4月10日晚間，悅心健康（002162）(股票代碼：002162)披露了《關(guān)于推動公司存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的公告》，公司將通過打造“輕重資產(chǎn)分離”的運營模式，推進公司位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)約560畝存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)。

悅心健康560畝存量工業(yè)用地位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閔東區(qū)塊，原用途為公司瓷磚的生產(chǎn)基地。公司于2013年響應(yīng)政府政策將上海生產(chǎn)廠區(qū)的生產(chǎn)線關(guān)停并搬遷至江西生產(chǎn)基地。此后，上述地塊及地上建筑物主要作為投資性房地產(chǎn)對外租賃。

近年來閔行區(qū)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵采取市場化方式盤活存量工業(yè)倉儲用地。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃的需要，經(jīng)公司和地方政府協(xié)商溝通，結(jié)合地方政府的區(qū)域規(guī)劃，按照上海市人民政府于2018年12月批準(zhǔn)的《上海市閔行區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017—2035)》(滬府【2018】90號)以及2019年6月批準(zhǔn)的《閔行區(qū)浦江新市鎮(zhèn)(含浦錦街道)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017-2035)(含近期重點公共基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃)》(滬府規(guī)劃【2019】121號)，上述存量工業(yè)用地的規(guī)劃功能和布局已基本確定轉(zhuǎn)型成為“產(chǎn)城融合的綠色、生態(tài)、健康、智能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，建設(shè)集研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)支撐、生活配套保障為一體的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群。

今年以來，浦江鎮(zhèn)城市規(guī)劃日益優(yōu)化，高標(biāo)準(zhǔn)、高站位打造空間發(fā)展戰(zhàn)略中的“一核兩廊”，即將閔東地區(qū)打造成新浦江中心，成為產(chǎn)城深度融合的發(fā)展核；打造沈莊塘-沈杜公路生態(tài)人文走廊和浦星公路-三魯路聯(lián)動產(chǎn)城融合走廊。悅心健康存量工業(yè)土地轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進勢在必行，也迫在眉睫。

由于悅心健康存量工業(yè)用地開發(fā)體量大，資金需求量大，公司深入研究分析了市場化運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的運營案例，包括公司戰(zhàn)略合作伙伴--澳洲知名的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商聯(lián)實集團打造、開發(fā)與運營的城市更新項目和養(yǎng)老社區(qū)，以及普洛斯物流地產(chǎn)模式、物流地產(chǎn)商ESR運營模式等。為了降低未來土地開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，減輕公司的資金投入壓力，避免和降低未來項目開發(fā)對公司的資金占用，以及長期持有過程中的資金占用，同時避免公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，悅心健康結(jié)合市場上相關(guān)的成功案例，參考聯(lián)實集團投建營一體化的運營模式，將對上述存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型打造“輕重資產(chǎn)分離”的運營模式。

具體而言，即根據(jù)土地轉(zhuǎn)型及開發(fā)進度，通過設(shè)立項目公司對土地進行分期規(guī)劃開發(fā),項目公司將引入實際控制人的關(guān)聯(lián)方及社會資本共同開發(fā)，由悅心健康及相關(guān)合作單位共同持有重資產(chǎn)，同時依托關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)團隊多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，承擔(dān)土地的開發(fā)建設(shè)投入及進行前期開發(fā)建設(shè)；公司在項目開發(fā)過程中，推動輕資產(chǎn)運營平臺的建設(shè)，引入專業(yè)團隊運營和管理項目，提供管理服務(wù)，并對項目開發(fā)主體收受合理服務(wù)費用等。項目建成后，由公司承接項目的運營，開展?fàn)I銷、物管和運營服務(wù)，這將有力地支持公司大健康業(yè)務(wù)的發(fā)展。

悅心健康通過“輕重資產(chǎn)分離”模式，將加速推進存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，不僅能降低項目的開發(fā)風(fēng)險，提升項目的成功率，減輕對上市公司的資金沖擊，也能更進一步提升上市公司的盈利能力和資產(chǎn)收益率。(CIS)