運(yùn)營(yíng)資管視角｜資產(chǎn)管理的核心是高效獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制 ??租住會(huì)客廳

4月23日是第28個(gè)世界讀書(shū)日，這一天，由ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院、中信出版集團(tuán)·墨菲聯(lián)合舉辦的“租住會(huì)客廳·租賃住房投融管退戰(zhàn)略升維與資管進(jìn)階法則”沙龍活動(dòng)在上海浦江華僑城柚米社區(qū)舉辦。

沙龍上，來(lái)自瓴寓國(guó)際副總裁兼上海公司總經(jīng)理王浩宇（上圖左）、金茂(中國(guó))酒店投資管理有限公司公寓部總經(jīng)理王純杰（上圖右）從住房租賃企業(yè)資產(chǎn)管理能力、全周期管理服務(wù)能力進(jìn)行分享。

事實(shí)上，頭部住房租賃企業(yè)早就意識(shí)到了資產(chǎn)管理的重要性，從提供租賃住房產(chǎn)品到打造租住生活全場(chǎng)景，從運(yùn)營(yíng)商到一站式綜合服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，為租賃住房的全生命周期解決方案提供保障，王浩宇和王純杰對(duì)于企業(yè)應(yīng)對(duì)資產(chǎn)管理時(shí)代提出了以下思索：全生命周期的資管核心是高效獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，做好運(yùn)營(yíng)管理，以及全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制。

前期：高效獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

在項(xiàng)目前期，要修煉高效獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的能力。

如何評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)？主要從以下四個(gè)維度：滿足收益、流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力強(qiáng)、符合政策。從發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到獲取，需要依托快、狠、準(zhǔn)的方式迅速做出決策。因此，機(jī)遇洞察、需求匹配、科學(xué)決策是了企業(yè)快速獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的三大能力。

從“資產(chǎn)管理”視角，優(yōu)質(zhì)租賃住房符合“低風(fēng)險(xiǎn)，確定回報(bào)”的特點(diǎn)。在實(shí)踐中，住房租賃企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)和投資人需求，在多種投資方案中選擇收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配最優(yōu)方案，在項(xiàng)目前期就從“投融建管退”全周期布局，制定土地類(lèi)/改造類(lèi)的投資周期，實(shí)現(xiàn)資金使用效率最大化，提升收益率。

同時(shí)，要擅用數(shù)據(jù)技術(shù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，基于大數(shù)據(jù)抓取和市場(chǎng)分析判斷，精準(zhǔn)定位項(xiàng)目和產(chǎn)品。

中期：做好運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)把控

投資落地之后，流程下一步就是“建-管”階段。從投資人和業(yè)主端來(lái)看，投資好的資產(chǎn)，持有好的資產(chǎn)，要在“建-管”過(guò)程中做好運(yùn)營(yíng)管理和全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)把控，保障收益和資產(chǎn)的保值和增值。

圍繞著收益率達(dá)標(biāo)的最終結(jié)果，在建設(shè)過(guò)程中要提供平衡質(zhì)量與成本、效率的解決方案，立志于在最短工期實(shí)現(xiàn)質(zhì)量和成本的平衡狀態(tài)。包括全周期質(zhì)量成本平衡，對(duì)核心質(zhì)量問(wèn)題增加工期和成本投入；分級(jí)管控、逐級(jí)細(xì)化施工過(guò)程；建立全周期成本標(biāo)準(zhǔn)和體系 。

在建成初期，要建立完善的籌開(kāi)和營(yíng)銷(xiāo)體系，實(shí)現(xiàn)快開(kāi)快售快爬坡，最大限度提升運(yùn)營(yíng)效率。

在運(yùn)營(yíng)階段方面要提升全周期管理服務(wù)能力。租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理需要建設(shè)完整服務(wù)鏈和系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)管理能力，并匹配人力、財(cái)務(wù)、管理、運(yùn)營(yíng)、采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)、維保等服務(wù)提升出租率、續(xù)約率、客戶滿意度等，以及擁有良好的收益管理、完善的人才管理和培訓(xùn)能力等，提高管理效率。對(duì)于國(guó)央企作為資產(chǎn)持有方的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)把控還體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)安全和人身安全的保障方面，如消防控制室等功能區(qū)的人員配置萬(wàn)不可精簡(jiǎn)。

一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，要嚴(yán)守住租金的價(jià)格是底線，退出階段租金就是最為核心的考核項(xiàng)，因此，不同階段需要靈活制定出租率和定價(jià)的雙優(yōu)合理方案，從而達(dá)到一個(gè)較完美的狀態(tài)。

后期：做好時(shí)間和收益平衡

在資產(chǎn)退出階段要有質(zhì)量地退，有溢價(jià)地退，因此，要在退出時(shí)間和收益之間達(dá)到平衡。這需要企業(yè)修煉三個(gè)層面的能力。

一是在退出渠道選擇上，不僅熟悉REITs的流程、制度和要求 ，還要具備豐富的大宗資產(chǎn)交易資源，包括保險(xiǎn)、信托、基金等。同時(shí)要根據(jù)投資人偏好，提供不同的退出渠道。

二是根據(jù)不同的運(yùn)營(yíng)階段，充分預(yù)估退出時(shí)間和價(jià)格之間的關(guān)系。退出時(shí)點(diǎn)選擇尤為關(guān)鍵，要根據(jù)投資人偏好，提供不同的退出時(shí)間和價(jià)格方案

三是積累豐富的退出經(jīng)驗(yàn)，在退出時(shí)點(diǎn)，對(duì)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化，提升估值，為投資人創(chuàng)造更多收益。

最后，選擇優(yōu)秀的“資產(chǎn)管理人”對(duì)于資產(chǎn)估值是一個(gè)正向的促進(jìn)作用。理論與實(shí)踐并行，住房租賃行業(yè)已然迎來(lái)了資產(chǎn)管理的春天，今后還將繼續(xù)為社會(huì)、投資人、資產(chǎn)方帶來(lái)全生命周期的價(jià)值。

未來(lái)已來(lái)，讓我們一起見(jiàn)證下一波新的浪潮。