風口財經記者 張亭旺

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，同時對今年下半年的房地產市場作出部署。

會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

寥寥百余字，信息量巨大。同時，風口財經記者注意到，關于房地產領域，相比于此前的中共中央政治局會議，措辭出現(xiàn)一些變化。

整體基調更加積極

過去幾年，“房住不炒”一直是房地產調控的主基調。

從2016年的中央經濟工作會議上，“房住不炒”的說法首次被提出。此后數(shù)年，這一簡單明了的表述，一直是房地產調控工作的基本遵循，并接連出現(xiàn)在2018年、2020年、2021年和2022年四年的政府工作報告中。

值得一提的是，在2023年政府工作報告的工作建議中，并未提到“房住不炒”。當然，這并不代表這一定位會發(fā)生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循。

在4月28日召開的中共中央政治局會議上，“房住不炒”再次被提及。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式。

風口財經制圖

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次會議通稿未提“房住不炒”，整體基調更加積極。當前房地產市場調整壓力較大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道，投資需求已明顯減少，在當前的市場背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。

“我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化”

相較此前中央政治局會議有關房地產方面的表述，本次會議首次提出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”的觀點。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，（這一表述）充分說明國家對于房地產市場穩(wěn)發(fā)展的重視，也充分認識到市場和政策的新階段矛盾問題，因此具有非常強的導向。

2023年上半年，房地產市場熱度先升后降，隨著前期積壓需求在一季度基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒下滑，市場回暖腳步顯著放緩。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國房地產開發(fā)投資同比下降7.9%；商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%；房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比下降9.8%?？傮w而言，多項指標同比仍處于下行通道，但較去年全年出現(xiàn)降幅收窄或轉跌為漲等積極變化。

截圖來源：國家統(tǒng)計局

上半年房地產市場的低位震蕩并不是周期性調整那么簡單，其背后有個重要的真相，那就是行業(yè)發(fā)展階段發(fā)生了變化。具體來說，這些變化包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規(guī)模離場、供求矛盾開始呈現(xiàn)供大于求的特征、二手房掛牌激增歷史罕見等。

7月以來，多部委發(fā)聲，釋放中國樓市進入新階段的信號。如中國國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，中國房地產市場正從過去的高速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產市場發(fā)展階段變化、市場供求關系調整決定的。

“適時調整優(yōu)化房地產政策”

樓市發(fā)展階段變化意味著過去的許多房地產政策已不再適應新需求，一些舊政策可能會被淘汰，一些新政策陸續(xù)出臺。

嚴躍進表示，要適時調整優(yōu)化房地產政策，其含義不在于簡單地放松，而在于要扭轉2017年以來一系列過于嚴厲的政策。部分政策和當前市場基本面已經完全不相符，自然要逐漸退場。

圖片來源：視覺中國

從短期來看，有專家認為，過去出于抑制需求過熱考慮出臺的“四限”（限購、限售、限貸、限價）等行政性措施將因城施策逐步放寬。

陳文靜表示，房地產政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

億翰智庫認為，新的一輪需求端寬松或即將開啟，其表示第二輪寬松的要點可能在于：①基于供需關系變化的新形勢，更大范圍和力度地調整不合時宜的限制性政策，例如核心二線及一線城市外圍區(qū)域放松限購、調整認房認貸標準等，三四線城市全面取消限制性政策等；②適時調整一些其他政策，例如考慮階段性的存量房貸利率降低、二套房貸利率降低，房產交易稅費進一步降低等非常規(guī)政策。

樓市發(fā)展階段變化還意味著中長期的調整、改革將成為樓市健康發(fā)展的關鍵。

房地產企業(yè)傳統(tǒng)“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說，長期來看，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展治本之策在于“促轉型”，即推動建立良性循環(huán)的房地產業(yè)發(fā)展新模式。