4月10日晚間，悅心健康（002162）(股票代碼：002162)披露了《關(guān)于推動(dòng)公司存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的公告》，公司將通過(guò)打造“輕重資產(chǎn)分離”的運(yùn)營(yíng)模式，推進(jìn)公司位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)約560畝存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)。

悅心健康560畝存量工業(yè)用地位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)閔東區(qū)塊，原用途為公司瓷磚的生產(chǎn)基地。公司于2013年響應(yīng)政府政策將上海生產(chǎn)廠區(qū)的生產(chǎn)線關(guān)停并搬遷至江西生產(chǎn)基地。此后，上述地塊及地上建筑物主要作為投資性房地產(chǎn)對(duì)外租賃。

近年來(lái)閔行區(qū)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)采取市場(chǎng)化方式盤(pán)活存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃的需要，經(jīng)公司和地方政府協(xié)商溝通，結(jié)合地方政府的區(qū)域規(guī)劃，按照上海市人民政府于2018年12月批準(zhǔn)的《上海市閔行區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017—2035)》(滬府【2018】90號(hào))以及2019年6月批準(zhǔn)的《閔行區(qū)浦江新市鎮(zhèn)(含浦錦街道)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017-2035)(含近期重點(diǎn)公共基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃)》(滬府規(guī)劃【2019】121號(hào))，上述存量工業(yè)用地的規(guī)劃功能和布局已基本確定轉(zhuǎn)型成為“產(chǎn)城融合的綠色、生態(tài)、健康、智能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，建設(shè)集研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)支撐、生活配套保障為一體的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群。

今年以來(lái)，浦江鎮(zhèn)城市規(guī)劃日益優(yōu)化，高標(biāo)準(zhǔn)、高站位打造空間發(fā)展戰(zhàn)略中的“一核兩廊”，即將閔東地區(qū)打造成新浦江中心，成為產(chǎn)城深度融合的發(fā)展核；打造沈莊塘-沈杜公路生態(tài)人文走廊和浦星公路-三魯路聯(lián)動(dòng)產(chǎn)城融合走廊。悅心健康存量工業(yè)土地轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進(jìn)勢(shì)在必行，也迫在眉睫。

由于悅心健康存量工業(yè)用地開(kāi)發(fā)體量大，資金需求量大，公司深入研究分析了市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)案例，包括公司戰(zhàn)略合作伙伴--澳洲知名的養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)商聯(lián)實(shí)集團(tuán)打造、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的城市更新項(xiàng)目和養(yǎng)老社區(qū)，以及普洛斯物流地產(chǎn)模式、物流地產(chǎn)商ESR運(yùn)營(yíng)模式等。為了降低未來(lái)土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕公司的資金投入壓力，避免和降低未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)公司的資金占用，以及長(zhǎng)期持有過(guò)程中的資金占用，同時(shí)避免公司涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，悅心健康結(jié)合市場(chǎng)上相關(guān)的成功案例，參考聯(lián)實(shí)集團(tuán)投建營(yíng)一體化的運(yùn)營(yíng)模式，將對(duì)上述存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型打造“輕重資產(chǎn)分離”的運(yùn)營(yíng)模式。

具體而言，即根據(jù)土地轉(zhuǎn)型及開(kāi)發(fā)進(jìn)度，通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)土地進(jìn)行分期規(guī)劃開(kāi)發(fā),項(xiàng)目公司將引入實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)方及社會(huì)資本共同開(kāi)發(fā)，由悅心健康及相關(guān)合作單位共同持有重資產(chǎn)，同時(shí)依托關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，承擔(dān)土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)投入及進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)建設(shè)；公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，推動(dòng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè)，引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)和管理項(xiàng)目，提供管理服務(wù)，并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體收受合理服務(wù)費(fèi)用等。項(xiàng)目建成后，由公司承接項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，開(kāi)展?fàn)I銷、物管和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這將有力地支持公司大健康業(yè)務(wù)的發(fā)展。

悅心健康通過(guò)“輕重資產(chǎn)分離”模式，將加速推進(jìn)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，不僅能降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目的成功率，減輕對(duì)上市公司的資金沖擊，也能更進(jìn)一步提升上市公司的盈利能力和資產(chǎn)收益率。(CIS)