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本文根據(jù)《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》及起草說明及其他相關(guān)規(guī)定，就不動產(chǎn)私募投資基金與其他類別的私募股權(quán)投資基金存在的諸多差異進(jìn)行了相應(yīng)梳理。

作者丨郝瀚 張瑞

2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“基金業(yè)協(xié)會”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下稱“《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》”），并將于2023年3月1日起施行。中國證券監(jiān)督管理委員會（下稱“證監(jiān)會”）在其網(wǎng)站發(fā)布新聞“啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，表態(tài)支持基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架內(nèi)增設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并實(shí)行“差異化”的監(jiān)管政策?！安粍赢a(chǎn)私募投資基金”作為私募股權(quán)投資基金類型項下增設(shè)的一種新的產(chǎn)品類型，將正式登上歷史舞臺。

長期以來，大量私募股權(quán)投資基金盡管主要投向是商業(yè)地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，但在監(jiān)管層面，并未形成針對不動產(chǎn)投資基金的專門性規(guī)定與政策。而基于不動產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)投資基金在底層資產(chǎn)特征、投資范圍、投資方式等與傳統(tǒng)的私募股權(quán)投資基金均存在較大差異（比如因重資產(chǎn)特征而形成的“大債小股”投資模式與監(jiān)管要求的“大股小債”的“股債比”限制之間的差異等），導(dǎo)致大量針對不動產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)投資基金的投資活動存在嚴(yán)重的“水土不服”問題，從而在投資標(biāo)的、投資方式等方面受到諸多限制，繼而產(chǎn)生大量“暗度陳倉”的規(guī)避和不合規(guī)行為，同時也增加了交易成本和監(jiān)管難度，諸多糾紛也由此引發(fā)。2022年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行期，諸多大型房企陷入資金流動性危機(jī)，中央亦出臺多項政策“保民生、保穩(wěn)定、保交樓”，在融資層面除銀行等金融機(jī)構(gòu)向優(yōu)質(zhì)房企提供流動性支持外，在私募股權(quán)投資領(lǐng)域更是由建設(shè)銀行牽頭成立“建信住房租賃基金”為行業(yè)助力，《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》適時將不動產(chǎn)私募投資基金作為新的產(chǎn)品類型，通過開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目等，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，進(jìn)而規(guī)范及完善私募股權(quán)投資基金的發(fā)展模式，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好。

根據(jù)《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）起草說明》（下稱“《起草說明》”），將按照試點(diǎn)先行的原則穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立及運(yùn)行，對于符合《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》要求的私募股權(quán)投資基金管理人（下稱“管理人”），可以申請試點(diǎn)并按照《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》中未進(jìn)行明確規(guī)定的事項，則按照私募股權(quán)基金管理人及私募股權(quán)基金相關(guān)要求執(zhí)行。對于不參與試點(diǎn)的管理人，其原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照基金業(yè)協(xié)會現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

作為新增產(chǎn)品類型，不動產(chǎn)私募投資基金與其他類別的私募股權(quán)投資基金存在諸多適應(yīng)行業(yè)特點(diǎn)的差異，本文對《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》《起草說明》及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了梳理，并對比分析如下差異：

綜上，不動產(chǎn)私募投資基金監(jiān)管政策所體現(xiàn)的“差異化”，更符合房地產(chǎn)行業(yè)的投資特征，勢必活躍行業(yè)投資活動，降低融資交易成本，規(guī)范投資行為，有利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展。

[注]

[1]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第八條

私募基金管理人應(yīng)當(dāng)是在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的公司或者合伙企業(yè)。有下列情形之一的，不得擔(dān)任私募基金管理人：

（一）財務(wù)狀況不符合持續(xù)經(jīng)營要求，私募基金管理人實(shí)繳貨幣資本低于1000萬元人民幣或者等值可自由兌換貨幣，對專門管理創(chuàng)業(yè)投資基金的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；

（二）法定代表人、執(zhí)行事務(wù)合伙人及其委派代表、負(fù)責(zé)投資管理的高級管理人員沒有持有私募基金管理人的股權(quán)或者財產(chǎn)份額，或者合計持有低于一定比例；

（三）出資架構(gòu)不清晰、不穩(wěn)定，股東、合伙人和實(shí)際控制人的財務(wù)狀況不符合要求或者有不良誠信記錄，控股股東、實(shí)際控制人、普通合伙人的相關(guān)經(jīng)驗不符合要求；

（四）高級管理人員有不良誠信記錄，不具備與所任職務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力和符合要求的相關(guān)工作經(jīng)驗；專職員工少于5人，對本辦法第十七條規(guī)定的私募基金管理人另有規(guī)定的，從其規(guī)定；

（五）內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不健全、風(fēng)控合規(guī)制度和利益沖突防范機(jī)制等不完善；

（六）名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所和基金管理業(yè)務(wù)相關(guān)設(shè)施不符合要求；

（七）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形。

《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第十五條

有下列情形之一的，不得擔(dān)任私募基金管理人，不得成為私募基金管理人的控股股東、實(shí)際控制人、普通合伙人或者主要出資人：

（一）有本辦法第十六條規(guī)定情形；

（二）被協(xié)會采取注銷私募基金管理人登記的紀(jì)律處分，自被注銷之日起未逾3年；

（三）因本辦法第二十五條第一款第六項、第八項所列情形被終止私募基金管理人登記的機(jī)構(gòu)及其控股股東、實(shí)際控制人、普通合伙人，自被終止登記之日起未逾3年；

（四）因本辦法第七十七條所列情形被注銷登記的私募基金管理人及其控股股東、實(shí)際控制人、普通合伙人，自被注銷登記之日起未逾3年；

（五）存在重大經(jīng)營風(fēng)險或者出現(xiàn)重大風(fēng)險事件；

（六）從事的業(yè)務(wù)與私募基金管理存在利益沖突；

（七）有嚴(yán)重不良信用記錄尚未修復(fù)；

（八）法律、行政法規(guī)、中國證監(jiān)會和協(xié)會規(guī)定的其他情形

[2]《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》第四條按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，管理人符合下列情形的，可以按照本指引設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金：（一）在協(xié)會依法登記為私募股權(quán)投資基金管理人；（二）出資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更；（三）主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)派駐管理人員的情形除外；（四）具有完善的治理結(jié)構(gòu)、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制；（五）實(shí)繳資本不低于2000萬元人民幣；（六）具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；（七）具有3個以上的不動產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)3驗；（八）具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗的不少于3名；（九）最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為；（十）中國證監(jiān)會、協(xié)會要求的其他情形。試點(diǎn)不動產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。第十四條管理人應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，通過監(jiān)督資金流向、切實(shí)發(fā)揮股東作用等方式，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險，不得存在下列行為：

（一）管理人以基金財產(chǎn)為基金、被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保，損害投資者權(quán)益；

（二）管理人運(yùn)用私募基金財產(chǎn)直接或者間接投資于私募基金管理人、控股股東、實(shí)際控制人及其實(shí)際控制的企業(yè)或者項目；

（三）中國證監(jiān)會、協(xié)會禁止的其他情形。

[3]《私募投資基金登記備案辦法（征求意見稿）》第三十三條

[4]《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》第十二條

[5]《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條

私募基金管理人不得直接或者間接將私募基金財產(chǎn)用于下列投資活動：

（一）借（存）貸、擔(dān)保、明股實(shí)債等非私募基金投資活動，但是私募基金以股權(quán)投資為目的，按照合同約定為被投企業(yè)提供1年期限以內(nèi)借款、擔(dān)保除外；

（二）投向保理資產(chǎn)、融資租賃資產(chǎn)、典當(dāng)資產(chǎn)等類信貸資產(chǎn)、股權(quán)或其收（受）益權(quán)；

（三）從事承擔(dān)無限責(zé)任的投資；

（四）法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會禁止的其他投資活動。

私募基金有前款第（一）項規(guī)定行為的，借款或者擔(dān)保到期日不得晚于股權(quán)投資退出日，且借款或者擔(dān)保余額不得超過該私募基金實(shí)繳金額的20%；中國證監(jiān)會另有規(guī)定的除外

特別聲明

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