三只穿云箭后，再來(lái)一箭。

文 | 東城關(guān)之琳

來(lái)源 | 地產(chǎn)大白話

前言

上周玩證券信托的朋友問，股市低迷，理財(cái)歇菜，信托要不要考慮。收益7個(gè)點(diǎn)起步，聽起來(lái)是不是很香？！P，要1000萬(wàn)起投。有這閑錢，早就招兵買馬擴(kuò)團(tuán)隊(duì)，納斯達(dá)克敲金錘了。

這就是當(dāng)下投資的窘境，沒錢的揣著兜里的五毛錢，看著有錢的越來(lái)越有錢。

在樓市的表現(xiàn)同樣如此，即便是有閑錢的這時(shí)候想投資進(jìn)場(chǎng)，要么因?yàn)橄拶?gòu)限貸等需求端約束政策掣肘，要么苦于沒有好的投資標(biāo)的或擔(dān)心資產(chǎn)流動(dòng)性，要么擔(dān)心房地產(chǎn)稅這個(gè)攔路虎，想買而不能買、不敢買。

還有不少需求純粹的剛需改善群體，因?yàn)轭A(yù)算或者預(yù)期不足，駐足觀望。

如何破局？

這次，證監(jiān)會(huì)出了個(gè)妙招，讓一部分又能力買且有意愿買的人，開啟買買買模式，讓一部分先買起來(lái)，先買帶后買。資金最終還是流入到樓市蓄水池，變相給樓市放水。

這也就是為啥這兩天股市“滿江紅”。

今日份，且看大白話分解證監(jiān)會(huì)帶來(lái)的利好大招。

01

地產(chǎn)大白話

不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資試點(diǎn)

上峰管理層2022年射出三支穿云箭，2023年千軍萬(wàn)馬來(lái)相見。

這次不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資試點(diǎn)的開展，可以理解成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的又一重大舉措，目的是在經(jīng)濟(jì)大盤趨穩(wěn)向上的環(huán)境下，積極盤活不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)存量，給樓市紓困、松綁、放水，進(jìn)而有效防范背后的系列金融及社會(huì)民生風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)歷三年口罩期，經(jīng)濟(jì)下滑，樓市凋敝，就像是人的身體胃脹不消化，引起食欲不振，四肢無(wú)力，從而導(dǎo)致整個(gè)人都蔫兒了 。

而這次的不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資試點(diǎn)，正是一味“健胃消食片”。它的投資范圍包括特定居住用房（存量商品住房、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等等。

過去的2022年射出的三支“穿云箭”，這支基金的威力其實(shí)絲毫不亞于“穿云箭”。

它能吸收社會(huì)上的“熱錢”，合理合規(guī)的投到樓市，這可比降準(zhǔn)降息見效快。然而到底能吸附多少的資金量，這里帶大家看一組數(shù)據(jù)。

央行2月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣存款增加6.87萬(wàn)億元，其中住戶存款增加6.2萬(wàn)億。這是什么概念，一個(gè)月的人民幣存款將相當(dāng)于去年全年全國(guó)商品房成交額的一半。

當(dāng)前形勢(shì)下，老百姓手里的活錢量是驚人的，只不過分布不均勻、用途不明確、收益不明顯。在經(jīng)歷樓市下行周期后，房企暴雷引發(fā)的停工斷貸系列問題后，遺留下不少存量資產(chǎn)項(xiàng)目。

怎么用好這“海量”的資金來(lái)消化存量資產(chǎn)項(xiàng)目，助推經(jīng)濟(jì)、樓市健康穩(wěn)定發(fā)展，是一個(gè)永恒的經(jīng)濟(jì)學(xué)話題。

02

地產(chǎn)大白話

商辦長(zhǎng)租難題迎來(lái)新解

現(xiàn)在的房企談“商辦”色變，尤其是核心城市商辦限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)以后，更是碰都不敢碰的傷痕。

我們經(jīng)常在抖音、小紅書或者其他媒介平臺(tái)上看到這樣的觀點(diǎn)，“十個(gè)公寓九個(gè)坑”，“以前一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在三代養(yǎng)一鋪”，對(duì)商辦產(chǎn)品退避三舍，似乎已經(jīng)成了地產(chǎn)界心照不宣的潛意識(shí)。

這次不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資試點(diǎn)給塵封多年的老大難問題，帶來(lái)了新的解決方案。

政策文件里明確提到，不動(dòng)產(chǎn)私募基金可以用來(lái)投資商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，其中包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房是指開發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供商業(yè)活動(dòng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等。

個(gè)人買商業(yè)、寫字樓可能會(huì)考慮資金變現(xiàn)及回報(bào)周期長(zhǎng)的問題，但是交給有著逐利特性的資本去運(yùn)作，會(huì)呈現(xiàn)不一樣的效果，你只需投入資金，交給基金管理人去搭理，非常便捷高效地買入賣出。

這樣，傳統(tǒng)的買房行為就演變成一種金融理財(cái)行為，也便于將城市閑置的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房變廢為寶，加速去庫(kù)存。

03

地產(chǎn)大白話

房企融資開辟新通道

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的上層邏輯設(shè)計(jì)非常巧妙，既可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)流動(dòng)性，加速去庫(kù)存，又為房企融資開辟了新通道。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》第八條第三款的規(guī)定，根據(jù)基金合同約定或者履行基金合同約定的決策程序后，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以基于商業(yè)合理性，將基金財(cái)產(chǎn)對(duì)外提供抵質(zhì)押，通過申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式，擴(kuò)充投資資金來(lái)源。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)基金試點(diǎn)指引》第八條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以為被投企業(yè)提供借款、擔(dān)保，但應(yīng)當(dāng)基金合同就向被投資企業(yè)提供借款、擔(dān)保事宜要有明確約定，必須要履行基金合同約定的決策程序。

通過被投資物業(yè)標(biāo)的的對(duì)外抵押或質(zhì)押，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、并購(gòu)貸等方式，進(jìn)一步拓寬資金來(lái)源；與此同時(shí)，被投資企業(yè)也可以憑借資產(chǎn)獲取融資借款、擔(dān)保借款，幫助有資金需求的房企解燃眉之急。

政策初衷是讓不動(dòng)產(chǎn)得以動(dòng)起來(lái)，讓房企的現(xiàn)金流川流不息，讓投資人滿懷信心，這樣，整個(gè)行業(yè)鏈條就自然暢通無(wú)阻，健康運(yùn)行。

04

地產(chǎn)大白話

保障性住房有了資金保障（幸福兜底）

我們?cè)谔帷胺孔〔怀础钡耐瑫r(shí)，還有一項(xiàng)關(guān)鍵舉措，那就是“加大供應(yīng)租賃及保障性住房”。

保障性住房，顧名思義，一般由地方政府或地方城投/平臺(tái)公司為主體開發(fā)建設(shè)，從目前全國(guó)各大城市試點(diǎn)推行的保障性住房性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展來(lái)看，各地推行力度及發(fā)展質(zhì)量層次不齊。

就拿青島來(lái)說，2月初，城陽(yáng)區(qū)某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目因城投公司資金壓力，爆出交付難的問題。

可見地方財(cái)政也有捉襟見肘的時(shí)候，保障性住房的資金和融資問題逐漸引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。

開設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”投資保障性住房，意味著地方政府或其平臺(tái)公司有了新的融資渠道，從此多了一條退出機(jī)制。

讓保障性住房有了資金的保障，這也是真正為老百姓的幸福兜底。

我們一起期待這次證監(jiān)會(huì)妙招扶樓市的效果，見證不動(dòng)產(chǎn)私募基金開啟“買買買”模式。