面對(duì)愈演愈烈的提前還貸潮，到底應(yīng)不應(yīng)該下調(diào)存量房貸利率？分析師們吵得不可開(kāi)交。

目前業(yè)內(nèi)呼聲較高的一種建議是調(diào)降存量房貸利率。海通證券梁中華團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率迫在眉睫，招聯(lián)首席研究員董希淼、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平均認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低存量房貸利率。

根據(jù)梁中華團(tuán)隊(duì)的解釋?zhuān)媪糠抠J利率調(diào)降，可以直接降低居民的負(fù)債端成本，居民房貸“月供”支出會(huì)明顯減少，對(duì)消費(fèi)也會(huì)產(chǎn)生直接的支撐作用。而為了緩解銀行的息差壓力，存款利率調(diào)降的必要性也在上升。

但在中金看來(lái)，提前還貸是居民收入和投資回報(bào)預(yù)期較弱的結(jié)果而非原因，下調(diào)存量按揭利率對(duì)抑制提前還貸效果可能并不明顯。

中金公司林英奇團(tuán)隊(duì)在周四公布的研報(bào)中表示，應(yīng)通過(guò)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)改善預(yù)期，并加強(qiáng)貸款用途監(jiān)控，以此減少提前還貸。如果出于金融讓利的目的下調(diào)存量利率，可考慮通過(guò)下調(diào)存款利率、或央行結(jié)構(gòu)性貨幣工具對(duì)沖。

提前還貸上升的背后

市場(chǎng)認(rèn)為，提前還貸上升主要是因?yàn)榇媪堪唇依屎徒鹑诋a(chǎn)品投資收益率存在利差，導(dǎo)致提前還貸增加，甚至出現(xiàn)借入消費(fèi)經(jīng)營(yíng)貸償還按揭的套利行為。

但在中金看來(lái)，居民收入預(yù)期下降導(dǎo)致降杠桿、金融產(chǎn)品收益率下滑導(dǎo)致資產(chǎn)重新配置、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷都是提前還貸背后的主要原因。

具體來(lái)看，提前還貸增加的原因包括以下三點(diǎn)：

1）居民收入預(yù)期下降。根據(jù)央行4Q22儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，居民對(duì)未來(lái)收入信心指數(shù)4Q22為44%；4Q22居民“更多儲(chǔ)蓄”占比62%，為2022年有數(shù)據(jù)以來(lái)最高。2022年11月統(tǒng)計(jì)局調(diào)查失業(yè)率5.7%，為歷史較高水平。在此背景下，居民增加預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄和去杠桿，2021-2022年居民杠桿率結(jié)束2009年以來(lái)連續(xù)12年的上升，開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)。

2）金融產(chǎn)品和房?jī)r(jià)回報(bào)預(yù)期低迷。2022年存款利率約為3%，但由于理財(cái)凈值波動(dòng)、股票價(jià)格下跌，存款利率歷史上首次高于主要大類(lèi)資產(chǎn)收益率；房?jī)r(jià)預(yù)期4Q22央行儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查中對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲比例為14%，為2009年有數(shù)據(jù)以來(lái)最低，4Q22對(duì)應(yīng)70城二手房?jī)r(jià)同比下降3.7%，同樣接近歷史最低水平。

3）貸款利差導(dǎo)致金融套利。2022年整體貸款需求偏弱，銀行消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量貸款利率為5%以上，存在借入消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)貸款償還按揭貸款的套利空間。盡管銀行對(duì)消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)貸款的用途有嚴(yán)格限制，用于償還房貸是違規(guī)行為，但不排除套利行為存在。

大幅降息制約銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力

中金認(rèn)為，大幅降低存量貸款利率不僅會(huì)損害銀行信譽(yù)，還會(huì)影響銀行的營(yíng)收，進(jìn)一步制約銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。中金在報(bào)告中寫(xiě)道：

假設(shè)存量按揭貸款利率下降1個(gè)百分點(diǎn)至當(dāng)前新發(fā)放按揭利率水平（4%左右），我們預(yù)測(cè)將減少行業(yè)營(yíng)收約4000億元，拖累銀行凈息差13bps、營(yíng)收6%、凈利潤(rùn)12%，ROE下降1.6ppt。

在此條件下，約60%的銀行內(nèi)生資本補(bǔ)充速度將低于風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)增速，出現(xiàn)資本充足率下降；盈利能力的降低將進(jìn)一步拖累估值，降低外生資本補(bǔ)充能力。資本不足或?qū)⒅萍s貸款增長(zhǎng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度也可能下降。

植信投資研究院資深研究員馬泓也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他對(duì)媒體表示：

一旦調(diào)整存量房貸利率，短時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況將產(chǎn)生較大的波動(dòng)和影響，不利于銀行體系的穩(wěn)定，因此短期內(nèi)全面推行存量房貸利率的調(diào)降的概率較低。

差異化下調(diào)存量加點(diǎn)可能降低利率調(diào)控效果

正如中金所言，按揭貸款利率是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要政策工具，通過(guò)基準(zhǔn)利率+加點(diǎn)的形式能夠起到調(diào)節(jié)當(dāng)期房地產(chǎn)需求的作用。

部分分析師認(rèn)為，加點(diǎn)是存量房貸利率偏高的一個(gè)重要原因，因此有必要對(duì)存量房貸利率進(jìn)行分檔打折，高利率多打折，低利率少打折或不打折。

比如，董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：高于6%的利率打85折，高于5.5%的利率打9折，高于5%的利率打95折。

然而，中金認(rèn)為不應(yīng)該進(jìn)行差異化下調(diào)存量加點(diǎn)。

如果區(qū)別性下調(diào)存量按揭利率加點(diǎn)，可能會(huì)干擾預(yù)期，降低未來(lái)利率作為調(diào)控工具的作用。

中金：加強(qiáng)監(jiān)管，下調(diào)存款利率

中金認(rèn)為，房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)回暖，并加強(qiáng)貸款用途監(jiān)管，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，如果出于金融讓利的目的下調(diào)存量利率，可考慮通過(guò)下調(diào)存款利率、或央行結(jié)構(gòu)性貨幣工具對(duì)沖。

中金表示：

個(gè)人經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)貸在資金使用上有明確限制，用于還貸或購(gòu)房是違規(guī)行為，加強(qiáng)資金用途監(jiān)管能夠減少資金套利導(dǎo)致的提前還貸。

如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對(duì)銀行的直接影響，可考慮通過(guò)下調(diào)存款利率、央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式進(jìn)行對(duì)沖。例如，人民銀行2022年四季度推出普惠小微貸款減息支持工具支持銀行對(duì)普惠小微貸款減息1ppt，人民銀行對(duì)其實(shí)際減息金額給予等額資金激勵(lì)。

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