資本月報｜不動產(chǎn)私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

作者：克而瑞地產(chǎn)研究 來源： 頭條號 55403/13

本月關(guān)注政府放寬境外上市融資，不動產(chǎn)私募投資基金獲得支持2月17日證監(jiān)會發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存

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本月關(guān)注

政府放寬境外上市融資，不動產(chǎn)私募投資基金獲得支持

2月17日證監(jiān)會發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活存量資產(chǎn)的另一種方式；同時也與我國公募REITs市場形成共同發(fā)展關(guān)系，有助于不動產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”的良性循環(huán)。

整體看來，本月政府對于房企融資的表態(tài)相對較少，但是在境外上市以及不動產(chǎn)私募投資基金方面的相關(guān)表態(tài)值得房企關(guān)注，可能成為一個融資的窗口。

融資總量繼續(xù)筑底，境外融資仍然處于冰點

本月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。房企債券發(fā)行了259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。

債券類平均融資成本為4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因為當前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯；境外融資成本則因為本月僅有萬達發(fā)行境外債券而達到了11%。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)宣布將介紹上市，房企仍然積極配股

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創(chuàng)地產(chǎn)在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預期將于3月23日正式掛牌。

而在增發(fā)配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發(fā)行A股股份，同時福星和保利的A股增發(fā)也在推進中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協(xié)議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

01

債券發(fā)行

行業(yè)融資繼續(xù)筑底
央國企仍是主力

2023年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-2月80家典型房企的累計融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。雖然當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權(quán)融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產(chǎn)證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。

2月房企發(fā)債259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。其中，境外發(fā)債約20.26億元，環(huán)比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達商業(yè)發(fā)行了一筆3億美元高級無抵押債券。境內(nèi)發(fā)債239億元，環(huán)比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發(fā)行134億元，環(huán)比增加570%，同比增加112.7%；中期票據(jù)發(fā)行30億元，環(huán)比減少75.8%，同比減少77.5%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)、首開股份、金隅集團等國企央企。

2023年2月80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因為當前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯；境外融資成本則因為本月僅有萬達發(fā)行境外債券而達到了11%。2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)和首開股份，兩家企業(yè)的發(fā)行總量都是39億元，廈門國貿(mào)在本月發(fā)行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發(fā)行了兩筆共39億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，越秀和保利置業(yè)各自發(fā)行了一筆長達7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02

債券到期及違約

本月到期380億元
陽光城、金科新增違約

2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元，環(huán)比減少59.8%。提前關(guān)注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為504億元，環(huán)比增加32.6%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發(fā)行的兩筆30億元的公司債。

在債務(wù)違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內(nèi)已經(jīng)暴雷的陽光城和金科都有新增債務(wù)違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

03

IPO和增發(fā)

嘉創(chuàng)地產(chǎn)將以介紹方式港股上市
房企積極配股融資

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深業(yè)物業(yè)向港交所遞交了招股書，期后則有嘉創(chuàng)地產(chǎn)在3月3日宣布將以介紹方式在港交所上市，預期將于3月23日正式掛牌。整體看來，近期香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。但是隨著證監(jiān)會在17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

而在增發(fā)配股方面，本月萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發(fā)行A股股份，同時福星和保利的A股增發(fā)也在推進中。除此之外，期后萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協(xié)議，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

04

股價變動

兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月表現(xiàn)相對一般
H股物業(yè)股表現(xiàn)較好

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，A股有36%的地產(chǎn)股整月上漲，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比則僅有18%。在H股方面，本月康橋悅生活的月漲幅達到了26.42%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在2月大部分時間成交量并不多，股價變化相對較少，僅在2月1日和24日兩天出現(xiàn)了11%以上的大漲，使得最終的整月漲幅超過了25%。除了越秀服務(wù)之外，方圓生活服務(wù)、弘揚服務(wù)等物業(yè)企業(yè)的股價整月漲幅也相對較高。

在A股房企方面，本月華發(fā)股份的漲幅較大，企業(yè)股價從2月7日開始就進入了上升通道，其后直至月末僅有4天略有下跌，最終整月的漲幅為19.61%，成為了A股漲幅最大的房企。

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