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近日證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別。

所謂不動(dòng)產(chǎn)私募，就是投資方向?yàn)椤胺孔印钡乃侥蓟穑断蚝w商品房、租賃房、保障房等，另外商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施等也可以投資。

私募基金的目的是獲得投資收益，所以這其實(shí)就是機(jī)構(gòu)投資房子。有人可能有疑問，這不就是大資金“炒房”嗎？沒錯(cuò)，“炒房”要進(jìn)入機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化時(shí)代了。

為什么要放開不動(dòng)產(chǎn)私募基金

房子有兩個(gè)屬性，一個(gè)是居住功能帶來的消費(fèi)屬性，一個(gè)是升值預(yù)期帶來的金融屬性。事實(shí)證明，房子必須承認(rèn)它的這兩個(gè)屬性，如果非要看重一個(gè)屬性、忽視另一個(gè)屬性，都會(huì)帶來困擾。

如果市場(chǎng)太注重金融屬性，就會(huì)引發(fā)投資狂潮、房?jī)r(jià)大漲；金融資產(chǎn)的大漲，會(huì)帶來泡沫，房子也不例外，泡沫總有一天要破滅，給參與炒作的人滅頂之災(zāi)。

但如果不關(guān)注房子的金融屬性，一味只看重房子的消費(fèi)屬性，也會(huì)帶來需求不足的問題。需求不足，就不會(huì)帶來可觀的建設(shè)和發(fā)展，總量和質(zhì)量起不來，整個(gè)社會(huì)也不能提高居住品質(zhì)，這會(huì)導(dǎo)致可享有居住品質(zhì)的僅僅只有非常少數(shù)的人。

金融屬性和商品屬性都很重要，都需要承認(rèn)和引導(dǎo)，這應(yīng)該是看到2022年地產(chǎn)出清風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政策指導(dǎo)發(fā)生了改變。所以在避免居民扎堆炒房的時(shí)候，推出不動(dòng)產(chǎn)私募基金，讓以盈利為目的投資房地產(chǎn)這件事機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化。

在這個(gè)背景下，不動(dòng)產(chǎn)私募作為金融支持房地產(chǎn)的第三支箭中的政策推出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沉寂了許久，需要投資資金的進(jìn)入，帶來源頭活水。

不動(dòng)產(chǎn)私募能否給市場(chǎng)帶來活水

不動(dòng)產(chǎn)私募會(huì)帶來“活水”，這是肯定的。政策的初衷，是要利用不動(dòng)產(chǎn)私募基金，為保交付提供資金來源。很多暫時(shí)出現(xiàn)困難的樓盤，還有一定的參與價(jià)值，利用新進(jìn)入資金，可以保證樓盤的順利開工-交付。

另外，不動(dòng)產(chǎn)私募也可以盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，為部分資金緊張的存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目盤活提供新的資金來源。許多房地產(chǎn)企業(yè)融資成本越來越高，短期高昂融資成本的情況下，持有回本周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)壓力很大，可以將這部分資金打包出售給基金，房地產(chǎn)公司可以降低財(cái)務(wù)壓力、盤活現(xiàn)金流，基金可以獲得長(zhǎng)期來看穩(wěn)健的收益。

保交付和盤活存量的過程中，自然能帶來增量資金。不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)過程中，明確表示鼓勵(lì)境外資金參與；而且不動(dòng)產(chǎn)私募可以動(dòng)用一部分杠桿，杠桿不超過凈資產(chǎn)的200%就可以；這兩個(gè)政策也都是為了更好的吸引增量資金。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)底部，底部也具有較高的安全邊際，未來潛在收益率也較高。現(xiàn)在放開不動(dòng)產(chǎn)私募基金，預(yù)計(jì)會(huì)吸引不少資金；等前期參與的資金有了可觀的盈利之后，更多的資金在路上。

最低位的時(shí)候，其實(shí)沒必要過度擔(dān)憂了。

行業(yè)風(fēng)向在轉(zhuǎn)變

政策發(fā)力疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主線?，F(xiàn)在來看，政策靠前發(fā)力，正在一步步超預(yù)期；雖然經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒有到來，但二季度強(qiáng)復(fù)蘇的勢(shì)頭比較明確。

兩相疊加之下，今年二季度房地產(chǎn)銷售有望逐步企穩(wěn)。不過有一點(diǎn)很明確，雖然增量資金會(huì)進(jìn)來、房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)，但不同地域之間房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化只會(huì)更嚴(yán)重而已。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金不會(huì)去投資三四線城市的房子，只會(huì)投資一線優(yōu)質(zhì)或者新一線好地段：房子普漲時(shí)代畢竟結(jié)束了，未來貴的房子可能更貴，打折的房子可能折扣更大。

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