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2023年2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布已于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（中基協(xié)發(fā)〔2023〕4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《指引》）。
一、新政亮點(diǎn)
1、新設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別此前，私募基金已被允許投資于商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，為區(qū)別于原有的基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，按照《指引》設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。
2、將住宅項(xiàng)目納入投資范圍《指引》明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類資產(chǎn)。其中，住宅項(xiàng)目首次被納入不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資范圍。
3、資金來源多樣化試點(diǎn)工作明確要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，但不排除自然人投資者的參與，此外還積極鼓勵(lì)境外投資者以 QFLP （合格境外有限合伙人）方式投資。
二、新政背景
新政是對(duì)2022年11月28日“第三支箭”政策組合中“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”的積極響應(yīng)，有針對(duì)性地面向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)問題，積極化解房企資金壓力。
政策回顧：2022 年 11 月 28 日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，提出要在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化 5 項(xiàng)措施（即“第三支箭”）：①恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；②恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；③調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；④進(jìn)一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用；⑤積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
三、新政利好哪些企業(yè)（項(xiàng)目）？
首先是具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企。《指引》面向的住宅類項(xiàng)目主要是四證齊全的在開發(fā)項(xiàng)目，因此四證不齊全的待開工或已開工項(xiàng)目，仍然無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)私募基金的資金支持；當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)私募基金更不可能流向前期拍地階段。
私募基金此前投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目均為擁有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，其收益要求較高（通常在8%以上）；而如果未來投資于快周轉(zhuǎn)類的住宅項(xiàng)目，其利潤(rùn)要求勢(shì)必不會(huì)低。地價(jià)房?jī)r(jià)比是決定住宅銷售類項(xiàng)目盈利能力的核心要素，比如2021年以前以高地價(jià)競(jìng)得的“站崗項(xiàng)目”，預(yù)計(jì)難以獲得新的融資；而去年以來在核心區(qū)底價(jià)競(jìng)得的項(xiàng)目，未來有較大機(jī)會(huì)取得投資，但話又說回來，這類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取金融機(jī)構(gòu)貸款原本就不難。
資本始終是逐利的，因此，好企業(yè)、好項(xiàng)目，才有可能獲得更多的投資機(jī)會(huì)。
其次是目前正在籌劃發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的項(xiàng)目，或者說pre-REITs項(xiàng)目。當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2022年12月8日證監(jiān)會(huì)副主席李超表示將“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的啟動(dòng)在某種程度上可以為后續(xù)房地產(chǎn)類公募 REITs 提供標(biāo)的物，形成完整的業(yè)務(wù)鏈條。
再次是市場(chǎng)化租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)。十四五”將“租購(gòu)并舉”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制，租賃住房也受到越來越多的關(guān)注。此前，保障性租賃住房項(xiàng)目已被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，2022年有4只保障性租賃住房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。此次試點(diǎn)工作也將為市場(chǎng)化租賃住房打開新的融資渠道，為行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。
四、新政會(huì)引發(fā)所謂的“深房理模式”嗎？
部分媒體提出試點(diǎn)可能引發(fā)“深房理模式”再現(xiàn)的情況，筆者認(rèn)為不會(huì)發(fā)生。
首先，《指引》對(duì)存量商品住宅的定義并非常規(guī)理解的二手房，而是指“已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等”，也就是說四證齊全的未交樓項(xiàng)目才是被支持的對(duì)象，保交樓的意味非常明顯了。
其次，《指引》對(duì)基金管理人的要求非常高（如下圖），尤其是在不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)及管理團(tuán)隊(duì)要求方面，絕非一般的中小私募基金能夠達(dá)到的；另外對(duì)投資者的要求也高于普通私募基金，普通私募基金投資者的投資門檻是100萬(wàn)，而不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資者的投資門檻是1000萬(wàn)；同時(shí)，為了防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。
以上諸多限制，與“眾籌買房”的深房理模式相去甚遠(yuǎn)。
一、新政亮點(diǎn)
1、新設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別此前，私募基金已被允許投資于商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，為區(qū)別于原有的基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，按照《指引》設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。
2、將住宅項(xiàng)目納入投資范圍《指引》明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類資產(chǎn)。其中，住宅項(xiàng)目首次被納入不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資范圍。
3、資金來源多樣化試點(diǎn)工作明確要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，但不排除自然人投資者的參與，此外還積極鼓勵(lì)境外投資者以 QFLP （合格境外有限合伙人）方式投資。
二、新政背景
新政是對(duì)2022年11月28日“第三支箭”政策組合中“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”的積極響應(yīng)，有針對(duì)性地面向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)問題，積極化解房企資金壓力。
政策回顧：2022 年 11 月 28 日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，提出要在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化 5 項(xiàng)措施（即“第三支箭”）：①恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；②恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；③調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；④進(jìn)一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用；⑤積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
三、新政利好哪些企業(yè)（項(xiàng)目）？
首先是具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企。《指引》面向的住宅類項(xiàng)目主要是四證齊全的在開發(fā)項(xiàng)目，因此四證不齊全的待開工或已開工項(xiàng)目，仍然無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)私募基金的資金支持；當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)私募基金更不可能流向前期拍地階段。
私募基金此前投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目均為擁有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，其收益要求較高（通常在8%以上）；而如果未來投資于快周轉(zhuǎn)類的住宅項(xiàng)目，其利潤(rùn)要求勢(shì)必不會(huì)低。地價(jià)房?jī)r(jià)比是決定住宅銷售類項(xiàng)目盈利能力的核心要素，比如2021年以前以高地價(jià)競(jìng)得的“站崗項(xiàng)目”，預(yù)計(jì)難以獲得新的融資；而去年以來在核心區(qū)底價(jià)競(jìng)得的項(xiàng)目，未來有較大機(jī)會(huì)取得投資，但話又說回來，這類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取金融機(jī)構(gòu)貸款原本就不難。
資本始終是逐利的，因此，好企業(yè)、好項(xiàng)目，才有可能獲得更多的投資機(jī)會(huì)。
其次是目前正在籌劃發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的項(xiàng)目，或者說pre-REITs項(xiàng)目。當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2022年12月8日證監(jiān)會(huì)副主席李超表示將“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的啟動(dòng)在某種程度上可以為后續(xù)房地產(chǎn)類公募 REITs 提供標(biāo)的物，形成完整的業(yè)務(wù)鏈條。
再次是市場(chǎng)化租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)。十四五”將“租購(gòu)并舉”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制，租賃住房也受到越來越多的關(guān)注。此前，保障性租賃住房項(xiàng)目已被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，2022年有4只保障性租賃住房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。此次試點(diǎn)工作也將為市場(chǎng)化租賃住房打開新的融資渠道，為行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。
四、新政會(huì)引發(fā)所謂的“深房理模式”嗎？
部分媒體提出試點(diǎn)可能引發(fā)“深房理模式”再現(xiàn)的情況，筆者認(rèn)為不會(huì)發(fā)生。
首先，《指引》對(duì)存量商品住宅的定義并非常規(guī)理解的二手房，而是指“已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等”，也就是說四證齊全的未交樓項(xiàng)目才是被支持的對(duì)象，保交樓的意味非常明顯了。
其次，《指引》對(duì)基金管理人的要求非常高（如下圖），尤其是在不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)及管理團(tuán)隊(duì)要求方面，絕非一般的中小私募基金能夠達(dá)到的；另外對(duì)投資者的要求也高于普通私募基金，普通私募基金投資者的投資門檻是100萬(wàn)，而不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資者的投資門檻是1000萬(wàn)；同時(shí)，為了防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。
以上諸多限制，與“眾籌買房”的深房理模式相去甚遠(yuǎn)。
