3月20日晚，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(001979.SZ，以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口（001979）”)發(fā)布2022年年度報(bào)告，其中顯示，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比增長(zhǎng)13.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元。

面對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)不斷聚集的復(fù)雜形勢(shì)，招商蛇口2022年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬(wàn)平方米、銷售金額2926.02億元。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，招商蛇口權(quán)益銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組2022品牌研究測(cè)算，招商蛇口品牌價(jià)值達(dá)1035億元，位列行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌第五。

招商蛇口戰(zhàn)略總覽

過(guò)去一年，被招商蛇口視為“品質(zhì)年”，公司持續(xù)深化轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)及轉(zhuǎn)型方向，公司也將原來(lái)的三大業(yè)務(wù)板塊調(diào)整為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)等三類業(yè)務(wù)，著力構(gòu)建租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育第二成長(zhǎng)曲線。

自2022年底房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位得到重申以來(lái)，多項(xiàng)支持性政策出臺(tái)，助力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)安全的優(yōu)質(zhì)房企打開(kāi)增長(zhǎng)空間。

截至2022年末，招商蛇口“三道紅線”均保持綠檔并持續(xù)優(yōu)化。2023年，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3,300億元，較2022年預(yù)計(jì)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

深耕核心城市，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132,895億元，比2021年下降10%，其中住宅投資100,646億元，同比下降9.5%。商品房銷售面積同比下降24.3%至135,837萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積同比下降26.8%；商品房銷售額同比下降26.7%至133,308億元，其中住宅銷售額下降28.3%。

對(duì)于招商蛇口而言，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為公司高質(zhì)量發(fā)展的主賽道，其近年來(lái)保持戰(zhàn)略定力，聚焦投資，穩(wěn)定基本盤。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，招商蛇口堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、優(yōu)先布局高能級(jí)核心城市戰(zhàn)略，而這一舉措的成效也在2022年得到進(jìn)一步凸顯。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場(chǎng)占有率超過(guò)10%，其中，來(lái)自上海的銷售金額超過(guò)740億元。此外，公司在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額排行榜前五名，其中，在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

招商蛇口2022城市銷售情況

值得注意的是，2022年，招商蛇口不斷深化營(yíng)銷全流程產(chǎn)品建設(shè)，著重應(yīng)用數(shù)字化營(yíng)銷，公司完成全年線上成交額680.6億元。

投資方面，招商蛇口亦采取“強(qiáng)心30城”“深耕6+10城”策略。年報(bào)顯示，2022年，招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元，公司權(quán)益地價(jià)為766億元。

招商蛇口2022年城市布局情況

過(guò)去一年，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%、90%，單城投放權(quán)益地價(jià)達(dá)31億元。公司先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增項(xiàng)目中，有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤，首次開(kāi)盤當(dāng)天平均去化率約77%，在報(bào)告期內(nèi)為公司貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

與此同時(shí)，招商蛇口積極拓展城市更新項(xiàng)目，其立足于粵港澳大灣區(qū)，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞等城市，開(kāi)展創(chuàng)新的金融合作模式，加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目的孵化力度。截至2022年末，按既有規(guī)劃計(jì)算，公司累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1,200萬(wàn)平米。

提升運(yùn)營(yíng)管理能力，盈利行業(yè)新模式

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換階段，提升運(yùn)營(yíng)能力，培育利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線成為房企高質(zhì)量發(fā)展的主要方向。

基于對(duì)行業(yè)變化及發(fā)展趨勢(shì)作出的研判，招商蛇口制定中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，其中，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤是核心，通過(guò)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)中的占比，以形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

報(bào)告期內(nèi)，做強(qiáng)主賽道，夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤之外，招商蛇口積極推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

年報(bào)顯示，公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店及零星物業(yè)等6種業(yè)態(tài)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入(未扣除租金減免金額)同比增長(zhǎng)6.2%至57.1億元，EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo))為30.4億元，同比增長(zhǎng)6.9%。

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)期成本管控，通過(guò)能耗能效管理平臺(tái)降低在營(yíng)項(xiàng)目能耗能效成本，進(jìn)一步提升EBITDA。2022年，公司在2021年前開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的EBITDA Margin(稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)率)為60%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)；EBITDA回報(bào)率達(dá)5.46%，同比上升0.47個(gè)百分點(diǎn)。

具體而言，年報(bào)顯示，2022年末，公司管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約288萬(wàn)平方米；在建及籌開(kāi)項(xiàng)目41個(gè)，總建筑面積約404萬(wàn)平方米。2022年，公司集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入(未扣除租金減免金額)為12.89億元EBITDA為4.69億元。

寫字樓方面，報(bào)告期內(nèi)，公司管理范圍內(nèi)寫字樓在營(yíng)項(xiàng)目30個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約113萬(wàn)平方米，其中80%布局在一線城市；在建項(xiàng)目11個(gè)，總建筑面積約111萬(wàn)平方米。2022年，公司寫字樓運(yùn)營(yíng)收入(未扣除租金減免金額)為11.59億元，EBITDA8.28億元。

與此同時(shí)，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)在2022年分別收入11.59億元、12.14億元、10.25億元，EBITDA分別為8.28億元、8.16億元、6.84億元。

展望2023年，招商蛇口計(jì)劃在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面加強(qiáng)城市規(guī)劃及板塊深入研究，結(jié)合“五好標(biāo)準(zhǔn)”，聚焦核心城市，主動(dòng)拓展優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)積極關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)；持續(xù)提升各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理能力，提升EBITDA回報(bào)率。

招商蛇口早已走在行業(yè)前列，打造了蛇口產(chǎn)園REIT(SZ.180101)和招商局商業(yè)房托(HK.1503)境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)并持續(xù)夯實(shí)。2022年上半年，招商局商業(yè)房托收購(gòu)由招商蛇口持有的北京招商局航華科貿(mào)中心項(xiàng)目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產(chǎn)。目前公司亦正在積極推動(dòng)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募工作，擬注入位于深圳市光明區(qū)的光明科技園加速器二期項(xiàng)目。

北京招商局航華科貿(mào)中心項(xiàng)目

招商蛇口持有型物業(yè)儲(chǔ)備豐富、業(yè)態(tài)多樣，隨著不同類型REITs平臺(tái)的構(gòu)建，未來(lái)將進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，必將助理招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

培育輕資產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)

堅(jiān)定“雙百”戰(zhàn)略，聚焦“輕重并舉”

在聚焦培育第二成長(zhǎng)曲線的過(guò)程中，招商蛇口通過(guò)持續(xù)挖掘開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的客戶資源優(yōu)勢(shì)，打造城市服務(wù)生態(tài)圈，鞏固差異化競(jìng)爭(zhēng)力。在此背景下，公司原本的物業(yè)主業(yè)已擴(kuò)容到包含物業(yè)管理、郵輪、康養(yǎng)、會(huì)展的城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

其中，招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)招商積余（001914）(001914.SZ)在2022年收入130.24億元，同比增長(zhǎng)22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.94億元，同比增長(zhǎng)15.72%。

截至2022年末，招商積余的物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目1884個(gè)，管理面積3.11億平方米，其中非住宅管理面積1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。報(bào)告期內(nèi)，招商積余堅(jiān)持輕型化、規(guī)?；⒖萍蓟?、市場(chǎng)化發(fā)展，持續(xù)推動(dòng)“沃土云林”商業(yè)模式落地。

值得注意的是，2022年，招商積余在搶占新賽道方面頗為積極，涉及城市服務(wù)、高校、IFM(Integrated Facility Management，綜合設(shè)施管理)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)。2022年，招商積余實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~33.14億元，其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~為27.77億元(千萬(wàn)規(guī)模以上的項(xiàng)目超過(guò)50%)。包括拓展深圳龍華觀瀾街道城市管家、北京師范大學(xué)-香港浸會(huì)大學(xué)聯(lián)合國(guó)際學(xué)院、深圳移動(dòng)等項(xiàng)目。

此外，圍繞產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)、公寓、商業(yè)、會(huì)展等產(chǎn)品線，招商蛇口重點(diǎn)培育各類產(chǎn)品輕資產(chǎn)管理能力，以實(shí)現(xiàn)專業(yè)管理輸出，使輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

三大業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，招商蛇口堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，為招商蛇口長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。截至2022年末，公司除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.3。與此同時(shí)，公司利用良好信用優(yōu)勢(shì)，在過(guò)去一年緊抓公開(kāi)市場(chǎng)政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)，完成市場(chǎng)首單并購(gòu)中期票據(jù)、綠色中期票據(jù)等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開(kāi)市場(chǎng)融資合計(jì)327.2億元。2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較2022年初下降59個(gè)基點(diǎn)。

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