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“ 我國的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金業(yè)務(wù)一直處于不斷的適應(yīng)和發(fā)展的過程，一方面借鑒外國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資的優(yōu)化升級(jí)，另一方面也在尋找適合我國國情的私募股權(quán)投資模式。”
1、房地產(chǎn)私募前景房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，融資為房企規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┝酥匾?，房企融資渠道主要有銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資和非標(biāo)融資等。2010年以來的樓市調(diào)控，使房企銀行貸款和房企發(fā)債受到限制，非標(biāo)業(yè)務(wù)興起；這一階段房地產(chǎn)私募基金在非標(biāo)業(yè)務(wù)盛行下得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量迅速增加。2、投資基金在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，通常都是依靠銀行貸款來進(jìn)行日常的運(yùn)營管理，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴程度高，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。房地產(chǎn)私募股權(quán)通過向相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者等一些合格的投資者籌集資金，由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)通過商業(yè)銀行作為流通的中介，在運(yùn)作的過程中投資優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目，以達(dá)到投資獲利的目的。私募股權(quán)投資基金對(duì)于產(chǎn)業(yè)的重組、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的更新升級(jí)，提供了資金和管理方面的支持，同時(shí)也為房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)業(yè)初期和之后的穩(wěn)定經(jīng)營提供了保障和資金來源。使中小企業(yè)有了資金支持，加快創(chuàng)新的步伐，使大企業(yè)更有危機(jī)意識(shí)，不斷完善和改進(jìn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)管理。3、基金詳解房地產(chǎn)私募投資基金主要有以下三種形式：一是以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式存在的房地產(chǎn)私募投資基金，二是以信托計(jì)劃形式存在的房地產(chǎn)私募投資基金——房地產(chǎn)投資信托基金，三以有限合伙企業(yè)形式存在的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金——房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金按照投資時(shí)項(xiàng)目公司的發(fā)展階段，可分為投資于房地產(chǎn)開發(fā)階段的基金和投資于建成房地產(chǎn)的基金; 按照投資標(biāo)的，可分為投資于持有型物業(yè)的基金和投資于銷售型物業(yè)的基金; 按照管理人身份, 可分為開發(fā)商為主導(dǎo)的基金和專業(yè)管理人運(yùn)作的市場(chǎng)化基金。以開發(fā)商主導(dǎo)基金為例, 開發(fā)商作為普通合伙人和管理人設(shè)立和募集的基金通常會(huì)投資于開發(fā)商自己的項(xiàng)目, 并且管理人會(huì)承諾在一定期限后以一定價(jià)格回購。通常這類基金有限合伙人的投資回報(bào)率較低, 但相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也小, 本質(zhì)上是開發(fā)商的一種融資工具。而專業(yè)資產(chǎn)管理人運(yùn)作的基金中, 普通合伙人和管理人為獨(dú)立的資產(chǎn)管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì), 其按照市場(chǎng)準(zhǔn)則挑選投資項(xiàng)目、開展投資并且依照市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。通常此類基金在管理人不承諾一定回報(bào)的情況下, 可以達(dá)到較高的水準(zhǔn), 但投資人也需相應(yīng)地承擔(dān)較大的投資風(fēng)險(xiǎn), 屬于實(shí)質(zhì)意義上的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。園區(qū)運(yùn)營既需要開發(fā)融資需求，同時(shí)也需要長期持有部分資產(chǎn)，借助私募股權(quán)基金可以作為一種有益的嘗試。合作制得運(yùn)作模式圖
投資決策委員會(huì)（IC）：主要由專業(yè)委員組成，一般由GP或基金管理人根據(jù)合伙協(xié)議約定組建，也一定程度上存在LP參與的情況。其主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和執(zhí)行基金決策程序，比如基金擬投資項(xiàng)目的預(yù)立項(xiàng)、立項(xiàng)論證、組織三方盡調(diào)、制作《投資建議書》并表決、上報(bào)方案給合伙人會(huì)議等。l公司制運(yùn)作模式圖
4、私募股權(quán)投資基金和私募證券投資基金的區(qū)別？除了二級(jí)市場(chǎng)之外的基本都可以，包括新三板和定增。新三板、定增股權(quán)和證券都有參與。私募股權(quán)基金的類型主要有：A.成長基金。投資于成長階段企業(yè)度。B.并購基金。主要以控股方式投資于穩(wěn)定成長期的企業(yè)，這些企業(yè)通?？梢蕴峁┻B續(xù)三年以上的反映盈利能力或潛力的財(cái)務(wù)報(bào)表，知通過企業(yè)內(nèi)部重組和行業(yè)整合來幫助被收購企業(yè)確立市場(chǎng)地位。C.重整基金。專注于為陷入財(cái)?shù)绖?wù)危機(jī)的企業(yè)提供財(cái)務(wù)拯救。D.夾層基金。通常以股債結(jié)合的形式投資處于穩(wěn)定成長期而上市之前的企業(yè)。E.房地產(chǎn)基金。直接投資于回房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目以獲取收益。F.基礎(chǔ)設(shè)施基金。投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。G.母基金。投資于其他基金、集合計(jì)劃、專項(xiàng)資金等。
1、房地產(chǎn)私募前景房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，融資為房企規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┝酥匾?，房企融資渠道主要有銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資和非標(biāo)融資等。2010年以來的樓市調(diào)控，使房企銀行貸款和房企發(fā)債受到限制，非標(biāo)業(yè)務(wù)興起；這一階段房地產(chǎn)私募基金在非標(biāo)業(yè)務(wù)盛行下得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量迅速增加。2、投資基金在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，通常都是依靠銀行貸款來進(jìn)行日常的運(yùn)營管理，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴程度高，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。房地產(chǎn)私募股權(quán)通過向相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者等一些合格的投資者籌集資金，由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)通過商業(yè)銀行作為流通的中介，在運(yùn)作的過程中投資優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目，以達(dá)到投資獲利的目的。私募股權(quán)投資基金對(duì)于產(chǎn)業(yè)的重組、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的更新升級(jí)，提供了資金和管理方面的支持，同時(shí)也為房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)業(yè)初期和之后的穩(wěn)定經(jīng)營提供了保障和資金來源。使中小企業(yè)有了資金支持，加快創(chuàng)新的步伐，使大企業(yè)更有危機(jī)意識(shí)，不斷完善和改進(jìn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)管理。3、基金詳解房地產(chǎn)私募投資基金主要有以下三種形式：一是以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式存在的房地產(chǎn)私募投資基金，二是以信托計(jì)劃形式存在的房地產(chǎn)私募投資基金——房地產(chǎn)投資信托基金，三以有限合伙企業(yè)形式存在的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金——房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金按照投資時(shí)項(xiàng)目公司的發(fā)展階段，可分為投資于房地產(chǎn)開發(fā)階段的基金和投資于建成房地產(chǎn)的基金; 按照投資標(biāo)的，可分為投資于持有型物業(yè)的基金和投資于銷售型物業(yè)的基金; 按照管理人身份, 可分為開發(fā)商為主導(dǎo)的基金和專業(yè)管理人運(yùn)作的市場(chǎng)化基金。以開發(fā)商主導(dǎo)基金為例, 開發(fā)商作為普通合伙人和管理人設(shè)立和募集的基金通常會(huì)投資于開發(fā)商自己的項(xiàng)目, 并且管理人會(huì)承諾在一定期限后以一定價(jià)格回購。通常這類基金有限合伙人的投資回報(bào)率較低, 但相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也小, 本質(zhì)上是開發(fā)商的一種融資工具。而專業(yè)資產(chǎn)管理人運(yùn)作的基金中, 普通合伙人和管理人為獨(dú)立的資產(chǎn)管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì), 其按照市場(chǎng)準(zhǔn)則挑選投資項(xiàng)目、開展投資并且依照市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。通常此類基金在管理人不承諾一定回報(bào)的情況下, 可以達(dá)到較高的水準(zhǔn), 但投資人也需相應(yīng)地承擔(dān)較大的投資風(fēng)險(xiǎn), 屬于實(shí)質(zhì)意義上的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。園區(qū)運(yùn)營既需要開發(fā)融資需求，同時(shí)也需要長期持有部分資產(chǎn)，借助私募股權(quán)基金可以作為一種有益的嘗試。合作制得運(yùn)作模式圖投資決策委員會(huì)（IC）：主要由專業(yè)委員組成，一般由GP或基金管理人根據(jù)合伙協(xié)議約定組建，也一定程度上存在LP參與的情況。其主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和執(zhí)行基金決策程序，比如基金擬投資項(xiàng)目的預(yù)立項(xiàng)、立項(xiàng)論證、組織三方盡調(diào)、制作《投資建議書》并表決、上報(bào)方案給合伙人會(huì)議等。l公司制運(yùn)作模式圖4、私募股權(quán)投資基金和私募證券投資基金的區(qū)別？除了二級(jí)市場(chǎng)之外的基本都可以，包括新三板和定增。新三板、定增股權(quán)和證券都有參與。私募股權(quán)基金的類型主要有：A.成長基金。投資于成長階段企業(yè)度。B.并購基金。主要以控股方式投資于穩(wěn)定成長期的企業(yè)，這些企業(yè)通?？梢蕴峁┻B續(xù)三年以上的反映盈利能力或潛力的財(cái)務(wù)報(bào)表，知通過企業(yè)內(nèi)部重組和行業(yè)整合來幫助被收購企業(yè)確立市場(chǎng)地位。C.重整基金。專注于為陷入財(cái)?shù)绖?wù)危機(jī)的企業(yè)提供財(cái)務(wù)拯救。D.夾層基金。通常以股債結(jié)合的形式投資處于穩(wěn)定成長期而上市之前的企業(yè)。E.房地產(chǎn)基金。直接投資于回房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目以獲取收益。F.基礎(chǔ)設(shè)施基金。投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。G.母基金。投資于其他基金、集合計(jì)劃、專項(xiàng)資金等。
