6月8日，A股市場(chǎng)三家房地產(chǎn)企業(yè)ST粵泰、ST陽(yáng)光城和*ST宋都股價(jià)跌至0.5元以下，按照連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元的面值退市規(guī)則，即便之后交易日全部漲停收盤，也會(huì)因觸發(fā)該條款而告別A股。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于生死攸關(guān)之際，整體轉(zhuǎn)型迫在眉睫。房地產(chǎn)股的退市再次發(fā)出了清晰的信號(hào)。金融界上市公司研究院對(duì)比了美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)5個(gè)國(guó)家地產(chǎn)股數(shù)據(jù)，分析這些發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)股的經(jīng)歷和走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股乃至房地產(chǎn)行業(yè)有相當(dāng)大的參考價(jià)值。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)股經(jīng)歷了怎樣的由榮轉(zhuǎn)衰？未來(lái)又將走向何方？對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)有哪些啟迪和借鑒意義？本文將對(duì)此一一討論。

2023年8只地產(chǎn)股鎖定退市

1993至2003年的A股房地產(chǎn)輝煌時(shí)期，地產(chǎn)股數(shù)量及市值都是碾壓般存在，而如今在房主不炒、發(fā)展專精特新企業(yè)等背景之下，房地產(chǎn)股成為二級(jí)市場(chǎng)中表現(xiàn)最差的板塊之一，最近又有3只房企個(gè)股在退市路上排隊(duì)。

今年6月初，曾經(jīng)四川省房地產(chǎn)企業(yè)第一股*ST藍(lán)光被終止上市并摘牌，成為A股退市新規(guī)下首只面值退市的房企。而在此之前，*ST中天、ST美置、*ST嘉凱以及ST泰禾股價(jià)跌至0.5元以下，雖然目前個(gè)股停牌，但也已經(jīng)觸發(fā)面值退市條件。

6月8日，ST粵泰、ST陽(yáng)光城、*ST宋都三只個(gè)股收盤價(jià)分別為0.37元、0.39元和0.47元，也無(wú)懸念將退出A股。據(jù)此統(tǒng)計(jì)，2023年A股至少有8家房地產(chǎn)股將退市。

除去上述鎖定退市的8只個(gè)股，還有11只個(gè)股當(dāng)前面值在2元以下，特別是*ST泛海、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、天房發(fā)展等7家企業(yè)至少連續(xù)兩年虧損，盈利面岌岌可危。

表1：面值2元以下的地產(chǎn)股

制表：金融界上市公司研究院；數(shù)據(jù)來(lái)源：巨靈財(cái)經(jīng)

德法英三國(guó)房地產(chǎn)股數(shù)量占比約為1％

近些年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房住不炒這一基調(diào)不斷執(zhí)行，投資者也開(kāi)始關(guān)注國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，特別是國(guó)外股市房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量、市值等數(shù)據(jù)，以此分析房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)地位，并對(duì)A股房地產(chǎn)企業(yè)有參考價(jià)值。

根據(jù)國(guó)外數(shù)據(jù)研究表明，美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)股占市場(chǎng)總數(shù)比例較小。特別是英國(guó)、法國(guó)和德國(guó)三個(gè)國(guó)家，地產(chǎn)股占比分別僅為1.33％、1.13％和0.95％。

德國(guó)在國(guó)人心中有“房?jī)r(jià)三十年不漲”的印象，一定程度說(shuō)明德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)，而德國(guó)房地產(chǎn)公司僅有18家，占市場(chǎng)總數(shù)比例最小僅為0.95％。

香港房地產(chǎn)股占比超10％

相比德法英三國(guó)房地產(chǎn)股占比僅1％左右，國(guó)內(nèi)香港市場(chǎng)存續(xù)的2487家上市公司中，房地產(chǎn)股達(dá)到263家，占比為10.57％?；趯?duì)國(guó)內(nèi)A股和美日德法英五個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)，或可推測(cè)香港股市是全球股市中房地產(chǎn)企業(yè)占比最高的一個(gè)市場(chǎng)。

香港市場(chǎng)房地產(chǎn)個(gè)股數(shù)量及占比較高，與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的黃金二十年有較大關(guān)系。一方面，相較A股嚴(yán)苛的上市制度，房地產(chǎn)企業(yè)更容易在香港市場(chǎng)上市；另一方面，香港市場(chǎng)比A股更加國(guó)際化，上市房企可獲得全球資本關(guān)注。

目前263家香港房地產(chǎn)企業(yè)中，以人民幣計(jì)算平均市值為102億元。市值1000億元以上企業(yè)達(dá)到10家，100億至1000億市值企業(yè)達(dá)到28家。新鴻基地產(chǎn)以2701.33億元市值居首。

表2：香港、A股與5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)股數(shù)據(jù)分析

制表：金融界上市公司研究院；數(shù)據(jù)來(lái)源：ChatGPT、巨靈財(cái)經(jīng)

A股多數(shù)房企于2000年前上市

值得注意的是，雖然香港市場(chǎng)房地產(chǎn)股占比高達(dá)10.57％，但國(guó)內(nèi)A股5002家上市公司中，房地產(chǎn)企業(yè)114家，占比為2.28％，這一數(shù)值并不太高。

金融界上市公司研究院分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)A股的房地產(chǎn)股占比相對(duì)較少，與國(guó)內(nèi)加大對(duì)科技企業(yè)扶持力度，對(duì)房地產(chǎn)股嚴(yán)苛上市有很大關(guān)系。振興科技企業(yè)發(fā)展，A股市場(chǎng)先后設(shè)立創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板兩個(gè)高科技含量的市場(chǎng)，鼓勵(lì)各個(gè)行業(yè)“專精特新”的小而美企業(yè)積極發(fā)展。

從數(shù)據(jù)觀察也可看出，房地產(chǎn)股在創(chuàng)業(yè)板開(kāi)市的2009年和科創(chuàng)板開(kāi)市的2019年，相關(guān)房企IPO數(shù)量大幅減少。2010年以來(lái)，僅有國(guó)創(chuàng)高新、新城控股、新大正等6家房企上市。而在2000年前，房地產(chǎn)上市公司就達(dá)到97家，占A股房企總數(shù)量的75.78％，特別是1996、1993和1997年，這三家上市房企分別達(dá)到21、20和15家，為A股房企IPO數(shù)量最多的年份。

圖1：香港、A股與5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)股數(shù)據(jù)分析

制圖：金融界上市公司研究院；數(shù)據(jù)來(lái)源：巨靈財(cái)經(jīng)

A股當(dāng)前房地產(chǎn)股占比與日本接近

在5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家中，當(dāng)前A股房地產(chǎn)企業(yè)占比為2.28％，與日本的2.37％非常接近。而美日德法英5個(gè)國(guó)家中，文化基底與中國(guó)最為接近的發(fā)達(dá)國(guó)家也是日本。基于這一數(shù)據(jù)，或說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與日本存在相似經(jīng)歷，即都有過(guò)人民財(cái)富的主要表現(xiàn)形式為房產(chǎn)，一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲等情形。

但目前A股及香港市場(chǎng)總共上市公司7489家，地產(chǎn)股377家占比為5.03％，這一數(shù)值高過(guò)美日德法英任意發(fā)達(dá)國(guó)家。體現(xiàn)即便A股地產(chǎn)股占比和日本接近，但整體比例依舊較高。未來(lái)在A股市場(chǎng)不斷出清虧損房企，香港市場(chǎng)地產(chǎn)股因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳淪為仙股后，這一數(shù)值很大可能性繼續(xù)降低。

美國(guó)市值第一房企排名95名

美國(guó)目前存續(xù)的7120家公司中，房地產(chǎn)企業(yè)334家，占比達(dá)到4.69％，高于日德法英4國(guó)市場(chǎng)。美國(guó)地產(chǎn)公司較多，與美國(guó)股市吸引全世界優(yōu)秀企業(yè)上市有關(guān)。在這334家企業(yè)名單中，不乏中國(guó)地產(chǎn)相關(guān)公司，如漢廣廈房地產(chǎn)、貝殼等內(nèi)房股。另外，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，有地產(chǎn)信托、REITs等金融地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)占據(jù)一定數(shù)量。若將這兩類企業(yè)排除，美國(guó)本土房地產(chǎn)上市公司數(shù)量并不太多。

金融界上市公司研究院觀察發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)地位并不算高。安博、美國(guó)電塔和布魯克菲爾德是市值最高的3家房地產(chǎn)公司，但它們?cè)诿绹?guó)市值排名第95、127和223名。這一排名與美國(guó)每100家上市公司中就有4家從事房地產(chǎn)板塊的比例，并不成正比，可以看出美國(guó)股市中房地產(chǎn)個(gè)股市值排位靠后。

另外，美國(guó)334家房地產(chǎn)公司，有223家占比近7成的企業(yè)市值在100億元人民幣以下，這些企業(yè)在美股市值排名多數(shù)處于后30％分位。

表3：美國(guó)市值最高的10家房地產(chǎn)公司

制表：金融界上市公司研究院；數(shù)據(jù)來(lái)源：巨靈財(cái)經(jīng)

對(duì)比來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司市值最高的3家企業(yè)分別為萬(wàn)科A、保利發(fā)展和招商蛇口，市值排名第66、73和135名，排名較美股更為靠前。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)三大發(fā)展規(guī)律

金融界上市公司研究院對(duì)5個(gè)國(guó)外市場(chǎng)——美日德法英，2個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)——A股和H股的綜合分析后，可以得出三點(diǎn)結(jié)論。

第一，美日德法英5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)股的數(shù)量及占比相對(duì)較小，特別是德法英三國(guó)地產(chǎn)股占比僅1％左右，一定程度可以看出這些國(guó)家股票市場(chǎng)中地產(chǎn)是影響力較小的板塊。

第二，雖然目前國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)個(gè)股占比與日本市場(chǎng)接近（在2％左右），但整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)股占比較高（5.03％），特別是香港市場(chǎng)房地產(chǎn)股占比達(dá)到10.57％。

第三，美國(guó)地產(chǎn)上市公司雖然數(shù)量及占比高于日德法英4個(gè)國(guó)家，但房地產(chǎn)企業(yè)市值排名相對(duì)靠后，第一名的安博在美股市值排位第95名，絕大多數(shù)美股房企的市值在美國(guó)屬于后30％分位。比較而言，A股房地產(chǎn)公司的市值排名相對(duì)靠前。

同時(shí)由上述三點(diǎn)結(jié)論并結(jié)合A股市場(chǎng)發(fā)展階段性特點(diǎn)，也可以得出三點(diǎn)趨勢(shì)：

第一，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)制度不斷完善，對(duì)”專精特新”等科技企業(yè)扶持力度不斷加大，一方面經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期的房地產(chǎn)股繼續(xù)退市，另一方面代表未來(lái)發(fā)展方向的科技股不斷上市，未來(lái)A股和港股的房地產(chǎn)股占比將不斷降低。

第二，和美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)相比，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)市值排名相對(duì)靠前。隨著更多科技企業(yè)不斷崛起，A股房地產(chǎn)企業(yè)的市值排名還將下滑。

第三，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期后，單純做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇到阻力。上市房企必然利用數(shù)智化等科技做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，打造多元化地產(chǎn)企業(yè)，尋找第二增長(zhǎng)企業(yè)，形成“房地產(chǎn)+X”的綜合性房企。

本文源自金融界上市公司研究院