財聯(lián)社11月29日訊（記者 黃靖斯）證監(jiān)會金融支持政策提振加速，房企再融資迎來里程碑式進展。

11月28日，證監(jiān)會決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

受利好消息提振，上證指數(shù)午盤漲2.21%，創(chuàng)逾兩個月新高。地產(chǎn)股更是強勢拉升，中國武夷、中交地產(chǎn)、光大嘉寶、中華企業(yè)、天房發(fā)展等多股掀起漲停潮；截至午間收盤，Wind房地產(chǎn)指數(shù)大漲7.68%，119只成分股全數(shù)收漲。

地產(chǎn)債同樣走強，多只債券盤中臨時停牌。

此外也有多只房地產(chǎn)ETF放量上漲，其中地產(chǎn)ETF11月以來最高漲幅超30%。

房地產(chǎn)“第三支箭”落地釋放哪些政策信號？近期利好政策密集出臺對房地產(chǎn)投資意味著什么？“破冰”在即的房地產(chǎn)市場一時間聚集了眾多目光，已有券商連夜召開聲勢浩大的地產(chǎn)電話會，對政策影響、后市機會進行第一時間解讀。

對于證監(jiān)會本次政策出臺，分析師普遍認為將從改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表、盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿等方面起到積極作用。結(jié)合近期政策密集出臺和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，分析師也提到，這標志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉(zhuǎn)變，對短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益，且后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

房企再融資迎來里程碑式進展

房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開始收緊，并于2013、2016年持續(xù)加碼，此后六年間涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項基本停滯。隨著證監(jiān)會金融支持政策提振加速，房企在A股融資的通道被打開。

如何理解證監(jiān)會本次“新五條”組合拳的政策意圖？中金公司地產(chǎn)團隊稱此舉對于房地產(chǎn)再融資而言是里程碑式事件。政策調(diào)整目的在于充分發(fā)揮資本市場的功能，以改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)，對于降低房企杠桿有積極作用。

中信證券認為，該政策是繼10月20日特定涉房企業(yè)股權(quán)融資放松的進一步加碼，即不再設(shè)置上市企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占比不超過10%等要求。

在國泰君安地產(chǎn)團隊看來，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環(huán)境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。

國信證券地產(chǎn)團隊則表示，本次政策明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求，政策出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，且放開程度高，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長的時間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

“第三支箭”發(fā)出，房企將從哪些方面受益？

隨著房企融資“第三支箭”發(fā)出，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，里程碑式的政策進展將迎帶來哪些實際利好？整體來看，分析師普遍認為，除了減輕房企流動性壓力、盤活存量資產(chǎn)外、防范風險蔓延，本次證監(jiān)會“新五條”也有助于“保交樓”政策的落地。

中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁認為，有助于促進行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。一方面，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助于減輕民營企業(yè)的流動性壓力。同時，恢復(fù)房企再融資，募集資金可以用于補充流動資金、償還債務(wù)，有助于進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發(fā)展。此外，通過股權(quán)融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

另一方面，強化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產(chǎn)。政策著重強調(diào)要推動保租房REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，再次強調(diào)已上市REITs的擴募。此外，提出要發(fā)展不動產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活房企存量經(jīng)營性不動產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

中信證券認為，本次政策有望有效改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，防范風險蔓延，對上游建筑/建材企業(yè)而言，一方面其應(yīng)收賬款壞賬風險得到釋放，另一方面由于政策有利于提振房企拿地、開發(fā)信心，承壓偏弱的建筑建材需求端有望迎來拐點。

短期看，中金公司認為政策有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行風險，并穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟大盤的支撐；中長期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)招商證券地產(chǎn)團隊分析，并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴表，強化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬松；與A股一致，H股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)；明確房企REITs發(fā)行人地位，運營能力或于估值兌現(xiàn)；不動產(chǎn)私募投資試點或倒逼主動股權(quán)投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)。

國泰君安地產(chǎn)團隊表示，本次再融資放開，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大凈資產(chǎn)，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉(zhuǎn)的問題，另一方面，集團層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

多重政策“禮包”提振市場信心

從“金融16條”落地，2000億“保交樓”貸款支持計劃，到六大行向房企提供萬億授信額度，再到房地產(chǎn)再融資“開閘”，疊加近期全面降準，房地產(chǎn)市場四季度迎久違“暖冬”。房企利好組合拳密集發(fā)出釋放哪些政策信號？“轉(zhuǎn)變”“反轉(zhuǎn)”“質(zhì)變”“復(fù)蘇”是分析師提及的高頻詞。

中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁認為，政策的密集出臺和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，標志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉(zhuǎn)變。

招商證券地產(chǎn)團隊同樣強調(diào)當前政策力度反轉(zhuǎn)，認為“保交樓，保主體，保需求”這“三?！敝鸩叫纬珊狭Γ兄诨久嫫蠓€(wěn)，短期修復(fù)DCF模型分母端，中長期強化行業(yè)競爭格局改善帶來的分子端改善和分化。

中金公司地產(chǎn)團隊認為行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢，2023年基本面指標或整體表現(xiàn)穩(wěn)健。當前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。

安信證券固收&地產(chǎn)團隊認為，拉長時間來看，2021 年 10 月以來，房地產(chǎn)政策圍繞“主體紓困、項目交付與市場銷售”這三個方面不斷進行量變式放松，但“金融16條”與“6大行授信”是房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，前者說明部委之間在加強協(xié)調(diào)，后者是金融機構(gòu)擠兌房企流動性的逆過程，反映了認知方面的重大轉(zhuǎn)變。雖然這些政策不足以在短期內(nèi)改變“銷售仍在磨底，投資繼續(xù)下行”的現(xiàn)狀，但在房地產(chǎn)政策已發(fā)生質(zhì)變的背景下，預(yù)計還會有更多放松政策出臺，樓市銷售見底回升與房地產(chǎn)投資筑底或?qū)⒏嗍菚r間問題。

銀河證券地產(chǎn)團隊表示，在短短20天的時間內(nèi)，政策端“三箭齊發(fā)”，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風險蔓延；另一方面，從開發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持，信托和股權(quán)通道更是在多年之后迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側(cè)的資金支持將有效減少未來房企暴雷數(shù)量、避免房企債務(wù)風險蔓延，預(yù)計經(jīng)營穩(wěn)定但由于行業(yè)資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復(fù)。

下一步如何把握地產(chǎn)板塊行情？

近期，隨著利好政策不斷積累，房地產(chǎn)板塊聞聲而漲，未來房地產(chǎn)板塊投資邏輯是否發(fā)生轉(zhuǎn)變？分析師接下來看好哪些投資主線？

中金公司地產(chǎn)團隊認為在政策支持下，房地產(chǎn)板塊上市房企將呈現(xiàn)多層次受益邏輯。

一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠在經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流充裕、權(quán)益融資現(xiàn)金流補充的條件下實現(xiàn)資產(chǎn)負債表改善并持續(xù)推進份額提升的良性循環(huán)；二是具有符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和REITs盤活機會的企業(yè)；三是部分資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)復(fù)雜程度低的財務(wù)受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購機會；四是港股H股架構(gòu)上市房企再融資與境內(nèi)保持一致，紅籌架構(gòu)內(nèi)房企業(yè)亦有望間接受益。

隨著房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)政策三箭齊發(fā)，平安證券地產(chǎn)團隊認為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風向正在加速轉(zhuǎn)變，建議積極把握地產(chǎn)板塊行情。

個股投資方面，建議關(guān)注四條主線，一是小公司大集團、背靠優(yōu)質(zhì)資源、存在兼并重組預(yù)期的上市房企；二是有望有望借助再融資做大做強的優(yōu)質(zhì)央國企；三是負債率較高、有望改善公司現(xiàn)金流狀況的超跌民企；四是在本輪土地市場積極托底、存在融資改善資金狀況的地方國企，同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機會。

招商證券地產(chǎn)團隊則維持年度策略報告“布局分兩階段”觀點，第一階段或是當下到明年一季度，這個階段的需求托底增量更多來源于壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端為主；第二階段或開始于明年一季度末，這一階段的需求隨房價預(yù)期逐步企穩(wěn)出現(xiàn)改善，仍聚焦于競爭格局改善引致的α。短期關(guān)注政策加碼帶來的短期估值提升，中長期聚焦于優(yōu)質(zhì)房企及產(chǎn)業(yè)鏈的競爭格局改善機會。

國泰君安地產(chǎn)團隊認為，中小市值央國企將帶來估值修復(fù)疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企會受益于本次再融資放開，迅速擴大凈資產(chǎn)，帶來中期成長，其他國企將受益明顯的PB估值修復(fù)。同時，混合所有制房企如金地集團，也將受益于進一步混改的政策紅利。已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)鏈上互相滲透的上下游，證監(jiān)會給鼓勵其參與到房企的重組當中，預(yù)計將對地產(chǎn)行業(yè)和板塊帶來一次中小市值央國企和建筑類企業(yè)的政策紅利。

本文源自財聯(lián)社記者 黃靖斯