（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）即使銷售額下滑10%，招商蛇口（001979）還是想沖規(guī)模。

3月20日晚間，招商蛇口發(fā)布2022年報。報告顯示，2022年，招商蛇口累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升一位至第六位。

與此同時，招商蛇口在年報中詳細的介紹其在全國各城市已經(jīng)搶占了領(lǐng)先地位，例如，銷售額在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州進入TOP3，溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。

但事實上，若和2021年同期3268.34億元的數(shù)據(jù)對比不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口銷售額下滑了10.47%。

不可否認的是，在房企業(yè)績普降的環(huán)境下，招商蛇口下滑程度并不高，但想重回“招保萬金”時代的招商蛇口并不滿足于此。據(jù)公告顯示，招商蛇口2023年計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。

有意思的是，3300億元正是招商蛇口2021年的銷售目標?；蛟S連當年聲稱“完成全年目標并不難”的董事、總經(jīng)理蔣鐵峰也沒想到，招商蛇口將為完成這一目標奮斗三年時間。

增收不增利

銷售規(guī)模排名雖有所提升，但招商蛇口的成績單并不“好看”。

報告顯示，2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤為33.87億元，同比減少61.76%。

對于增收不增利的原因，招商蛇口表示，主要是因為報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為21.06%，較上年同期減少了5.94個百分點。受此影響，招商蛇口2022年整體銷售毛利率19.25%，較上年同期減少6.22個百分點。

事實上，這并不是招商蛇口第一次出現(xiàn)毛利率下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%自2018年起毛利率開始大幅減少。

計提大額資產(chǎn)減值準備亦是招商蛇口利潤下滑的原因之一。

具體來看，招商蛇口對單項計提信用損失準備的應(yīng)收款項進行了單獨減值測試，按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額計提信用損失準備13.55億元；部分房地產(chǎn)項目銷售價格未達預(yù)期，根據(jù)市場參考價格，按照存貨的預(yù)計售價減去至完工時預(yù)計將要發(fā)生的成本、銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當其可變現(xiàn)凈值低于成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備36.41億元。

此外，報告期末，公司根據(jù)租賃市場預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準備，共計提投資性房地產(chǎn)減值準備11.44億元；對經(jīng)營低于預(yù)期，且未有改善跡象的長期股權(quán)投資判斷其存在減值跡象。公司對該等長期股權(quán)投資估計其可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準備，計提長期股權(quán)投資減值2.15億元；報告期末，根據(jù)《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》和公司相關(guān)會計政策，對其他存在減值跡象的資產(chǎn)進行減值測試，計提使用權(quán)資產(chǎn)減值準備3196萬元，計提長期待攤費用減值準備1329萬元。

據(jù)此計算，招商蛇口本次資產(chǎn)減值準備計提共計64.01億元，較2021年同期的43.72億元增加了20.29億元。

80億元自有資金進行委托理財

年報發(fā)布同時，招商蛇口發(fā)布關(guān)于使用暫時閑置的自有資金進行委托理財?shù)墓妗?/p>

公告顯示，為進一步提高暫時閑置的自有資金的使用效率，增加資金收益，招商蛇口及公司之子公司擬在不影響正常經(jīng)營資金需求并確保資金安全的前提下，使用部分暫時閑置的自有資金進行委托理財，總額度80億元，投資期限不超過12個月，公司及子公司在額度及期限范圍內(nèi)可循環(huán)滾動使用。

了解到，受房地產(chǎn)項目購地、基建支出及稅費支出增加，招商蛇口2022年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為221.74億元，同比減少14.64%。

雖然經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流持續(xù)下滑，但受因購建固定資產(chǎn)及連合營公司投資及墊款減少、融資規(guī)模增加，招商蛇口同期投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-100.14億元，同比增加58.75%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-58.74億元，同比增加47.77%。

至此，招商蛇口2022年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為64.72億元，較2021年同期的-96.12億元增加167.33%。截至2022年年底，招商蛇口期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為858.55億元，較2021年同期的793.83億元增加64.72億元。

在房地產(chǎn)市場下行之前，招商蛇口手握資金的主要用途是拿地擴張。以2021年為例，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值17.75個百分點。

感受到市場寒意后，招商蛇口在2022年也放緩了拿地步伐。報告期內(nèi)，招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。

拿地減少后，招商蛇口口袋里多了一筆閑置資產(chǎn)，并計劃拿出80億元自有資金用來理財。該計劃在2023年3月17日召開的招商蛇口公司第三屆董事會第六次會議以9票同意，0票反對，0票棄權(quán)的表決結(jié)果審議通過。

招商蛇口表示，在確保正常經(jīng)營和資金安全的前提下，公司通過適度開展低風(fēng)險的理財業(yè)務(wù)，有利于提高資金的使用效率和提高現(xiàn)金資產(chǎn)的收益，進一步提升公司整體業(yè)績水平，符合公司全體股東利益。