有錢人和賺到過的錢都明白并且深有體會那么一句中國古話：“打江山難，守江山更難”。

獲得的愉悅是短暫的，持有的享受是長久的，所以失去的痛苦是難以接受的，所以“財富保衛(wèi)戰(zhàn)”在這個財商開智的時代，是一門必修課。

不動產(chǎn)被視為投資者和家族辦公室的“安全棲息地”，可讓家族獲得“安全感”。

2021年資產(chǎn)管理公司貝萊德最近的一份報告顯示，當通脹率超過2.5%時，全球私人持有的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的總回報率超過了主要股票指數(shù)和債券指數(shù)。

因此，對中國財富群體和對財富保衛(wèi)以及安全延承有現(xiàn)實需求群體而言，配置不動產(chǎn)有著極大的必要性。

01

2022年的全球財富安全，迎來極限至暗時刻

不同的環(huán)境，不同的階段，財富的定義是完全不一樣的，但是無論怎么變，安全永遠是不變的追求和主題，沒有之一。

2022年，對于全球財富而言，并不是沒有增值機會，也不是說沒有什么盈利空間，最大的問題，是安全。

俄烏沖突，現(xiàn)代戰(zhàn)場之外，在全球財富領(lǐng)域，很多規(guī)則層面的東西受到了沖擊，甚至是顛覆。這樣的沖擊是致命的，就和信用一樣建立起來非常艱難，而只要一次失信就會轟然倒塌。

看的見的是地緣沖突，現(xiàn)代戰(zhàn)爭；看不見的，是全球財富安全的崩塌和跌宕起伏。

這不是一個財富安全的好時代，西方資本主義國家近百年來精心打造的“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”，“資本無國界”，還有“中立保障權(quán)益”等等的信用基石，被撕下了偽裝，戰(zhàn)場之外的各種制裁，凍結(jié)，沒收等等野蠻行為，讓經(jīng)濟社會的文明與秩序，產(chǎn)生了倒退和粉碎。

不同的位置，有不同的煩惱，在這樣的時代環(huán)境和背景下，其實對于財富全球配置的群體來說，帶來的沖擊和威脅感，是最強的。

有一個很有意思的經(jīng)濟現(xiàn)象，那就是港股在進入3月份以來漲的不錯，說到底，不就是李嘉誠這樣的資本巨頭帶著錢從英國撤退回來了么？看的見的有李嘉誠，還有那些看不見的，跟隨資本呢？

毋庸置疑的就是，這并不是一個財富流動的安全時代，群狼環(huán)伺，瞬息萬變，當然，還有各種不確定性風(fēng)險和不可抗力的存在，這其實是對所有財富群體，資本載體，資金代言人的一種時代考驗。

在這樣的一種極限至暗時刻，每一步都很重要，如履薄冰，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如臨深淵的形容，一點都不夸張，一步錯，很有可能就是滿盤皆輸，翻身無望的絕境，這種損失，不得不讓很多財富群體心生畏懼。

都說資本厭惡風(fēng)險，趨利避害，對于財富載體和持有群體，又何嘗不是一樣？江湖越老，膽子越小，腰包越鼓，越怕失去，這不是什么揶揄而是一種經(jīng)歷見識的沉淀以后，必然的成熟。

而對于中國經(jīng)濟環(huán)境中的財富群體以及資金載體而言，基于環(huán)境的現(xiàn)實，出于安全的考量，其實早已默默的盯上了大宗不動產(chǎn)這個不再熱門關(guān)注之下冷門資產(chǎn)配置領(lǐng)域。

所謂返璞歸真，不過如此，還真的應(yīng)了那個財富規(guī)律：雖然寫字樓和酒店，還有工廠土地這樣的資產(chǎn)配置和相關(guān)生意的利潤并不顯眼，但是但凡是財富規(guī)模到了一定級別的老板，都一定會涉足這樣的生意，哦，對了，香港四大家族，都是以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)家，然后在更多的行業(yè)和領(lǐng)域發(fā)達盈利的，即使財富驚人，不同家族最賺錢的生意也不盡相同，但是核心的不動產(chǎn)資產(chǎn)持有這件事，四大家族都高度統(tǒng)一的堅持保持著。

而李嘉誠，人生的第一桶金，就是通過自己的塑料廠的地皮抵押，收購酒店，一舉增值賺到的。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十年，李嘉誠生意千千萬，但是大宗不動產(chǎn)投資，永遠都是李嘉誠財富板塊中不可或缺，地位堅定的壓艙石組成部分。

02

非常時期，不動產(chǎn)資產(chǎn)的意義和重要性凸顯

中國國內(nèi)的財富群體和家族，在2022年這樣的極限環(huán)境之下，配置不動產(chǎn)資產(chǎn)的意義和重要性，非常值得進行一番深入的探討。當然，這里說的不動產(chǎn)，不是熱門商品房而是大宗物業(yè)，這完全是兩種不同的資產(chǎn)定義和思路。

遠離國家意志和頂層設(shè)計高度關(guān)注的資產(chǎn)領(lǐng)域，這是一定規(guī)模的財富群體的基礎(chǔ)認知，不僅僅在中國，全世界通用。而大宗不動產(chǎn)，就屬于規(guī)則允許的財富載體，幾個維度談?wù)勔饬x和重要性：

第一、大宗不動產(chǎn)具有“超級耐錯性”。

這是通過犧牲流動性換來最重要的資產(chǎn)價值所在，什么是“超級耐錯性”？“耐錯性”也叫長期增值的自動修補功能。財富群體在投項目時，一般都比較謹慎，不敢犯錯。

金融產(chǎn)品大漲大跌，波動和風(fēng)險對應(yīng)收益想象力，屬于進攻型資產(chǎn)；

銀行存款資金效率太低，安全性有保障，但是會被無法控制的通脹所稀釋；

……財富到了一定級別，追求的就是穩(wěn)定安全，所以必然會尋找具有耐錯性高，而且價值折損可控的資產(chǎn)領(lǐng)域。大宗不動產(chǎn)的價值和意義，在這樣的背景下，就凸顯出來了：投資不動產(chǎn)時，如果犯了小錯，因房租具有長期收益，可以將這種“錯誤”修復(fù)過來。

再加上，房地產(chǎn)具有潛在的增值價值，因此，財富群體投資房地產(chǎn)可以通過由租金回酬和潛在資本增值所創(chuàng)造的收入來抵御通貨膨脹。

第二、大宗不動產(chǎn)，能夠提供絕對的，沒有爭議的“安全感”和“存在感”。

擁有五千萬人民幣的股票和擁有一棟大廈，兩者帶來的安全感是完全不一樣的。

股票市值的波動，是不可控的，更談不上預(yù)測預(yù)判，資產(chǎn)增值沒有變現(xiàn)以前，都是紙面財富，在收益和人性的博弈過程中，沒有什么安全感可言，而且金融資產(chǎn)，看得見，摸不著不說，還長期占有心智，吸引關(guān)注，耗損精力。

真的財富量級到一定規(guī)模，都是做局操盤，而很少有搞市場投資的。但是大宗不動產(chǎn)就不一樣了，尤其對那些不想在短時間內(nèi)追求高回報的財富群體來說，配置不動產(chǎn)能讓投資變得簡單穩(wěn)定，讓收益時間變得更長。

最重要的是，大宗不動產(chǎn)，可控性，可見性，太強了，雖然回報想象力短期不顯山水，但是投入的勞動較少、風(fēng)險小。

甘蔗沒有兩頭甜，真正掌控財富的群體對這個道理自然領(lǐng)會的更深。

當然，價值和意義凸顯，也不能不說弊端和風(fēng)險：

1、 流動性差，是大宗不動產(chǎn)的天生特征，

2、 必然存在持有成本，維護成本，運營成本

3、 在一定周期內(nèi)，大宗不動產(chǎn)的收益和價值增長想象力沒有競爭力。

這其實就是一種取舍均衡的藝術(shù)所在，沒有永恒的財富，只有相對的資產(chǎn)，就是這個意思。合適的環(huán)境，對應(yīng)合適的資產(chǎn)，對應(yīng)2022年中國國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的背景，大宗不動產(chǎn)毫無疑問是值得考慮的資產(chǎn)配置選項。

03

構(gòu)筑不動產(chǎn)財富防線的幾個核心關(guān)鍵要素

基于中國國內(nèi)的經(jīng)濟環(huán)境來看，財富群體通過配置大宗不動產(chǎn)來構(gòu)筑財富防線，幾個核心關(guān)鍵的要素，值得關(guān)注：

1、 城市的選擇，是第一首位度的考量。

短期看人口，中期看規(guī)劃，長期看城運，任何資產(chǎn)的價值最終都要落到需求上得到變現(xiàn)的。短期大宗不動產(chǎn)的價值，酒店，寫字樓，廠房等等，需要有人口支持，人的需求占據(jù)主導(dǎo)；

中期就是規(guī)劃博弈，這里存在兩種情況，要么是迎合城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的招商引資方向，這是順勢而行，要么是拆遷戶思維，預(yù)判地方政府未來一些規(guī)劃的需求，提前布局。

而到了長期，其實就是對賭城市的氣運和發(fā)展了，這個不用多說，城中村的價值在不同城市里面的待遇，一目了然。

選擇一個好城市，特別是大宗不動產(chǎn)，是第一考量，而在中國，緊盯一線城市是基礎(chǔ)認知。

當然城市選對了，大宗不動產(chǎn)作為資產(chǎn)的容錯性才有基礎(chǔ)，對于后續(xù)的物業(yè)類型，資產(chǎn)價值，地段區(qū)位等等的條件，才有討論研究的意義。

2、 大宗不動產(chǎn)，特指業(yè)態(tài)簡單的不動產(chǎn)，如寫字樓、工業(yè)倉儲，但不包括住宅。

住宅從理論上說，不屬于理想的資產(chǎn)配置，特別是像中國商品房金融化明顯的城市（越是經(jīng)濟發(fā)達，人口流入的城市，住宅金融化就越明顯）。

從投資角度來看，住宅屬于持有型物業(yè)，且從收益角度來看，現(xiàn)金流比較弱。最重要的是，和國家政策態(tài)度相違背，這和真正的投資背道而馳，屬于投機炒作資產(chǎn)。

一般來說，好的現(xiàn)金流不動產(chǎn)主要包括三塊：寫字樓、工業(yè)倉儲、商超。具體的選擇上面，要看資金主體和財富個人及家庭的經(jīng)營關(guān)聯(lián)性和專業(yè)度，當然，人脈關(guān)系，人情資本都是考量因素。能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，資產(chǎn)本身又能作為銀行青睞的抵押標的，并且商業(yè)邏輯和現(xiàn)金回報可見，是優(yōu)質(zhì)大宗不動產(chǎn)的必然特征需求。

3、 大宗不動產(chǎn)沒有一勞永逸的說法，附加值和資產(chǎn)增值需要進行必然的二次投入。

確定性越高的資產(chǎn)，想要獲得附加值和回報增值，那么就需要在原有的基礎(chǔ)上進行升級投入，這和做生意講究包裝和售后是一回事。大宗不動產(chǎn)作為資產(chǎn)，也是需要通過運營和二次投入實現(xiàn)增值的。

4、 回報率的考量和行情價值的評估：

回報率是資產(chǎn)配置一個很重要的考量要素，對于大宗不動產(chǎn)，回報預(yù)期不能脫離大環(huán)境的資金成本和經(jīng)濟增長來看，2022年中國GDP增長目標是5.5%，那么底線就是這個。

而行情估值，對應(yīng)回報率，70%是一個很重要的評判標準，也就是當前回報率支撐的價格，最理想的持有和流通價格，是7折。

04

全球財富代表，如何用不動產(chǎn)配置抵御風(fēng)險？

事實上，一些國內(nèi)外知名的財富代表和企業(yè)家族，都會持有大量的不動產(chǎn)。過去太久遠的不談，就看2020年新冠疫情爆發(fā)以來，幾個比較值得關(guān)注的案例：

2021年9月8日，比爾·蓋茨的家族辦公室瀑布投資買下了沙特王子瓦利德·本·塔拉勒·阿勒沙特持有的四季酒店23.75%的股份。收購?fù)瓿珊?，比爾·蓋茨持有四季酒店71.25%的股份。

對于比爾·蓋茨來說持有酒店，一是為了收益，2021年該酒店為比爾·蓋茨家族貢獻了很大的營收；二是為了“存在感”。除四季酒店外，比爾·蓋茨還持有麗思卡爾頓旅館、查爾斯旅館等。

此外，比爾·蓋茨還通過他的瀑布投資直接或間接持有面積高達24.2萬英畝的農(nóng)田，這使得他成為美國最大的私人農(nóng)場主。由此，比爾·蓋茨每年靠這些土地獲得的租金約在10-20億以上。另外，比爾·蓋茨還曾持有一些不動產(chǎn)信托。

李嘉誠家族通過匯賢產(chǎn)業(yè)信托間接持有北京東方廣場、重慶大都會、北京東方君悅大酒店、沈陽麗都索菲特大酒店、成都天府麗都喜來登酒店等約110萬平方米核心物業(yè)。匯賢產(chǎn)業(yè)信托的基金管理人主要為中信證券、長江實業(yè)和ARA Asset ManagementLimited，分別持股40%、30%和30%。2020年，李嘉誠被視作持有匯賢的權(quán)益由原來的31.94%增至32.34%；長實集團則由原來的31.93%增至32.33%。

由此，李嘉誠家族每年能從匯賢信托間接所持有的不動產(chǎn)上，獲得3億左右人民幣的收益。此外，李嘉誠還曾持有中環(huán)中心75%股份、尖沙咀1881公館、間接持有港島核心物業(yè)長江中心等物業(yè)。

對于陳啟宗家族來說，他們也持有了大量的不動產(chǎn)資產(chǎn)，包括間接持有香港和大陸總共接近170萬平米的物業(yè)，每年收90億的租金。

其中，陳啟宗的家族信托持有58%，每年分紅達10億以上。2014年，陳啟宗家族通過家族基金“晨興基金會”向哈佛大學(xué)捐款3.5億美元，折合人民幣高達20億，這也成為了哈佛大學(xué)歷史上最大的一筆個人捐款。

當然，不僅僅是海外和中國香港，包括中國內(nèi)地很多的財富個體和資金主體，其實每年都靠著不動產(chǎn)投資，獲得一筆不菲的租金收入同時，還享受著安全穩(wěn)定的資產(chǎn)增值對應(yīng)的財富增長。

2022年，俄烏沖突外圍的各種制裁和財富掠奪，是無法影響到有歸屬立場，有強大國家背景的大宗不動產(chǎn)的，有錢人的風(fēng)險意識，經(jīng)歷這樣的極端環(huán)境和階段，對于中國國內(nèi)大宗不動產(chǎn)的資產(chǎn)關(guān)注和興趣，被提到了一個空前的高度。

其實在很多看不見的維度，大量財富群體和資本力量，已經(jīng)全面出手。

理性預(yù)計，2022年，或?qū)⒊蔀橹袊痪€城市，經(jīng)濟基本面有優(yōu)勢的很多大城市，大宗不動產(chǎn)市場迎來質(zhì)變突破的關(guān)鍵一年。

05

打好資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)！

2022年，注定是不平凡的一年，大環(huán)境層面的國家博弈風(fēng)險和沖擊，到小環(huán)境的貨幣政策和經(jīng)濟基本面的壓力，都給財富群體帶來了打響資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的現(xiàn)實要求。

作為中國經(jīng)濟環(huán)境中的個體而言，大宗不動產(chǎn)毫無疑問是一個打好保衛(wèi)戰(zhàn)的資產(chǎn)考量方向，但是從靠譜和理性的角度來說，特別是對于沒有相關(guān)經(jīng)驗和經(jīng)歷的財富主體，有些必要的前置考量和風(fēng)險，是不能忽視的。

最后，針對大宗不動產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的選項，分享幾個核心建議，供有想法的群體參考：

1、 如果沒有大宗不動產(chǎn)的運營管理經(jīng)驗，那么必要的學(xué)習(xí)和靠譜的操盤人，一定要充分準備好，大宗不動產(chǎn)，涉及的金額數(shù)額不小，一個最重要的核心，就是要有去金融化的思維來看待，要有實體資產(chǎn)緊抓回報的心態(tài)。

關(guān)聯(lián)的金融衍生產(chǎn)品和股票產(chǎn)品，和實際持有大宗不動產(chǎn)，完全就是不同的資產(chǎn)邏輯。

不要用自己無法掌控管理權(quán)限的資產(chǎn)和大宗不動產(chǎn)的優(yōu)勢進行對比，既然考慮大宗不動產(chǎn)，確定性就一定要抓在自己手上，而不是通過金融衍生品去考驗人性和測試規(guī)則。

2、 對于那些沒有不動產(chǎn)投資團隊的個體和資金載體來說，不要試圖把自己訓(xùn)練成一個操盤手，擼起袖子去干，而是盡可能與第三方機構(gòu)或顧問團隊合作。

花小錢辦大事，隔行如隔山，任何中間行業(yè)的存在，都有其核心價值所在。

3、2022年大環(huán)境不確定性風(fēng)險難以預(yù)判，從中國人的歸屬角度出發(fā)，以國內(nèi)經(jīng)濟和人民幣資產(chǎn)為主線，相信自己的國家，看好中國的國運，這是一個很重要的認知基礎(chǔ)。

當然，短期來看，大宗不動產(chǎn)不一定是理想的，表現(xiàn)良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是這并不重要，時間拉長，5年8年，有強大的國家信用背書和經(jīng)濟潛力回報的支撐下，才能看到核心競爭力和優(yōu)勢所在，這就是對大宗不動產(chǎn)作為非常時期資產(chǎn)配置的一次深入分析和研究。

流水不爭先，爭的是滔滔不絕，這是一種莫大的智慧。對于個人是這樣，對于家族是這樣，對于財富和安全資產(chǎn)來說，同樣是這樣。

想要打好資產(chǎn)和財富保衛(wèi)戰(zhàn)，面對不確定性迷霧，講究是與時俱進，抓住本質(zhì)。

真正的高手都明白時代機遇的寶貴，會主動發(fā)現(xiàn)機遇和把握窗口期，在關(guān)鍵的時刻懂得保持清醒，保護財富，擇時入局。

極限環(huán)境之下，安全第一，對于中國的投資者群體和資本群體而言，放眼全球各類資產(chǎn)，有什么能夠和全世界最安全的中國的大宗不動產(chǎn)比安全呢？