近日，證監(jiān)會(huì)為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)私募基金從股權(quán)基金中獨(dú)立出來(lái)，做為新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型。作為房地產(chǎn)行業(yè)的助力者，盤(pán)活房企的存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，作為權(quán)益類(lèi)資金的不動(dòng)產(chǎn)私募基金有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)向良性發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金其投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）和商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

基金業(yè)協(xié)會(huì)所發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，要求參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元，且具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元等。

試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣。鼓勵(lì)境外投資者以合格境外有限合伙人Qualified Foreign Limited Partner 方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

設(shè)置了較高的首輪實(shí)繳出資門(mén)檻，體現(xiàn)出以引入機(jī)構(gòu)資金為主要目的，對(duì)自然人的出資比例限制在不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，防范了涉眾風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)私募基金未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展首先需要進(jìn)一步拓寬機(jī)構(gòu)投資者來(lái)源，鼓勵(lì)銀行理財(cái)子公司、保險(xiǎn)資管、政策性配套資金等參與。滿足了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投向?yàn)榈讓觾r(jià)值明確的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。明確基金財(cái)務(wù)不得向被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保，或投資于私募管理人或其實(shí)際控制的項(xiàng)目，確保了基金財(cái)產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)隔離，同時(shí)也避免了自融等風(fēng)險(xiǎn)。

近日根據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類(lèi)。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模區(qū)大，房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對(duì)資產(chǎn)盤(pán)活有迫切需求，機(jī)構(gòu)投資者作為市場(chǎng)主力，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金未來(lái)具有廣闊的發(fā)展前景。募投管退需步入良性循環(huán)。未來(lái)需要進(jìn)一步拓寬退出渠道。而公募REITs是存量資產(chǎn)盤(pán)活退出的重要渠道，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來(lái)源。

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