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#不動產##私募基金#ntent="來自中倫律師事務所"> 
本文根據《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》及起草說明及其他相關規(guī)定，就不動產私募投資基金與其他類別的私募股權投資基金存在的諸多差異進行了相應梳理。作者丨郝瀚 張瑞2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“基金業(yè)協(xié)會”）發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱“《不動產試點指引》”），并將于2023年3月1日起施行。中國證券監(jiān)督管理委員會（下稱“證監(jiān)會”）在其網站發(fā)布新聞“啟動不動產私募投資基金試點，支持不動產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，表態(tài)支持基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架內增設“不動產私募投資基金”類別，并實行“差異化”的監(jiān)管政策?！安粍赢a私募投資基金”作為私募股權投資基金類型項下增設的一種新的產品類型，將正式登上歷史舞臺。
長期以來，大量私募股權投資基金盡管主要投向是商業(yè)地產和基礎設施，但在監(jiān)管層面，并未形成針對不動產投資基金的專門性規(guī)定與政策。而基于不動產領域的私募股權投資基金在底層資產特征、投資范圍、投資方式等與傳統(tǒng)的私募股權投資基金均存在較大差異（比如因重資產特征而形成的“大債小股”投資模式與監(jiān)管要求的“大股小債”的“股債比”限制之間的差異等），導致大量針對不動產領域的私募股權投資基金的投資活動存在嚴重的“水土不服”問題，從而在投資標的、投資方式等方面受到諸多限制，繼而產生大量“暗度陳倉”的規(guī)避和不合規(guī)行為，同時也增加了交易成本和監(jiān)管難度，諸多糾紛也由此引發(fā)。2022年房地產行業(yè)進入下行期，諸多大型房企陷入資金流動性危機，中央亦出臺多項政策“保民生、保穩(wěn)定、保交樓”，在融資層面除銀行等金融機構向優(yōu)質房企提供流動性支持外，在私募股權投資領域更是由建設銀行牽頭成立“建信住房租賃基金”為行業(yè)助力，《不動產試點指引》適時將不動產私募投資基金作為新的產品類型，通過開展不動產私募投資基金試點，投資特定居住用房、商業(yè)經營用房和基礎設施項目等，將進一步促進房地產市場盤活存量，進而規(guī)范及完善私募股權投資基金的發(fā)展模式，擴大房地產企業(yè)的融資渠道，對于促進房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好。
根據《不動產試點指引》《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）起草說明》（下稱“《起草說明》”），將按照試點先行的原則穩(wěn)妥推進不動產私募投資基金的設立及運行，對于符合《不動產試點指引》要求的私募股權投資基金管理人（下稱“管理人”），可以申請試點并按照《不動產試點指引》設立不動產私募投資基金，《不動產試點指引》中未進行明確規(guī)定的事項，則按照私募股權基金管理人及私募股權基金相關要求執(zhí)行。對于不參與試點的管理人，其原有業(yè)務模式及登記備案不受影響，可按照基金業(yè)協(xié)會現行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產、基礎設施等股權投資業(yè)務。
作為新增產品類型，不動產私募投資基金與其他類別的私募股權投資基金存在諸多適應行業(yè)特點的差異，本文對《不動產試點指引》《起草說明》及其他相關規(guī)定進行了梳理，并對比分析如下差異：
綜上，不動產私募投資基金監(jiān)管政策所體現的“差異化”，更符合房地產行業(yè)的投資特征，勢必活躍行業(yè)投資活動，降低融資交易成本，規(guī)范投資行為，有利促進房地產行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展。[注][1]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第八條私募基金管理人應當是在中華人民共和國境內依法設立的公司或者合伙企業(yè)。有下列情形之一的，不得擔任私募基金管理人：（一）財務狀況不符合持續(xù)經營要求，私募基金管理人實繳貨幣資本低于1000萬元人民幣或者等值可自由兌換貨幣，對專門管理創(chuàng)業(yè)投資基金的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（二）法定代表人、執(zhí)行事務合伙人及其委派代表、負責投資管理的高級管理人員沒有持有私募基金管理人的股權或者財產份額，或者合計持有低于一定比例；（三）出資架構不清晰、不穩(wěn)定，股東、合伙人和實際控制人的財務狀況不符合要求或者有不良誠信記錄，控股股東、實際控制人、普通合伙人的相關經驗不符合要求；（四）高級管理人員有不良誠信記錄，不具備與所任職務相適應的專業(yè)勝任能力和符合要求的相關工作經驗；專職員工少于5人，對本辦法第十七條規(guī)定的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（五）內部治理結構不健全、風控合規(guī)制度和利益沖突防范機制等不完善；（六）名稱、經營范圍、經營場所和基金管理業(yè)務相關設施不符合要求；（七）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形。《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第十五條有下列情形之一的，不得擔任私募基金管理人，不得成為私募基金管理人的控股股東、實際控制人、普通合伙人或者主要出資人：（一）有本辦法第十六條規(guī)定情形；（二）被協(xié)會采取注銷私募基金管理人登記的紀律處分，自被注銷之日起未逾3年；（三）因本辦法第二十五條第一款第六項、第八項所列情形被終止私募基金管理人登記的機構及其控股股東、實際控制人、普通合伙人，自被終止登記之日起未逾3年；（四）因本辦法第七十七條所列情形被注銷登記的私募基金管理人及其控股股東、實際控制人、普通合伙人，自被注銷登記之日起未逾3年；（五）存在重大經營風險或者出現重大風險事件；（六）從事的業(yè)務與私募基金管理存在利益沖突；（七）有嚴重不良信用記錄尚未修復；（八）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形[2]《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》第四條按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，管理人符合下列情形的，可以按照本指引設立不動產私募投資基金：（一）在協(xié)會依法登記為私募股權投資基金管理人；（二）出資結構穩(wěn)定，主要出資人及實際控制人最近兩年未發(fā)生變更；（三）主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯方，因私募基金投資需要向房地產開發(fā)項目企業(yè)派駐管理人員的情形除外；（四）具有完善的治理結構、管理制度、決策流程和內控機制；（五）實繳資本不低于2000萬元人民幣；（六）具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣；（七）具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經3驗；（八）具有不動產投資經驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名；（九）最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為；（十）中國證監(jiān)會、協(xié)會要求的其他情形。試點不動產私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣。第十四條管理人應當勤勉盡責，通過監(jiān)督資金流向、切實發(fā)揮股東作用等方式，有效控制不動產私募投資基金風險，不得存在下列行為：（一）管理人以基金財產為基金、被投企業(yè)以外主體提供擔保，損害投資者權益；（二）管理人運用私募基金財產直接或者間接投資于私募基金管理人、控股股東、實際控制人及其實際控制的企業(yè)或者項目；（三）中國證監(jiān)會、協(xié)會禁止的其他情形。[3]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第三十三條[4]《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》第十二條[5]《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條私募基金管理人不得直接或者間接將私募基金財產用于下列投資活動：（一）借（存）貸、擔保、明股實債等非私募基金投資活動，但是私募基金以股權投資為目的，按照合同約定為被投企業(yè)提供1年期限以內借款、擔保除外；（二）投向保理資產、融資租賃資產、典當資產等類信貸資產、股權或其收（受）益權；（三）從事承擔無限責任的投資；（四）法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會禁止的其他投資活動。私募基金有前款第（一）項規(guī)定行為的，借款或者擔保到期日不得晚于股權投資退出日，且借款或者擔保余額不得超過該私募基金實繳金額的20%；中國證監(jiān)會另有規(guī)定的除外特別聲明以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點，不代表北京市中倫律師事務所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議。如需轉載或引用該等文章的任何內容，請私信溝通授權事宜，并于轉載時在文章開頭處注明來源于公眾號“中倫視界”及作者姓名。未經本所書面授權，不得轉載或使用該等文章中的任何內容，含圖片、影像等視聽資料。如您有意就相關議題進一步交流或探討，歡迎與本所聯系。
本文根據《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》及起草說明及其他相關規(guī)定，就不動產私募投資基金與其他類別的私募股權投資基金存在的諸多差異進行了相應梳理。作者丨郝瀚 張瑞2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“基金業(yè)協(xié)會”）發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱“《不動產試點指引》”），并將于2023年3月1日起施行。中國證券監(jiān)督管理委員會（下稱“證監(jiān)會”）在其網站發(fā)布新聞“啟動不動產私募投資基金試點，支持不動產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，表態(tài)支持基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架內增設“不動產私募投資基金”類別，并實行“差異化”的監(jiān)管政策?！安粍赢a私募投資基金”作為私募股權投資基金類型項下增設的一種新的產品類型，將正式登上歷史舞臺。長期以來，大量私募股權投資基金盡管主要投向是商業(yè)地產和基礎設施，但在監(jiān)管層面，并未形成針對不動產投資基金的專門性規(guī)定與政策。而基于不動產領域的私募股權投資基金在底層資產特征、投資范圍、投資方式等與傳統(tǒng)的私募股權投資基金均存在較大差異（比如因重資產特征而形成的“大債小股”投資模式與監(jiān)管要求的“大股小債”的“股債比”限制之間的差異等），導致大量針對不動產領域的私募股權投資基金的投資活動存在嚴重的“水土不服”問題，從而在投資標的、投資方式等方面受到諸多限制，繼而產生大量“暗度陳倉”的規(guī)避和不合規(guī)行為，同時也增加了交易成本和監(jiān)管難度，諸多糾紛也由此引發(fā)。2022年房地產行業(yè)進入下行期，諸多大型房企陷入資金流動性危機，中央亦出臺多項政策“保民生、保穩(wěn)定、保交樓”，在融資層面除銀行等金融機構向優(yōu)質房企提供流動性支持外，在私募股權投資領域更是由建設銀行牽頭成立“建信住房租賃基金”為行業(yè)助力，《不動產試點指引》適時將不動產私募投資基金作為新的產品類型，通過開展不動產私募投資基金試點，投資特定居住用房、商業(yè)經營用房和基礎設施項目等，將進一步促進房地產市場盤活存量，進而規(guī)范及完善私募股權投資基金的發(fā)展模式，擴大房地產企業(yè)的融資渠道，對于促進房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好。
根據《不動產試點指引》《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）起草說明》（下稱“《起草說明》”），將按照試點先行的原則穩(wěn)妥推進不動產私募投資基金的設立及運行，對于符合《不動產試點指引》要求的私募股權投資基金管理人（下稱“管理人”），可以申請試點并按照《不動產試點指引》設立不動產私募投資基金，《不動產試點指引》中未進行明確規(guī)定的事項，則按照私募股權基金管理人及私募股權基金相關要求執(zhí)行。對于不參與試點的管理人，其原有業(yè)務模式及登記備案不受影響，可按照基金業(yè)協(xié)會現行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產、基礎設施等股權投資業(yè)務。
作為新增產品類型，不動產私募投資基金與其他類別的私募股權投資基金存在諸多適應行業(yè)特點的差異，本文對《不動產試點指引》《起草說明》及其他相關規(guī)定進行了梳理，并對比分析如下差異：
綜上，不動產私募投資基金監(jiān)管政策所體現的“差異化”，更符合房地產行業(yè)的投資特征，勢必活躍行業(yè)投資活動，降低融資交易成本，規(guī)范投資行為，有利促進房地產行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展。[注][1]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第八條私募基金管理人應當是在中華人民共和國境內依法設立的公司或者合伙企業(yè)。有下列情形之一的，不得擔任私募基金管理人：（一）財務狀況不符合持續(xù)經營要求，私募基金管理人實繳貨幣資本低于1000萬元人民幣或者等值可自由兌換貨幣，對專門管理創(chuàng)業(yè)投資基金的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（二）法定代表人、執(zhí)行事務合伙人及其委派代表、負責投資管理的高級管理人員沒有持有私募基金管理人的股權或者財產份額，或者合計持有低于一定比例；（三）出資架構不清晰、不穩(wěn)定，股東、合伙人和實際控制人的財務狀況不符合要求或者有不良誠信記錄，控股股東、實際控制人、普通合伙人的相關經驗不符合要求；（四）高級管理人員有不良誠信記錄，不具備與所任職務相適應的專業(yè)勝任能力和符合要求的相關工作經驗；專職員工少于5人，對本辦法第十七條規(guī)定的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（五）內部治理結構不健全、風控合規(guī)制度和利益沖突防范機制等不完善；（六）名稱、經營范圍、經營場所和基金管理業(yè)務相關設施不符合要求；（七）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形。《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第十五條有下列情形之一的，不得擔任私募基金管理人，不得成為私募基金管理人的控股股東、實際控制人、普通合伙人或者主要出資人：（一）有本辦法第十六條規(guī)定情形；（二）被協(xié)會采取注銷私募基金管理人登記的紀律處分，自被注銷之日起未逾3年；（三）因本辦法第二十五條第一款第六項、第八項所列情形被終止私募基金管理人登記的機構及其控股股東、實際控制人、普通合伙人，自被終止登記之日起未逾3年；（四）因本辦法第七十七條所列情形被注銷登記的私募基金管理人及其控股股東、實際控制人、普通合伙人，自被注銷登記之日起未逾3年；（五）存在重大經營風險或者出現重大風險事件；（六）從事的業(yè)務與私募基金管理存在利益沖突；（七）有嚴重不良信用記錄尚未修復；（八）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形[2]《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》第四條按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，管理人符合下列情形的，可以按照本指引設立不動產私募投資基金：（一）在協(xié)會依法登記為私募股權投資基金管理人；（二）出資結構穩(wěn)定，主要出資人及實際控制人最近兩年未發(fā)生變更；（三）主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯方，因私募基金投資需要向房地產開發(fā)項目企業(yè)派駐管理人員的情形除外；（四）具有完善的治理結構、管理制度、決策流程和內控機制；（五）實繳資本不低于2000萬元人民幣；（六）具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣；（七）具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經3驗；（八）具有不動產投資經驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名；（九）最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為；（十）中國證監(jiān)會、協(xié)會要求的其他情形。試點不動產私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣。第十四條管理人應當勤勉盡責，通過監(jiān)督資金流向、切實發(fā)揮股東作用等方式，有效控制不動產私募投資基金風險，不得存在下列行為：（一）管理人以基金財產為基金、被投企業(yè)以外主體提供擔保，損害投資者權益；（二）管理人運用私募基金財產直接或者間接投資于私募基金管理人、控股股東、實際控制人及其實際控制的企業(yè)或者項目；（三）中國證監(jiān)會、協(xié)會禁止的其他情形。[3]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第三十三條[4]《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》第十二條[5]《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條私募基金管理人不得直接或者間接將私募基金財產用于下列投資活動：（一）借（存）貸、擔保、明股實債等非私募基金投資活動，但是私募基金以股權投資為目的，按照合同約定為被投企業(yè)提供1年期限以內借款、擔保除外；（二）投向保理資產、融資租賃資產、典當資產等類信貸資產、股權或其收（受）益權；（三）從事承擔無限責任的投資；（四）法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會禁止的其他投資活動。私募基金有前款第（一）項規(guī)定行為的，借款或者擔保到期日不得晚于股權投資退出日，且借款或者擔保余額不得超過該私募基金實繳金額的20%；中國證監(jiān)會另有規(guī)定的除外特別聲明以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點，不代表北京市中倫律師事務所或其律師出具的任何形式之法律意見或建議。如需轉載或引用該等文章的任何內容，請私信溝通授權事宜，并于轉載時在文章開頭處注明來源于公眾號“中倫視界”及作者姓名。未經本所書面授權，不得轉載或使用該等文章中的任何內容，含圖片、影像等視聽資料。如您有意就相關議題進一步交流或探討，歡迎與本所聯系。
