2月1日，#扎堆提前還房貸并不可取#的話題沖上微博熱搜！

話題是圍繞經(jīng)濟(jì)日報(bào)一篇文題為《提前還貸利大于弊嗎》的文章延伸出來的討論。

文章主要探討了市場近期提前還貸熱潮的成因、提前還貸的利弊、一些可行性措施等。

來源：微博

作為居民的一項(xiàng)大額支出，房貸怎么還的問題向來廣受關(guān)注！

提前還貸的考慮

事實(shí)上，關(guān)于要不要提前還房貸的問題，市場一直分成兩派，考慮角度和目的各不相同。

去年以來，支持者認(rèn)為，手頭有點(diǎn)閑錢趕緊把房貸還掉才是正事。畢竟，提前還貸還能省下不少利息。

當(dāng)然，這類人群又細(xì)分成幾種，比如，有人考慮到對于未來的不確定、找不到其它好的投資品類等，提前還貸或許是一種無奈之選。

還有一類人，是本著無債一身輕的想法，當(dāng)下有錢就當(dāng)下還，以免夜長夢多，并不會過多考慮未來政策利率導(dǎo)向。幸運(yùn)情況下，也能省下不少利息支出和避免掉未來利率抬升的風(fēng)險(xiǎn)。

另一個(gè)角度，反對者也給出了合理的解釋。比如，房貸是普通人能借到的金額最大、期限最長的錢，不到逼不得已，絕對不會選擇提前結(jié)清。

不過分歧之下，去年以來，提前還貸的情況是否有所增多？

數(shù)據(jù)層面確實(shí)給出了肯定的答案，提前還貸數(shù)量在某幾個(gè)月曾出現(xiàn)激增。歲末年初，似乎又迎來一波小高潮。

根據(jù)方正證券的調(diào)查，2022年，2月、4月新增的居民中長期貸款為負(fù)，為2007年有統(tǒng)計(jì)以來唯二兩次出現(xiàn)負(fù)增長。

這說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。居民部門出現(xiàn)短暫的主動去杠桿現(xiàn)象。

以上現(xiàn)象主要?dú)w咎于兩點(diǎn)：

1.居民儲蓄率處于高位，疊加前期疫情沖擊下，居民收入承壓。按理說，居民是沒有余力提前償還房貸的，但消費(fèi)支出的減少使得居民的儲蓄率提升，反而成了還貸的來源。

2.低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率降低，居民按揭房貸利率較高，提升了居民提前償還房貸的意愿。

央行1月公布的最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.65%，保持不變；5年期LPR為4.3%。5年期以上貸款，利率相對其他貸款顯得較高。

提前還貸，如何平衡？

在銀行信貸中，提前還款是一種很正常且常見的行為。

借款人出于自身資金安排考慮提前還款，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，在符合合同情況下也可能要求借款人提前還款。

不過，對于居民來說，提前還貸劃不劃算，并非簡單用一句“省下不少利息”一概而論！

要看計(jì)息方式。不同時(shí)間點(diǎn)決定了計(jì)息方式的不同。因此，不能只是簡單對比理財(cái)收益率和房貸利率。

根據(jù)方正證券的測算，選取2018年10月的房貸利率，這是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的絕對高點(diǎn)。

假設(shè)該居民購房需還100萬商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，2018年10月首次還款，2022年10月一次還清（已還4年）。

居民面臨兩種選擇，將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；購買理財(cái)產(chǎn)品。

方案一：還房貸。通過計(jì)算，最后一次性還款（剩余26年）94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息，平均每年節(jié)約利息3.31萬。

方案二：購買理財(cái)。以94.94萬元用于理財(cái)（3%~4%），一年的收益能達(dá)為2.85~3.8萬元。

結(jié)果顯示：對比3.5%以上的理財(cái)收益率，提前還貸并不劃算！

事實(shí)上，造成這種常識性偏差的原因在于：房貸利率的計(jì)息方式與理財(cái)收益率有差別。理財(cái)收益率是簡單的單利邏輯，與本金及買入時(shí)點(diǎn)無關(guān)，但房貸利率還與還款月數(shù)有關(guān)。

提前還貸節(jié)奏不同。一般而言，提前還貸可分為部分提前還貸和全部提前還貸兩類。

部分提前還貸，還可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限，每月還款額不變。

還貸方式不同。房貸還款中分為等額本息和等額本金。

等額本息，指每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

等額本金，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息，通常前期還款金額高，壓力大。

一般來說，對比之下，等額本息所支出的利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差就越大。

對于銀行而言，房貸是一筆資產(chǎn)，居民的提前還款熱情，將直接導(dǎo)致銀行信貸規(guī)模的縮減。

而收回來的錢，如果找不到合適的流出口，會造成銀行大量信貸減產(chǎn)富余和閑置，對其經(jīng)營造成壓力。

結(jié)語

作為居民而言，要不要提前還貸款，需要結(jié)合自身的人生、財(cái)務(wù)規(guī)劃。

此外，還可以適當(dāng)關(guān)注國家關(guān)于房貸利率相關(guān)的調(diào)控政策，做出適合自己的選擇。

【重要風(fēng)險(xiǎn)提示】文章內(nèi)容僅供研究和學(xué)習(xí)使用，不構(gòu)成任何投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，過往業(yè)績不預(yù)示未來表現(xiàn)。

你認(rèn)為提前還房貸劃算嗎？人口拐點(diǎn)意味著房價(jià)拐點(diǎn)？還在股市和樓市之間搖擺不定？

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