序 言

筆者從2003年開始涉足酒店管理行業(yè)，第一個(gè)項(xiàng)目是天壇飯店委托管理談判。當(dāng)時(shí)體育總局打算改造天壇飯店接待外國運(yùn)動(dòng)員，為此準(zhǔn)備委托一家國際酒店管理集團(tuán)全權(quán)管理改造后的天壇飯店。當(dāng)時(shí)選定卡爾森（Carlson）酒店管理集團(tuán)。現(xiàn)在國內(nèi)的讀者可能對(duì)這家酒店集團(tuán)不太熟悉，但卡爾森是當(dāng)時(shí)全球排名Top10的一家國際酒店集團(tuán)，也是最先進(jìn)軍中國市場(chǎng)的國際酒店集團(tuán)之一。

隨后近20年時(shí)間里，筆者代表業(yè)主和投資人參與萬豪（Marriot）、希爾頓（Hilton）、洲際（InterContinental）、四季（Four Seasons）、凱悅(Hyatt)、喜達(dá)屋（Starwood，被Marriot收購）、雅高（Accor）、費(fèi)爾蒙（Fairmont，被Accor收購）、雅詩閣（Ascott）、地中海俱樂部（Club Med）、Pragma、Cavalli、卡爾森(Carlson)、美高梅（MGM）、硬石（Hard Rock）、豪生(Howard Johnson)、雅格(Argyle)、茂盛賓（M?venpick，現(xiàn)改名瑞享）、首旅建國、首旅日航（BTG Nikko）、開元等國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)數(shù)十家酒店、度假村、主題酒店、服務(wù)公寓項(xiàng)目談判。

在最初的10年里，筆者作為律師，自然是從法律的角度理解這些項(xiàng)目和管理合同，注重權(quán)利和義務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)的平衡。但隨著參與更多的項(xiàng)目，與業(yè)主和管理公司越來越深入的交流，包括正式的談判和非正式的溝通，筆者開始從業(yè)主的角度理解這些酒店項(xiàng)目和合同條款。不同的業(yè)主關(guān)注點(diǎn)表現(xiàn)出很大的差異。每次談判到最后階段，大概都會(huì)留下三四個(gè)最難啃的條款，各方都認(rèn)為是自己的底線。這個(gè)時(shí)候業(yè)主內(nèi)部的討論通常會(huì)上到較高的層級(jí)，需要上會(huì)或者向老板匯報(bào)。筆者通常會(huì)被邀請(qǐng)參與匯報(bào)，這是極為難得的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

業(yè)主最關(guān)注的問題或最堅(jiān)持的條款，從局外人的角度看，有些可能具有普遍性，有些卻似乎難以理解。但事實(shí)上，筆者發(fā)現(xiàn)每個(gè)業(yè)主堅(jiān)持的背后，都有自己很深刻或者很現(xiàn)實(shí)的商業(yè)邏輯支撐。而管理公司的堅(jiān)持，也不一定是一般人理解的強(qiáng)勢(shì)或傲慢，而是幾十年市場(chǎng)磨礪的智慧。在這兩者之間，其實(shí)存在不同的權(quán)衡。這時(shí)候需要準(zhǔn)確理解雙方的利益和商業(yè)模式，在此基礎(chǔ)上提出建設(shè)性的方案，將雙方的堅(jiān)持稍稍錯(cuò)開，讓各自利益的鋸齒契合而又不損鋒銳，這是最終達(dá)成協(xié)議的關(guān)鍵。

當(dāng)時(shí)筆者并沒有意識(shí)到，這個(gè)過程，其實(shí)就是酒店資產(chǎn)管理的核心原則之一：匹配各方利益。事實(shí)上，筆者談過的這上百份酒店管理合同，本身也是酒店資產(chǎn)管理的重要工具之一。酒店資產(chǎn)管理的主要課題之一 —— 酒店資產(chǎn)控制權(quán)，很大程度上依賴這些酒店管理合同。

隨著對(duì)酒店行業(yè)、業(yè)主和管理公司的了解逐漸深入，筆者開始有一種掌控的幻覺，覺得這些合同條款和整個(gè)合同框架已經(jīng)爛熟于心，業(yè)主和管理公司可能提出的各種問題、理由和訴求都已了然。雖然每個(gè)合同還是會(huì)逐條審閱修改（這一點(diǎn)筆者從不假手他人），但這更多是出于職業(yè)習(xí)慣。

但是，隨著越來越多的參與業(yè)主內(nèi)部的項(xiàng)目討論和決策過程，當(dāng)筆者開始從財(cái)務(wù)和投資的角度審閱管理合同的條款，開始將管理公司的費(fèi)率按照酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)具體到每一年每一項(xiàng)費(fèi)用金額，開始測(cè)算業(yè)主的投資回報(bào)時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)自己甚至無法回答一個(gè)最基本的問題：為什么要投資酒店？國內(nèi)酒店投資回報(bào)低、周期長(zhǎng)、資產(chǎn)重、難退出，業(yè)主為什么還要投資酒店？

這個(gè)問題把筆者帶回了酒店投資和資產(chǎn)管理的起點(diǎn)。在搜集國內(nèi)外大量資料文獻(xiàn)后，筆者發(fā)現(xiàn)零散的碎片化知識(shí)無法給出完整的答案。2021年2月，經(jīng)國外同行前輩的推薦，筆者申請(qǐng)了美國康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院（現(xiàn)已并入康奈爾商學(xué)院）酒店投資和資產(chǎn)管理課程。經(jīng)過5個(gè)月的學(xué)習(xí)，花費(fèi)大約300到400個(gè)小時(shí)，筆者在2021年7月完成了全部6門課程，獲得了康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院結(jié)業(yè)證書。

學(xué)習(xí)的過程是愉悅和痛苦混雜。一些問題豁然而解，但更多問題又接踵而至。特別是在中國市場(chǎng)獨(dú)特的環(huán)境和模式下，如何理解和解決這些問題，是筆者一直在思考的。很多問題至今困擾于心。

因此，筆者開始做這個(gè)酒店資產(chǎn)管理課題，一方面是分享歐美酒店投資市場(chǎng)廣泛采用的最新酒店投資和資產(chǎn)管理理念、模型和分析工具，更主要是和各位同事、同行深入探討，希望可以解惑。

第一節(jié) 什么是酒店資產(chǎn)管理

這個(gè)問題在酒店行業(yè)可能還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。酒店資產(chǎn)管理與多數(shù)人比較熟悉的資管是不同的概念。一般人比較熟悉的資管應(yīng)該是集合資產(chǎn)管理，由專業(yè)投資者（例如證券公司、基金）將客戶的資金和財(cái)產(chǎn)進(jìn)行集合管理。

而酒店資產(chǎn)管理是針對(duì)單一的酒店資產(chǎn)或資產(chǎn)包，通過持續(xù)關(guān)注酒店運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)、酒店投資市場(chǎng)和資金成本的情況，搜集酒店和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，利用資產(chǎn)管理工具和軟件進(jìn)行分析，向業(yè)主提供酒店資產(chǎn)管理計(jì)劃和實(shí)施方案，并動(dòng)態(tài)調(diào)整和監(jiān)管資管方案的執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的酒店投資目標(biāo)。

這里的描述僅僅是筆者對(duì)目前酒店資產(chǎn)管理功能的一個(gè)簡(jiǎn)單描述，還遠(yuǎn)談不上一個(gè)定義。有人說過，給資產(chǎn)管理下定義就像是為一個(gè)在你面前不斷移動(dòng)的、不斷長(zhǎng)大的、充滿活力的孩子拍一張照片。筆者比較認(rèn)同這個(gè)說法。

對(duì)酒店資產(chǎn)管理的了解可能要溯源到現(xiàn)代酒店委托管理模式?，F(xiàn)代酒店委托管理起源于希爾頓酒店集團(tuán)老希爾頓先生在古巴一次郁悶的投資經(jīng)歷。

1958年3月，古巴首都的哈瓦那希爾頓酒店開業(yè)。這家30層樓630間客房的酒店是當(dāng)時(shí)拉美地區(qū)最高、最大、最上檔次的奢華酒店（希爾頓酒店按照現(xiàn)在的定位不屬于奢華品牌，但當(dāng)時(shí)的哈瓦那希爾頓酒店毫無疑問是當(dāng)?shù)仨敿?jí)奢華酒店）。

古巴時(shí)任總統(tǒng)巴蒂斯塔（Batista）與美國保持著良好的關(guān)系，當(dāng)時(shí)的古巴甚至被稱為美國的后花園。酒店開業(yè)盛況空前，品牌創(chuàng)始人康拉德·希爾頓帶領(lǐng)一眾世界名流和娛樂明星親自到場(chǎng)助陣。

然而天有不測(cè)風(fēng)云。1959年1月，卡斯特羅帶領(lǐng)的革命軍進(jìn)入哈瓦那。哈瓦那希爾頓酒店被征用成為革命軍指揮部，后來被國有化并更名為哈瓦那自由酒店（Habana Libre Hotel）。酒店頂層著名的2324大陸套房成為卡斯特羅工作生活的駐地和臨時(shí)政府所在地，在這里接待過無數(shù)元首政要。

老希爾頓的投資自然血本無歸。雖然最后通過美國政府施加壓力，獲得了部分賠償，但這次投資的失敗讓希爾頓痛定思痛，構(gòu)想并在全球推行了一套輸出品牌和管理服務(wù)的輕資產(chǎn)酒店委托管理模式，這就是現(xiàn)在酒店委托管理的起源。

現(xiàn)代酒店管理模式的特點(diǎn)之一就是酒店所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分離。這種分離大幅度降低了酒店投資的門檻，使得沒有足夠酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)商、專業(yè)投資人和其他行業(yè)的企業(yè)家也可以涉足酒店行業(yè)。另一方面，這種所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的分離也給業(yè)主帶來一些困惑。業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己一定程度上喪失了對(duì)酒店資產(chǎn)的控制權(quán)，酒店的運(yùn)營(yíng)狀況和運(yùn)營(yíng)方向可能并不符合業(yè)主的投資目標(biāo)。這個(gè)問題在每年的年度預(yù)算，尤其是資本開支預(yù)算和年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的討論中表現(xiàn)得尤為明顯。

業(yè)主感覺在投資總監(jiān)（代表業(yè)主）和酒店總經(jīng)理（管理公司委派）之間，缺少一個(gè)環(huán)節(jié)。業(yè)主或業(yè)主的投資總監(jiān)或精通地產(chǎn)開發(fā)，或熟悉資本市場(chǎng)，或擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析，但對(duì)于酒店投資來說，從酒店財(cái)務(wù)報(bào)表上也許能覺察到問題，但無法摸到問題的癥結(jié)。大到酒店委托管理、特許經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)等各種運(yùn)營(yíng)模式的選擇或轉(zhuǎn)換，對(duì)酒店裝修、重新開發(fā)定位或換牌的決策，對(duì)繼續(xù)持有還是盡快出售的判斷，小到酒店空調(diào)機(jī)組的采購或更換，餐廳外包還是自營(yíng)等等，所有這些關(guān)系到投資目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的問題，酒店總經(jīng)理只能從運(yùn)營(yíng)的角度給出建議，但酒店運(yùn)營(yíng)方和投資方的利益在這些問題上并不完全一致。業(yè)主或投資總監(jiān)所依賴的財(cái)務(wù)報(bào)告也無法在這些問題上給出直接的答案。

順便說一句，酒店管理行業(yè)在全球范圍內(nèi)廣泛采用的會(huì)計(jì)制度也與投資人熟悉的會(huì)計(jì)制度和規(guī)則存在很大差異。全球酒店管理行業(yè)普遍采用的國際酒店業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度（The Uniform System of Accounts for Hotel）是1925至1926年，美國紐約市酒店協(xié)會(huì)指派的會(huì)計(jì)師小組設(shè)計(jì)的制度，專門用于酒店行業(yè)，目前已經(jīng)更新到第11版。這個(gè)酒店業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度還沒有中文版，非酒店行業(yè)的業(yè)主和投資人對(duì)這個(gè)會(huì)計(jì)制度知之甚少。但在涉及國際酒店集團(tuán)管理的項(xiàng)目中，這個(gè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度貫穿整個(gè)酒店管理合同，管理公司提供的經(jīng)營(yíng)報(bào)表和經(jīng)營(yíng)狀況分析說明也都是依據(jù)這個(gè)會(huì)計(jì)制度。業(yè)主看到管理公司報(bào)上來的酒店毛利潤(rùn)（GOP）也不要先急著開香檳，這和業(yè)主按常規(guī)理解的毛利潤(rùn)可能還差著幾十個(gè)點(diǎn)。

因此，僅憑酒店財(cái)務(wù)報(bào)表和酒店管理方/總經(jīng)理的報(bào)告，業(yè)主和投資總監(jiān)甚至無法準(zhǔn)確判斷酒店運(yùn)營(yíng)的水平是優(yōu)秀、合格還是差勁，更不要說前面提到那些決策。而這些決策直接關(guān)系到業(yè)主酒店投資的成敗。

國內(nèi)酒店業(yè)主很多是地產(chǎn)開發(fā)商。在酒店資產(chǎn)管理理念中，地產(chǎn)開發(fā)商通常善于通過開發(fā)創(chuàng)造價(jià)值，這類開發(fā)型業(yè)主在完成自己最擅長(zhǎng)的開發(fā)后，通常不適合長(zhǎng)期持有，而是在一個(gè)持有周期內(nèi)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)型業(yè)主，運(yùn)營(yíng)型業(yè)主可以通過提升酒店現(xiàn)金流或運(yùn)營(yíng)效率增加酒店估值，獲得額外回報(bào)；或者交給擅長(zhǎng)資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)型業(yè)主。風(fēng)險(xiǎn)型業(yè)主通過分散風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本、降低自有資金比例獲得更高的投資回報(bào)。酒店的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)該在酒店市場(chǎng)周期或酒店運(yùn)營(yíng)周期的高點(diǎn)，而不是在市場(chǎng)或酒店的衰退期。如果按照這個(gè)模式投資酒店并進(jìn)行資產(chǎn)管理，很多開發(fā)型酒店業(yè)主在當(dāng)前疫情下的處境可能會(huì)有所改善。

回到正題，對(duì)酒店資產(chǎn)管理的定義目前沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。但這并不妨礙酒店資產(chǎn)管理在全球范圍的廣泛應(yīng)用，因?yàn)榫频曩Y產(chǎn)管理的作用很清晰：實(shí)現(xiàn)酒店投資目標(biāo)。

現(xiàn)代酒店資產(chǎn)管理有幾個(gè)特點(diǎn)：

1. 酒店資產(chǎn)管理的作用是實(shí)現(xiàn)酒店投資目標(biāo)。

有的資管理論認(rèn)為酒店資管的作用是確保酒店價(jià)值最大化。這個(gè)觀點(diǎn)不能算錯(cuò)，資產(chǎn)管理關(guān)注的重點(diǎn)指標(biāo)之一就是酒店的凈現(xiàn)值（NPV）。但后面筆者會(huì)進(jìn)一步分析業(yè)主的酒店投資目標(biāo)，讀者可以看出，這個(gè)定義存在偏差。

在整個(gè)酒店資產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理過程中，需要始終提醒資管經(jīng)理關(guān)注這個(gè)目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)并非空泛的套話。在了解整個(gè)酒店資產(chǎn)管理體系后，讀者會(huì)看到，無論在運(yùn)用這些資產(chǎn)管理模式和工具的過程中，還是制作、分析資產(chǎn)管理報(bào)告，提出資產(chǎn)管理建議，都需要以這個(gè)目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行思考和分析。

在國內(nèi)進(jìn)行酒店資產(chǎn)管理，需要注意業(yè)主投資目標(biāo)的調(diào)整。后面分析業(yè)主投資目標(biāo)的時(shí)候會(huì)看到，國內(nèi)業(yè)主的一些投資目標(biāo)有很強(qiáng)的中國特色。但這些特色性的目標(biāo)通常是短期目標(biāo)，在達(dá)成之后，業(yè)主會(huì)不自覺地調(diào)整酒店投資目標(biāo)。例如很多業(yè)主投資酒店的直接目標(biāo)是“勾地”，就是拿地。但在酒店開業(yè)運(yùn)營(yíng)之后，幾乎沒有酒店業(yè)主會(huì)因?yàn)椤肮吹亍蹦繕?biāo)實(shí)現(xiàn)了就可以不在意酒店運(yùn)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候業(yè)主的投資目標(biāo)已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)換為新的投資目標(biāo)，這個(gè)新的目標(biāo)通常會(huì)回歸正常商業(yè)回報(bào)或風(fēng)險(xiǎn)平衡需求。

國內(nèi)一些酒店資產(chǎn)管理課程將設(shè)計(jì)、開發(fā)和收益管理等開發(fā)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容納入資產(chǎn)管理范疇。筆者理解這是市場(chǎng)發(fā)展階段決定的。律師行業(yè)也是一樣。早期的市場(chǎng)需要業(yè)務(wù)全面的律師，專業(yè)化也只是近十年才被市場(chǎng)普遍關(guān)注和接受。但從事酒店資管的專業(yè)人士需要隨時(shí)提醒自己，不要偏離資產(chǎn)管理和酒店投資的目標(biāo)。酒店運(yùn)營(yíng)和酒店資產(chǎn)管理在一些領(lǐng)域會(huì)重合，但不宜混同。資管經(jīng)理和酒店經(jīng)理看問題的角度和想要的答案都是不一樣的。這兩個(gè)角色在一些領(lǐng)域存在天然的利益沖突，這本身就是酒店資產(chǎn)管理存在的價(jià)值之一。

2. 酒店資產(chǎn)管理服務(wù)的對(duì)象是酒店業(yè)主。

這一點(diǎn)從前面的酒店資產(chǎn)管理目標(biāo)就可以理解。酒店資產(chǎn)管理起源于現(xiàn)代酒店管理制度下的酒店所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分離，服務(wù)于業(yè)主，為業(yè)主提供酒店資產(chǎn)的具體管理方案和建議，確保酒店的運(yùn)營(yíng)不會(huì)偏離投資目標(biāo)，并幫助業(yè)主達(dá)成投資目標(biāo)。

需要提請(qǐng)業(yè)主注意的是，雖然酒店資產(chǎn)管理起源于現(xiàn)代酒店委托管理。但現(xiàn)代酒店資產(chǎn)管理發(fā)展到今天，早已不再局限于全權(quán)委托管理模式，完全適用于業(yè)主的所有酒店，無論是自營(yíng)、委托管理、特許經(jīng)營(yíng)、第三方管理，還是其他軟品牌聯(lián)盟或混合模式。酒店資產(chǎn)管理的作用是幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)，而不是監(jiān)督管理公司。

即使業(yè)主自營(yíng)的酒店，資管經(jīng)理與酒店總經(jīng)理的角色也無法混同，因?yàn)檫@兩個(gè)角色天然存在一些利益沖突。例如酒店繼續(xù)持有還是出售這樣的問題，對(duì)資管經(jīng)理不過是日常工作，但對(duì)于酒店總經(jīng)理簡(jiǎn)直就是靈魂拷問。

酒店資產(chǎn)管理貫穿業(yè)主酒店投資的全程，從最初的投資決策，到酒店運(yùn)營(yíng)模式（委托、自營(yíng)、特許、第三方）的選擇/轉(zhuǎn)換；從酒店裝修翻新/重新定位/換牌，到空調(diào)機(jī)組選購和更換；從繼續(xù)持有或出售，到調(diào)整融資結(jié)構(gòu)和再融資降低財(cái)務(wù)成本，所有這些工具都是服務(wù)于業(yè)主，而不是用來監(jiān)督管理公司。事實(shí)上，本文后面會(huì)分析酒店資產(chǎn)管理市場(chǎng)參與者。讀者可以看到，酒店管理公司也是資產(chǎn)管理市場(chǎng)的核心玩家之一。

當(dāng)然，融資方和酒店管理公司也會(huì)運(yùn)用酒店資產(chǎn)管理工具分析貸款或客房的凈現(xiàn)值（NPV）、區(qū)域分?jǐn)偝杀镜?。很多酒店管理公司的高層也精通資產(chǎn)管理，但酒店資產(chǎn)管理始終是為業(yè)主而生。

3. 酒店資產(chǎn)管理適用于單一酒店資產(chǎn)或資產(chǎn)包，酒店資產(chǎn)經(jīng)理的層級(jí)位于業(yè)主/投資總監(jiān)和酒店總經(jīng)理/管理公司之間。

酒店資產(chǎn)管理適用于單一的酒店資產(chǎn)或資產(chǎn)包，這一點(diǎn)不難理解。因?yàn)榫频旯芾硎腔趩蝹€(gè)酒店和酒店所在區(qū)域市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)，運(yùn)用資產(chǎn)管理工具和分析模型進(jìn)行分析，為業(yè)主提供持續(xù)的資產(chǎn)管理報(bào)告和資產(chǎn)管理建議。一名資產(chǎn)管理經(jīng)理當(dāng)然可以管理多個(gè)酒店和多個(gè)資產(chǎn)包，但每個(gè)酒店或資產(chǎn)包需要作出獨(dú)立的資產(chǎn)管理報(bào)告和資產(chǎn)管理建議。

對(duì)這些資產(chǎn)管理報(bào)告和建議進(jìn)行全盤考慮，平衡投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，這是業(yè)主或業(yè)主投資總監(jiān)的職能，據(jù)筆者了解有些業(yè)主的投資總監(jiān)和資管經(jīng)理都是同一個(gè)人或?qū)儆谝粋€(gè)部門，這就需要在履行投資決策和資產(chǎn)管理決策時(shí)變換角度去思考，當(dāng)然也會(huì)更具挑戰(zhàn)性。

酒店資產(chǎn)管理可以由業(yè)主自己的資產(chǎn)管理經(jīng)理承擔(dān)，也可以交給專業(yè)的酒店咨詢公司，這里統(tǒng)稱為資產(chǎn)管理經(jīng)理。二者各有優(yōu)勢(shì)。業(yè)主自己的資產(chǎn)管理經(jīng)理更了解酒店和業(yè)主的投資目標(biāo)，酒店業(yè)主代表應(yīng)該就是非常適合的資管經(jīng)理；專業(yè)咨詢公司在市場(chǎng)數(shù)據(jù)、趨勢(shì)判斷和分析能力上可能更有經(jīng)驗(yàn)，這取決于業(yè)主的酒店資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)主的業(yè)務(wù)領(lǐng)域等。

但從定位上看，酒店資產(chǎn)管理經(jīng)理的層級(jí)應(yīng)該是位于投資總監(jiān)和酒店總經(jīng)理之間，向上對(duì)投資總監(jiān)匯報(bào)，向下對(duì)酒店總經(jīng)理起到協(xié)助和督促的作用。

如果要形象地看，筆者認(rèn)為對(duì)酒店業(yè)主而言，酒店資產(chǎn)管理的作用類似導(dǎo)航軟件，例如高德地圖。業(yè)主如同后座的乘客，決定自己的目的地（投資目標(biāo)）；資產(chǎn)管理就如同高德地圖，根據(jù)乘客（業(yè)主）的條件、目標(biāo)和實(shí)際路況推薦路線和行程（提供各種管理模式；預(yù)估時(shí)間和費(fèi)用；提示路況、換乘、偏航等問題）；管理公司如同駕駛員，按照業(yè)主選定的路線和方向在高德地圖的指引下駕駛。

高德地圖不會(huì)干涉司機(jī)的駕駛，不會(huì)指示司機(jī)給油或者剎車。但會(huì)根據(jù)路況和行駛狀態(tài)隨時(shí)給乘客和駕駛員發(fā)出提示，諸如提前變道或偏離路線，并推薦新的路線。當(dāng)然，資產(chǎn)管理可能管的還要寬一些，如果司機(jī)總是偏航，資產(chǎn)管理這個(gè)高德地圖甚至?xí)ㄗh乘客換司機(jī)（管理公司）或者換車（更換品牌）。

高德地圖還有一點(diǎn)和資產(chǎn)管理很相似。沒有高德地圖也可以開車，沒有資產(chǎn)管理也一樣可以投資酒店。但兩者都進(jìn)一步降低了行業(yè)門檻。不熟悉路線和路況的乘客可能要多走彎路，不了解資產(chǎn)管理的投資人和業(yè)主也可能要多交學(xué)費(fèi)。另外酒店資產(chǎn)管理和高德地圖一樣，決策依賴的也是大數(shù)據(jù)（市場(chǎng)和酒店數(shù)據(jù)）和算法（資產(chǎn)管理理念、工具和軟件）。

從這些角度看，酒店資產(chǎn)管理和導(dǎo)航軟件確實(shí)很相似。

下一節(jié)將會(huì)介紹業(yè)主，包括業(yè)主在整個(gè)酒店投資和資產(chǎn)管理流程中的角色和作用，業(yè)主的類型和各種投資目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要課題之一就是為不同的業(yè)主和不同的投資目標(biāo)匹配合適的酒店管理模式。業(yè)主在整個(gè)酒店投資和資產(chǎn)管理中應(yīng)該是主導(dǎo)者，也是整個(gè)酒店投資或交易的推動(dòng)者。業(yè)主需要理解酒店市場(chǎng)所有參與者的商業(yè)模式，滿足這些參與者的最低利益門檻，否則就無法達(dá)成交易。業(yè)主是所有參與者中最后獲得回報(bào)的一方，但可以獲得全部剩余利益。

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