本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道

近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

同日，為規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱“基金業(yè)協(xié)會(huì)”）起草并發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡稱“《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》”）。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

“證監(jiān)會(huì)開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，進(jìn)而規(guī)范及完善私募股權(quán)投資基金的發(fā)展模式，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好?！备吆唾Y本執(zhí)行合伙人、清華五道口不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。

“第三支箭”再延續(xù)

證監(jiān)會(huì)方面表示，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，是落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

據(jù)記者了解，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。如為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場(chǎng)的工作部署，證監(jiān)會(huì)支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會(huì)完成備案。

由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

周以升向記者介紹，證監(jiān)會(huì)支持基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架內(nèi)增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金類別，并實(shí)行差異化監(jiān)管政策，對(duì)私募股權(quán)基金發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資兩方面都有著多層次的意義和功能。

“對(duì)當(dāng)前最緊迫的房地產(chǎn)紓困工作來說，去年底證監(jiān)會(huì)為支持房企股權(quán)融資釋放了‘第三支箭’，當(dāng)中已經(jīng)明確將積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式?！敝芤陨f。

周以升補(bǔ)充說：“跟公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的功能一樣，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金同樣具有盤活存量的作用。盤活存量不動(dòng)產(chǎn)的終點(diǎn)是公募REITs，在資產(chǎn)孵化培育階段，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金實(shí)際上相當(dāng)于提供了金融工具，這樣就形成了一個(gè)新的資本循環(huán)，從私募基金到類REITs、再到公募REITs，產(chǎn)業(yè)鏈就很完整了。”

“之前的不動(dòng)產(chǎn)投資鏈條上，一直就欠缺了私募基金，現(xiàn)在把這塊拼圖補(bǔ)上了。從市場(chǎng)規(guī)模上看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將會(huì)非常龐大，還會(huì)為公募REITs孵化、培育和輸送更多優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項(xiàng)目。”周以升說。

周以升還進(jìn)一步介紹，對(duì)微觀層面的經(jīng)營主體來說，私募投資基金將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商、基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)、地方國企等經(jīng)營模式、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。

“當(dāng)然，對(duì)私募基金管理人和機(jī)構(gòu)投資者來說，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》全面放開了私募基金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的監(jiān)管，將有更大的自由度和開放性去展業(yè)。”周以升說，“在此之前，私募基金針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動(dòng)，在投資標(biāo)的、投資方式等方面受到諸多限制，同時(shí)增加了交易成本和監(jiān)管難度。而現(xiàn)在，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》在稅收、交易結(jié)構(gòu)、貸款擔(dān)保、股債比等方面放開以后，比如紓困項(xiàng)目、存量商品住宅、租賃住房等，都可以嘗試去做了。”

建立新的良性循環(huán)

據(jù)記者了解，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》明確并嚴(yán)格限定了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，即包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房在內(nèi)的特定居住用房以及商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目三大類資產(chǎn)。而其中特別值得關(guān)注的是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對(duì)存量商品住宅的投資規(guī)則。

一方面，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》重新放開了私募基金對(duì)普通住宅、公寓等非經(jīng)營性住宅項(xiàng)目的投資；另一方面，存量商品住宅限定于已經(jīng)取得“五證”且已實(shí)現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工的項(xiàng)目，對(duì)比《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》等過往政策中對(duì)于新拿地、拍地項(xiàng)目的限制，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的適用情形顯然更為嚴(yán)格。

這也意味著即使私募基金重新被允許投資于商品住宅項(xiàng)目，但投資邏輯和投資模式已經(jīng)發(fā)生了徹底改變。

此外，記者還注意到，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)于私募基金管理人的主體資格也提出了嚴(yán)格要求。除了應(yīng)滿足股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求等必要條件外，還特別強(qiáng)調(diào)其主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方。

“我們應(yīng)該從更高層次的政策框架上來理解不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的功能和價(jià)值。監(jiān)管層不會(huì)允許它成為一個(gè)給住宅開發(fā)增加杠桿的工具，也不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)重新回到傳統(tǒng)開發(fā)模式的老路上?！敝芤陨f，“因此《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》限定私募基金只能投向存量商品住宅項(xiàng)目，也把開發(fā)商排除在私募基金管理人資格之外?！?/p>不過，周以升解釋稱，盡管不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金不被允許支持拿地和增量項(xiàng)目開發(fā)，但現(xiàn)階段對(duì)幫助房企化解風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)負(fù)債表將會(huì)發(fā)揮出巨大作用。

“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金能夠成為紓困項(xiàng)目的一個(gè)最優(yōu)解，推動(dòng)出險(xiǎn)房企脫困。在房企資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)沉淀下來的項(xiàng)目資產(chǎn)，將可以通過不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金進(jìn)行盤活，拿回現(xiàn)金和權(quán)益資本后償還債務(wù)，化解財(cái)務(wù)壓力，讓房企經(jīng)營重新步入良性循環(huán)。”周以升說，“在這個(gè)過程中，房企的經(jīng)營模式、商業(yè)模型其實(shí)也發(fā)生變化了?！?/p>相比于銀行信貸、AMC資產(chǎn)管理公司對(duì)房企的紓困救助，周以升認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金更具優(yōu)勢(shì)?！八鼈冎饕桥普栈慕鹑跈C(jī)構(gòu)，并沒有深層次主動(dòng)管理的能力。”周以升說，“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)融的深度結(jié)合，它是一種產(chǎn)融結(jié)合的典范。當(dāng)下國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心邏輯，就是讓金融工具服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！?/p>“內(nèi)需不振已經(jīng)成為影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展與增長的難題，正如高層頻頻表態(tài)，將當(dāng)期總收入最大可能地轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，是經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，金融服務(wù)大有可為?！敝芤陨f，“比如購物中心，作為消費(fèi)類的不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，如果不能實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，它就很難成為消費(fèi)的落腳點(diǎn)?！?/p>“很激動(dòng)、很振奮看到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的高效落地，它會(huì)是國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件?！敝芤陨嬖V記者，“監(jiān)管層將不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金作為新的產(chǎn)品類別梳理出來放在了聚光燈下，私募基金管理人和機(jī)構(gòu)投資者會(huì)更積極地配置不動(dòng)產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)建立新的良性循環(huán)、探索新的發(fā)展模式?！?/p>（編輯：盧志坤 校對(duì)：宛玲）