文/《清華金融評論》資深編輯秦婷

近日，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。自2022年四季度以來，“三支箭”等一系列利好政策投向房地產市場，而私募重回房地產，是自2017年不動產私募政策逐步收緊之后的首次放松，信號意義重大，有望為房企融資帶來實質性的改善。

據了解，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

中基協(xié)數據顯示，截至2022年年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權房地產基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。

以機構投資者為主

證監(jiān)會表示，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

考慮到不動產私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

據媒體報道，在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會官網篩選發(fā)現(xiàn)，在眾多的私募股權、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人中，私募股權基金規(guī)模在100億元之上的私募基金管理人僅有216家，合計管理基金數量4290只。私募股權基金規(guī)模在5億元～100億元之間的私募基金管理人有208家，合計管理基金數量2616只。

私募基金適度“松綁”

業(yè)內人士分析指出，與此前房地產基金和基礎設施基金相比，不動產私募投資基金可投資范圍擴大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房。另外，此次試點在投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求。

還有觀點指出，本次試點在監(jiān)管層面給不動產私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動產私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強了私募管理人參與不動產投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴募限制的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

據了解，在原有股權基金監(jiān)管框架下，基金的債權投資比例（不超過20%）和期限（不超過1年）均受到限制。但在不動產投資中，往往需要通過債權投資獲取債息，為LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產、股權的抵質押等風險控制手段，加大對底層資產的控制力，提高投資本金安全性等。

本次試點對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產的控制，一方面也使得實操中的靈活性大大增強。此外，由于不動產的投資規(guī)模較大、周期較長，存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制，有利于基金管理人根據不動產項目的建設、開發(fā)節(jié)奏，分階段募集資金以匹配投資需求。

如何形成監(jiān)管與發(fā)展合力？

中國證券監(jiān)督管理委員會市場監(jiān)管二部主任王建平指出，不動產私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。同時，還可以引導權益資金投資經營性不動產，激活經營性不動產的流動性，增強房地產企業(yè)“資本金”，修復資產負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。

如何穩(wěn)妥地推進不動產私募投資基金試點？王建平強調，通過創(chuàng)新性增設“不動產私募投資基金”類別，與單純的股權投資進行區(qū)分，采取針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，更好地發(fā)揮私募基金的積極作用。同時，充分發(fā)揮頭部管理人示苑效應，從管理人實繳資本、不動產投資管理規(guī)模與經驗、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，明確限制主要出資人及實際控制人為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方的管理人參與試點。

作為資本市場支持房地應市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內容，不動產私募投資基金試點將按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則開展。為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，王建平建議，一是共同支持北京轄區(qū)符合試點要求的管理人開展不動產私募投資基金試點。二是利用好此次試點政策盤活北京地區(qū)符合條件的不動產項目。三是推動不動產私募基金引入長期資金。

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