3月21日下午，招商蛇口（001979）（001979.SZ）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會。前一天，其2022年年度報告也已發(fā)布。

年報顯示，2022年，公司營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%。這已是招商蛇口自2020年以來第三年增收不增利。

對于利潤下滑超五成，財務總監(jiān)黃均隆在發(fā)布會上表示，2022年全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全，所以行業(yè)整體的毛利率都在下滑，并且全行業(yè)都在?，F(xiàn)金流，銷售都是在急速去化。因此公司業(yè)績有所下降。

不過，對于2023年，招商蛇口仍充滿信心，再次提出了同2021年、2022年一樣的銷售目標——力爭實現(xiàn)全年簽約銷售金額3300億元。這一次，目標能實現(xiàn)嗎？

負增長的利潤和不變的銷售目標

與招商蛇口的歸母凈利潤一同下滑的，還有公司的綜合毛利率。2020年至2022年，招商蛇口的毛利率分別為28.69%、25.47%、19.25%。

雖然受市場下行影響，整個行業(yè)的毛利水平都在下降，進而凈利潤也有所縮減，但與保利發(fā)展（600048）（600048.SH）、華潤置地（01109.HK）、中海地產(chǎn)等同為央企的公司相比，招商蛇口顯然受到的沖擊更大。

此外，大規(guī)模計提資產(chǎn)減值也影響了當期利潤。財報顯示，2022年招商蛇口資產(chǎn)減值準備計提共計約64.01億元。

對于利潤大幅下滑的問題，招商蛇口也在業(yè)績發(fā)布會上做出了回應，并對2023年的利潤提升充滿信心。黃均隆指出，2022年公司在投資端更聚焦城市深耕，操盤端通過狠抓銷售、回籠資金之后進行重新?lián)Q倉。“公司去年拿的一些地是為2023年及以后年度打下基礎的?！彼f。

在規(guī)模拓展上，招商蛇口2022年累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。根據(jù)中指院統(tǒng)計，其拿地金額位居行業(yè)第五位。2022年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，行業(yè)排名上升至第六名。

董事、總經(jīng)理蔣鐵峰直言，招商蛇口2023年目前會上市的就有6000億存貨，不算之后參與土拍新獲取的土地，按平均55%的去化率，就能實現(xiàn)3300億的銷售額。“我相信這個目標是很有機會達成的?！彼f。

手握充?，F(xiàn)金，持續(xù)降低融資成本

在發(fā)布會上，招商蛇口降至3.89%的平均融資成本也給投資者留下了深刻印象。

年報中提到，報告期內(nèi)公司持續(xù)優(yōu)化夯實資產(chǎn)負債表，資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市，實現(xiàn)項目儲備有序換倉至高能級城市；債務端通過拉長債務久期及調(diào)整融資品種，有效降低融資成本。

2022年年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。充分利用央企良好信用優(yōu)勢，緊抓公開市場政策窗口，招商蛇口全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現(xiàn)融資成本壓降。

2022年年末，招商蛇口綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

招商蛇口表示，2023年還將繼續(xù)降低融資成本，做好股權(quán)融資。

蔣鐵峰透露，目前招商蛇口在手現(xiàn)金超過了860億元。雄厚的財政基礎，讓招商蛇口立下了新的flag——要在未來三年躋身前五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度。”蔣鐵峰說。