出品：上市公司研究院

隨著近日各房企陸續(xù)公布今年前兩個月的銷售業(yè)績，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇預期似乎已基本確立?？硕鹦袠I(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%，無論是操盤口徑、全口徑還是權(quán)益口徑，均已基本恢復至疫情前2019年的水平。

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資料來源：CRIC

相較之下，新城控股（601155）的復蘇似乎略顯乏力，1-2月合計銷售額仍同比大幅下滑。此外，吾悅廣場開業(yè)數(shù)量增加的情況下，新城控股商業(yè)運營總收入幾無增長，新城兩大回款路徑均明顯不及預期。

開年前兩個月依舊“量價齊跌”

由于今年春節(jié)提前的原因，地產(chǎn)行業(yè)的1月銷售額同比負增長，而將1-2月綜合與2022年同期對比則更為客觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年Q1行業(yè)增速驟然巨幅下滑，本已形成了巨大的低基數(shù)效應，且隨著后面各個季度絕對數(shù)的邊際改善，今年Q1的同比銷售額的兩位數(shù)增長早已在整個行業(yè)的預期之中。

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隨著今年2月份的銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，復蘇勢頭也基本符合預期，但仍有部分房企掙扎于復蘇不及預期的困苦之中，這其中就包括民營示范房企新城控股。

公告顯示，1-2月新城控股累計合同銷售金額約135.85億元，比上年同期減少28.85%，累計銷售面積約160.03萬平方米，比上年同期下降19.25%。其中，單2月份的合同銷售金額約78.09億元，比上年同期仍減少高達30.47%，大幅弱于百強房企的平均水平。

值得一提的是，新城此前公告的2022年1-12月累計合同銷售金額約1160.49億元，雖站穩(wěn)了千億大關(guān)，但比上年同期下降高達50.36%。在此基礎上，新城開年銷售額再降近30%，且銷售均價降至8489元/平米，較2022全年均價9740元/平米下滑12.84%。

銷售端的“量價齊跌”無疑會掣肘新城的回款和現(xiàn)金流。此外，在商業(yè)方面也略顯疲態(tài)，今年1-2月，新城控股商業(yè)運營總收入(即含稅租金收入)為16.73億元，較去年同期的16.06億元僅增長4.2%。截止2022年末，新城控股在全國范圍內(nèi)已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達到131座，面積達1189萬平米，較2022年初(2021年底)的130座開業(yè)、1248萬平米開業(yè)面積也幾乎增長停滯。

實際上，2022年全年，新城在山西大同、臺州黃巖等地新開吾悅廣場13座，也就是說全年也有12家閉店。

銷售持續(xù)萎縮、商業(yè)運營增長乏力、幾乎沒有拿地，新城控股的低迷或與管理層持續(xù)動蕩有著本質(zhì)聯(lián)系。

高層動蕩、架構(gòu)調(diào)整王曉松這盤棋不好下

2019年，新城控股面臨前董事長的黑天鵝事件，整個公司和管理層出現(xiàn)了震動和信心不足的情況，接手公司的王曉松便試圖通過包括股權(quán)激勵等在內(nèi)的一些舉措來穩(wěn)住人心。

如今回頭來看，收效甚微。

王振華出事之前，新城控股的核心管理層是由：王振華、梁志成、陳德力、袁伯銀等四人組成。而在王曉松臨危受命后，老將陳德力、袁伯銀也先后離開，三個聯(lián)席總裁中就走了兩個令王曉松有些手足無措。隨即扶正曲德君在2021年擔任聯(lián)席總裁，便形成了此前：王曉松、梁志成、曲德君的三叉戟管理班子。

不過用開年不利來形容2023年新城控股的管理層并不為過。1月，聯(lián)席總裁梁志成因個人原因辭去公司總裁職位；2月，曲德君在失聯(lián)一周后，由人代為辭去公司董事及聯(lián)席總裁職務。目前新城控股的高級管理人員僅?？偛猛鯐运?、CFO管有冬、董秘陳鵬，如何在管理層人員凋敝的情況下掌舵這家千億房企，王曉松這盤棋不好下。

實際上，自2021年以來，新城控股進行了多輪組織架構(gòu)調(diào)整。

2021年初，新城控股這一調(diào)整的關(guān)鍵詞為“聚變”，旨在優(yōu)化管控體系、做大做強區(qū)域公司。將住開19區(qū)縮減成14區(qū)，商開3區(qū)裂4區(qū)。

2022年初，區(qū)域公司根據(jù)深耕聚焦原則，就近強強整合，將住開原十四個大區(qū)與商開原四大區(qū)域，全面整合為十個大區(qū)。

2023年1月，新城控股宣布，旗下兩大事業(yè)部(住宅開發(fā)事業(yè)部、商業(yè)管理事業(yè)部)進行組織架構(gòu)的調(diào)整。分管住開事業(yè)部的梁志誠擔任新城控股集團總裁，新城控股高級副總裁嚴政將分管住開事業(yè)部，有意思的是，此后梁志成便請辭離開了新城控股。

頻繁的組織調(diào)整，對于企業(yè)各部門職能的疏導或有影響，部門之間的磨合、同事之間的默契程度都打折扣。此外，人員和職位的頻繁變動也會影響積極性，這或也是為何新城控股的股權(quán)激勵對象骨干有頻繁離職的情況。

對于王曉松來說，接手新城控股后便遇到挑戰(zhàn)極大的行業(yè)深度調(diào)整，目前新城控股在住宅開發(fā)銷售、商業(yè)運營突破以及人事架構(gòu)等方面均呈有超出其掌控的趨勢。