來源：國際金融報

記者 陸怡雯

房地產融資再迎利好！

近日，據證監(jiān)會官網消息，為進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

同日，為促進資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實中國證監(jiān)會開展不動產私募投資基金試點要求，規(guī)范私募投資基金從事不動產投資業(yè)務，中基協(xié)正式發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《不動產試點指引》）。

據悉，《不動產試點指引》遵循試點先行、穩(wěn)妥推進原則，明確不動產投資范圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監(jiān)測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規(guī)范，較好地兼顧了行業(yè)規(guī)范和發(fā)展。

證監(jiān)會表示，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經濟功能的重要舉措。

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差異化監(jiān)管

“引入機構資金，投資特定居住用房、商業(yè)經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式?！?/p>不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

證監(jiān)會表示，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

中基協(xié)數據顯示，截至2022年末，協(xié)會存續(xù)私募股權房地產基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設等，在支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產市場盤活存量、轉型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

中基協(xié)表示，為積極發(fā)揮私募股權投資基金作用，協(xié)會在中國證監(jiān)會指導下，開展不動產私募投資基金試點，起草形成《不動產試點指引》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業(yè)經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

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細化規(guī)范要求

“本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送都提出了規(guī)范要求?！?/p>證監(jiān)會強調，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

管理人方面，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

投資范圍方面，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

投資者方面，考慮到不動產私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

值得注意的是，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現(xiàn)與原始權益人的主體信用風險隔離。

同時，證監(jiān)會表示，為促進不動產私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送都提出了規(guī)范要求。

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盤活存量資金

“不動產私募投資基金試點啟動，最大的意義在于在針對房企‘第三支箭’之外，提供了項目層面盤活存量資產的一種方式?！?/p>“本次不動產私募投資基金試點，利于多渠道盤活不動產存量資產，對于保交樓相關項目建設、不良資產項目處置等方面具有積極意義。這也有助于緩解部分優(yōu)質房企的融資壓力，對優(yōu)質房企發(fā)展或將形成實質性助力。”星石投資副總經理、首席策略投資官方磊在接受《國際金融報》記者采訪時表示。

從更長遠的角度看，方磊認為，不動產私募投資基金也可以和我國公募REITs市場形成共同發(fā)展，有助于我國不動產領域“投融管退”的良性循環(huán)。

“不動產私募投資基金試點啟動，最大的意義在于在針對房企‘第三支箭’之外，提供了項目層面盤活存量資產的一種方式。”重陽投資合伙人寇志偉向《國際金融報》記者表示。

寇志偉指出，相較于此前的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號》等文件，此次試點突破了熱點城市普通住宅地產項目的禁投限制，但仍限定于已經取得“五證”且已經實現(xiàn)銷售或者主體建設工程已開工的存量項目。

“試點的目的在于盤活那些項目開發(fā)主體陷入困境，但項目本身仍具有一定經濟性和盈利能力的問題樓盤。同時，這樣的規(guī)定也沒有背離房住不炒的原則框架，不會助長房地產領域的投機炒作?！笨苤緜ミM一步向記者表示。

廣科咨詢首席策略師沈萌表示，不動產私募投資基金與常見的證券交易或證券投資私募基金有很大不同，屬于更長期的穩(wěn)定收益回報項目，為市場不同偏好的投資者提供更多樣化的選擇。

“不動產私募投資基金的推出是對已經存在的類似業(yè)務提供合規(guī)性管理，撬動更多社會資本為房地產行業(yè)提供融資服務，緩解房地產行業(yè)的債務壓力，穩(wěn)定房地產行業(yè)的運行?！鄙蛎日f道。

光大證券認為，此次政策是此前“第三支箭”的落地與延續(xù)，隨著我國房地產市場發(fā)展進入新階段，構建存量資產和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產對合理擴大有效投資以及降低行業(yè)債務風險等具有重要意義。

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投資價值幾何

“當前行業(yè)政策風向加速轉變，購房預期逐步扭轉，后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經濟大環(huán)境逐步修復，預計二季度銷售有望逐步企穩(wěn)?！?/p>近幾個月以來，房地產行業(yè)融資端利好政策持續(xù)落地。此次不動產私募投資基金試點啟動，房地產板塊再次受到資本市場的廣泛關注。

“目前房地產行業(yè)在供給端和需求端都存在政策利好，政策共振有助于帶動地產領域合理需求的釋放，那么優(yōu)質企業(yè)應該會得到重估。但目前地產進入了新的大周期，地產的長期發(fā)展趨勢出現(xiàn)了變化，合理需求釋放也并不意味著行業(yè)還有很大的發(fā)展空間?！狈嚼谙蛴浾叻治霰硎?。

方磊認為，目前可以判斷的是地產行業(yè)對于經濟拖累最大的時期結束了，后續(xù)地產的復蘇力度還有待觀察。對于地產板塊而言，利好政策公布提振行業(yè)發(fā)展預期，初期可能出現(xiàn)普漲行情，但后續(xù)地產公司的表現(xiàn)可能更加分化，真正受益于政策的優(yōu)質公司表現(xiàn)會更好。

沈萌表示，“房地產行業(yè)在供給端不斷調整政策壓力，但目前為止還看不到需求端的意愿改善，所以較長時間內如果看不到需求端向好變化，那么房地產行業(yè)的前景仍將存在問題?！?/p>平安證券認為，隨著本次試點的落地實施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質存量資產。當前行業(yè)政策風向加速轉變，購房預期逐步扭轉，后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經濟大環(huán)境逐步修復，預計二季度銷售有望逐步企穩(wěn)。

光大證券指出，2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，明確房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，房地產平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和宏觀經濟發(fā)展全局。供給側來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產行業(yè)信心；需求側來看，5年期LPR連續(xù)下調，地方政府“因城施策”引導合理住房需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側信用風險出清，促需求實質性升溫。

該機構進一步表示，疫情管控優(yōu)化，房地產供需回暖可期，資本市場關注度提升明顯，投資建議關注三條主線：第一，看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，建議關注保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；第二，看好先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，建議關注萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團等；第三，關注存量資產資源豐富、質地優(yōu)異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產回報率，建議關注華潤置地、上海臨港等。