展。為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，王建平建議，一是共同支持北京轄區(qū)符合試點要求的管理人開展不動產(chǎn)私募投資基金試點。二是利用好此次試點政策盤活北京地區(qū)符合條件的不動產(chǎn)項目。三是推動不動產(chǎn)私募基金引入長期資金。

0