“奢侈品商場(chǎng)”日入500萬(wàn)？

日前，以“奢侈品商場(chǎng)”著稱(chēng)的恒隆集團(tuán)，公布了2023年上半年業(yè)績(jī)。僅一座上海恒隆廣場(chǎng)，上半年就為恒隆集團(tuán)帶來(lái)了8.91億元的租賃收入，同比增長(zhǎng)23%，約日入500萬(wàn)元，堪稱(chēng)恒隆的“搖錢(qián)樹(shù)”。

恒隆背后的大佬是陳啟宗，一個(gè)香港“富二代”。

1986年，他父親的財(cái)產(chǎn)就高達(dá)40多億元港幣，位列當(dāng)年香港十大財(cái)團(tuán)第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前；2022年，福布斯中國(guó)香港富豪榜上，他母親還以身家39億美元，位列香港前50大富豪的第25名。

“富二代”陳啟宗在美國(guó)長(zhǎng)大，卻很早就押寶內(nèi)地樓市，來(lái)上海灘“掘金”。

此外，陳啟宗還布局金融圈，旗下“晨興資本”投資過(guò)搜狐、攜程、第九城市、迅雷、鳳凰新媒體、UCWeb、YY等眾多知名的互聯(lián)網(wǎng)公司。

晨興資本還是小米的“金主爸爸”，作為小米最早的天使投資機(jī)構(gòu)、第二大股東，持股比例接近20%。小米上市后，其持股市值近百億，回報(bào)達(dá)到數(shù)百倍......

1.香港“富二代”征戰(zhàn)上海灘，書(shū)寫(xiě)半部恒隆滬上簡(jiǎn)史

雖為香港地產(chǎn)“富二代”，陳啟宗的“暴富神話(huà)”卻始于上海灘。

2001年正式落成、高達(dá)288米的上海恒隆廣場(chǎng)，曾*“浦西*高樓”。這便是陳啟宗一戰(zhàn)成名的杰作。

上海恒隆廣場(chǎng)，是上海*家奢侈品商場(chǎng)，陳啟宗曾驕傲的表示：上海最早單月稅收過(guò)億的“月億樓”，就是上海恒隆廣場(chǎng)。

作為其背后大佬的陳啟宗，出生于1951年，原籍廣東臺(tái)山縣，畢業(yè)于美國(guó)南加州大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。1991年，陳啟宗從叔父手中接管家業(yè)。

陳啟宗剛接手恒隆時(shí)，香港市場(chǎng)低迷，恒隆已經(jīng)被甩出地產(chǎn)界*梯隊(duì)。當(dāng)時(shí)，他做了一個(gè)十分大膽的決定——投資內(nèi)地，并將進(jìn)軍大陸的首站定在了“東方巴黎”——上海灘。

要知道，90年代初，外界對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)化能否成功并不確定。北上廣等地區(qū)，雖然有一些香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但幾乎都是小型的、不入流的企業(yè)，沒(méi)有幾個(gè)大港商敢于大舉進(jìn)軍內(nèi)地。

當(dāng)時(shí)，很多人都覺(jué)得陳啟宗瘋了：“買(mǎi)那么大的地，上海哪有那么大市場(chǎng)？”

陳啟宗瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，先后拿下上海徐家匯、南京西路的兩塊大型土地。其中，南京西路地塊總投資額達(dá)3億美元，是當(dāng)年靜安區(qū)大規(guī)模改造總標(biāo)價(jià)最高的項(xiàng)目，就是如今的上海恒隆廣場(chǎng)。

上海恒隆廣場(chǎng)位于南京西路核心地段，緊鄰兩大標(biāo)志性物業(yè)——上海展覽中心和波特曼。

當(dāng)時(shí)，南京西路建了很多私家林園、別墅，是本地富豪的聚集地。

盡管商業(yè)開(kāi)發(fā)有限，但南京西路卻是聞名海內(nèi)外的娛樂(lè)場(chǎng)所集中地，其中著名的“百樂(lè)門(mén)”歌舞廳，吸引了上海灘的名媛和紳士。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是上海最金貴的地段之一。

事實(shí)證明，陳啟宗押對(duì)了。先是1999年，上海港匯恒隆廣場(chǎng)開(kāi)幕的火爆場(chǎng)面，給人們帶來(lái)了意想不到的震動(dòng)。

隨后，2001年，歷時(shí)8年打造的上海恒隆廣場(chǎng)正式落成，成為此時(shí)浦西最高的建筑。與梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富組成了這時(shí)上海著名的商業(yè)“金三角”。

身處寸土寸金的上海黃金地段，上海恒隆廣場(chǎng)也是重奢國(guó)際一線(xiàn)品牌，整個(gè)商場(chǎng)餐飲占比較少，奢侈品以及其他零售占比較高，主要包括：Hermes、LouisVuitton、Cartier、Chanel、Dior、Celine、Escada、Bvlgari、Fendi、Loewe、Prada、Versace等全世界最*的奢侈品。

后來(lái)很多世界*品牌，都以在恒隆開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店為榮，甚至專(zhuān)門(mén)將其在中國(guó)大陸的首家專(zhuān)賣(mài)店、旗艦店落戶(hù)于此，例如：上海*香奈兒精品店、中國(guó)*的LV旗艦店、中國(guó)*愛(ài)馬仕專(zhuān)賣(mài)店......

值得注意的是，除了固定租金，奢侈大牌的營(yíng)收分成甚至能占其業(yè)績(jī)大頭。有業(yè)內(nèi)人士透露，上海恒隆在引進(jìn)LV等大牌時(shí)，給予的扣點(diǎn)條件為至少按營(yíng)業(yè)額的10%扣點(diǎn)，視運(yùn)營(yíng)情況扣點(diǎn)率在10-25%之間。

以一個(gè)總面積700平的LV旗艦店為例，其每年純租金將近3000萬(wàn)，再加上營(yíng)收分成、業(yè)績(jī)好的時(shí)候，一個(gè)店鋪的租金就上億了。

眼下，上海恒隆廣場(chǎng)，仍為恒隆集團(tuán)旗下*錢(qián)的商場(chǎng)。今年上半年，高端商場(chǎng)中，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)的收入較去年同期分別錄得23%和11%的增長(zhǎng)。而這也助推恒隆內(nèi)地物業(yè)租賃收入，創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2023上半年，恒隆集團(tuán)物業(yè)租賃總收入約55.23億港元，同比增長(zhǎng)4%。其中，內(nèi)地物業(yè)租賃收入約37.75億港元，同比增長(zhǎng)5%，創(chuàng)歷史新高；香港物業(yè)租賃收入約17.48億港元，同比增長(zhǎng)4%。

與之對(duì)應(yīng)的是，奢侈品巨頭們上半年業(yè)績(jī)一路狂飆。2023年上半年，愛(ài)馬仕集團(tuán)、Prada集團(tuán)、LVMH集團(tuán)，銷(xiāo)售收入分別同比上漲22%、20.5%、15%。

陳啟宗在這次業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，在過(guò)去的20年中，恒隆在內(nèi)地的租賃收入，從未出現(xiàn)過(guò)下滑的情況，甚至在過(guò)去3年的疫情間仍能保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

2.“富二代”在金融圈做創(chuàng)投，投資小米500萬(wàn)獲利百倍，憑借獨(dú)特打法成“熊市捕手”

在上位接班前，“富二代”陳啟宗，曾在金融圈做創(chuàng)投。

1986年，父親陳曾熙去世時(shí)，由陳啟宗的叔叔陳曾燾主理恒隆。這一年，作為家中的長(zhǎng)子，37歲的陳啟宗，只在恒隆擔(dān)任了董事一職。

隨后，他與二弟陳樂(lè)宗在美國(guó)，成立了晨興資本。晨興資本專(zhuān)門(mén)投資初創(chuàng)及成長(zhǎng)型科技企業(yè)，比如搜狐、攜程、第九城市及小米科技，都有獲得晨興的投資。

作為小米主要股東的晨興資本，8年前投了小米500萬(wàn)美元。小米上市后，其持股市值近百億，回報(bào)已經(jīng)達(dá)到數(shù)百倍。

此外，晨興資本一度獲授權(quán)創(chuàng)辦《福布斯》《哈佛商業(yè)評(píng)論》和《信息周刊》三大著名財(cái)經(jīng)媒體的中文版。

他的二弟陳樂(lè)宗，曾是哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院病理學(xué)研究員，現(xiàn)為香港晨興創(chuàng)投主席、晨興基金創(chuàng)始人。如今，他從事私募基金和創(chuàng)業(yè)基金已有20多年。不過(guò)，陳樂(lè)宗一直認(rèn)為自己首先是一名科學(xué)家，然后才是一名投資人。

陳啟宗還有個(gè)三弟陳絜宗，畢業(yè)于美國(guó)南加州大學(xué)，學(xué)的是建筑工程學(xué)。陳絜宗并未進(jìn)入家族生意，而是在銀行打了幾年工。

后來(lái)，陳絜宗先是從香港到北京創(chuàng)業(yè)，做二手房交易，之后又到海南的建筑行業(yè)，從事?？凇疤煲环健钡雀咂焚|(zhì)住宅的建造。

陳氏三兄弟分工明確，陳啟宗在接管家業(yè)后，晨興資本就由他二弟主理，他自己則專(zhuān)注于地產(chǎn)，并形成一套獨(dú)特的打法。陳啟宗在內(nèi)地不做住宅地產(chǎn)，只做高端商業(yè)地產(chǎn)，而且只租不賣(mài)，現(xiàn)金流源源不斷。

在1997年亞洲金融危機(jī)來(lái)襲之前，陳啟宗與其他地產(chǎn)商不同，沒(méi)有貪婪的囤積土地，相反賣(mài)了一塊土地套現(xiàn)了20億港元，確保了企業(yè)在危機(jī)后有足夠的現(xiàn)金流。

金融危機(jī)過(guò)后，地產(chǎn)商紛紛陷入資金鏈斷裂、樓市價(jià)格一落千丈的困境，沒(méi)人看好行業(yè)前景。但陳啟宗卻敢于冒險(xiǎn)，逆勢(shì)而動(dòng)，開(kāi)始收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目。一賣(mài)一買(mǎi)之間，他創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

在金融危機(jī)爆發(fā)后，許多企業(yè)在泥潭中掙扎、樓市價(jià)格跌個(gè)不停、土地貶值嚴(yán)重時(shí)，陳啟宗果斷出擊，以超低價(jià)購(gòu)買(mǎi)了大量土地。其中一個(gè)項(xiàng)目叫做"君臨天下"，日后為他帶來(lái)了200多億港元的利潤(rùn)。

后來(lái)，陳啟宗從香港轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，采取了同樣的戰(zhàn)略。2004年后，很多地產(chǎn)商爭(zhēng)相涌向一線(xiàn)城市爭(zhēng)奪土地，但他卻看準(zhǔn)了二線(xiàn)市場(chǎng)，在天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫等城市購(gòu)買(mǎi)土地，興建恒隆廣場(chǎng)。

2007年，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，陳啟宗又抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，認(rèn)為這是50年一遇的大周期拐點(diǎn)，迅速買(mǎi)下了無(wú)錫的第二個(gè)恒隆廣場(chǎng)和大連項(xiàng)目。

陳啟宗不斷進(jìn)行逆周期操作，并帶領(lǐng)恒隆重新回到了香港商業(yè)地產(chǎn)的前3名，也因此被人稱(chēng)為“熊市捕手”。

陳啟宗在內(nèi)地掘金之余，還曾出巨資重修建福宮。2011年，有知名人士爆料，建福宮花園成為“豪華私人會(huì)所”，入會(huì)費(fèi)高達(dá)100萬(wàn)元。

隨后，有矛頭指向陳啟宗。他卻很不屑地回應(yīng)說(shuō)：“做大事的人哪會(huì)賺這些小錢(qián)?”

此外，陳啟宗說(shuō)話(huà)風(fēng)格也相當(dāng)激進(jìn)，往往語(yǔ)不驚人死不休。他曾在公開(kāi)場(chǎng)合，多次猛烈批評(píng)投行：“絕大部分投資銀行都是賊”;“20多年來(lái)，我從來(lái)就看不起投資銀行家，也叫我的兒子不要到投行工作，如果我有女兒，也不要她嫁給投資銀行家”。

3.低調(diào)“太子爺”曾為金融精英，接班后年薪600萬(wàn)港元，背后香港老太成掌權(quán)大BOSS

香港豪門(mén)受到關(guān)注，不外乎財(cái)富和女人，爭(zhēng)遺產(chǎn)、娶明星太太的劇目，在豪門(mén)家族一代代持續(xù)上演。而陳啟宗家卻是例外，他曾拿兒子揶揄香港豪門(mén)：

“人家孩子娶媳婦一個(gè)賽一個(gè)漂亮，我們家孩子恐怕就不行了?！?/p>

作為陳家的“富三代”，陳啟宗的兒子陳文博很低調(diào)。

在上海恒隆工作時(shí)，陳文博每天騎自行車(chē)上下班。有一天，老爸給他打電話(huà)，陳文博說(shuō)：“對(duì)不起，爸爸，我現(xiàn)在快要下自行車(chē)了，下了車(chē)我再給你通電話(huà)。”

陳啟宗幽默地回答：“還騎自行車(chē)，你好奢侈?！?/p>

陳啟宗還表示，兒子從小便受到教育:“他不會(huì)從爸爸這里拿到一分錢(qián)，將來(lái)也是。”

而作為恒隆三代太子爺，陳文博求學(xué)于美國(guó)，持有美國(guó)西北大學(xué)凱洛格管理學(xué)院與香港科技大學(xué)聯(lián)合頒授的行政人員工商管理碩士學(xué)位、美國(guó)南加州大學(xué)國(guó)際關(guān)系文學(xué)士學(xué)位。

大學(xué)畢業(yè)后，陳文博在北京進(jìn)修，隨后輾轉(zhuǎn)在紐約、上海，曾為畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、匯豐銀行效力，算是一個(gè)金融精英。

2010年，他結(jié)束在上海的投行工作，回到香港加入恒隆集團(tuán)。當(dāng)時(shí)，他從基層做起，最初在租務(wù)管理部門(mén)任職，負(fù)責(zé)集團(tuán)位于內(nèi)地的在建項(xiàng)目工程，后逐年升遷為行政助理、高級(jí)經(jīng)理、助理董事等。

2016年，陳文博被選舉為恒隆地產(chǎn)的執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)租務(wù)及管理，正式進(jìn)入核心管理層。這也意味著，恒隆進(jìn)入家族第三代接班階段。

公告還顯示，陳文博可從恒隆地產(chǎn)收取每年酬金，包括基本薪金港幣440萬(wàn)元、退休金供款港幣33萬(wàn)元、董事袍金港幣65萬(wàn)元，以及酌情表現(xiàn)花紅等，總計(jì)超過(guò)600萬(wàn)港元。

近年來(lái)，“富三代”陳文博逐漸走向臺(tái)前。2018年，恒隆集團(tuán)斥資107億元在杭州百井坊落子，這是由陳文博親自拍板拿下。

2020年9月，陳文博正式出任恒隆地產(chǎn)副董事長(zhǎng)，掌管公司策略規(guī)劃，日常職責(zé)包括管理發(fā)展項(xiàng)目，并擔(dān)任可持續(xù)發(fā)展督導(dǎo)委員會(huì)的主席。

如今，盡管恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)是由其家族二、三代在經(jīng)營(yíng)，但控制權(quán)及家族在集團(tuán)所有的資產(chǎn)，都牢牢掌握在一位香港老太太——陳潭慶芬手里。

陳潭慶芬很少在公開(kāi)場(chǎng)合露面，但在恒隆集團(tuán)，她是占股38.37%的*大股東。在恒隆地產(chǎn)，陳潭慶芬持股比例更是一度高達(dá)58%。

2022年福布斯中國(guó)香港富豪榜上，陳潭慶芬還以身家39億美元，位列香港前50大富豪的第25名。

陳譚慶芬，正是陳啟宗的母親、陳文博的祖母。她的丈夫陳曾熙，是恒隆集團(tuán)創(chuàng)辦人。

陳曾熙生于1923年，他家里曾在東部沿海一帶做生意，家庭富裕。陳曾熙曾赴日本留學(xué)，學(xué)土木工程。自日本留學(xué)回來(lái)后，陳曾熙在永隆銀行任職，主要負(fù)責(zé)外匯、樓宇按揭等業(yè)務(wù)。

后來(lái)，陳曾熙與弟弟下南洋，在婆羅洲一帶做建筑生意，之后又回到香港，兄弟倆創(chuàng)立大隆地產(chǎn)，開(kāi)始涉足房地產(chǎn)。

1960年，陳曾熙創(chuàng)立恒隆集團(tuán)。起初，恒隆主要在香港九龍?zhí)拥酪粠В_(kāi)發(fā)住宅及樓宇。1972年10月21日，恒隆地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市。上市次年便迎來(lái)香港地產(chǎn)周期的一個(gè)高峰。

1986年，陳曾熙突然因病去世。彼時(shí)，他的財(cái)產(chǎn)已高達(dá)40多億元港幣，位列當(dāng)年香港十大財(cái)團(tuán)第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前。

而令人不解的是，陳曾熙沒(méi)有把數(shù)額龐大的財(cái)產(chǎn)分配給妻子，更沒(méi)有分給陳啟宗、陳樂(lè)宗等三個(gè)兒子。在其遺囑中，他交代家人將其財(cái)產(chǎn)以信托的方式成立陳曾熙基金會(huì)，信托委托人也非家里人，而是跟隨他多年的部下殷尚賢。

不過(guò)，錢(qián)總歸還是會(huì)回到陳家手里。后來(lái)，“富二代”陳啟宗接班，走得算是穩(wěn)扎穩(wěn)打。他沒(méi)有隨波逐流，追求快速高周轉(zhuǎn)，而是專(zhuān)注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，尤其是高端商場(chǎng)。

在他眼里，“過(guò)去多年房地產(chǎn)（有）很多瘋子，看重的是量的比拼、速度的比拼，只管做大，去貸款、借錢(qián)，而不是將重點(diǎn)放在企業(yè)賺了多少錢(qián)，簡(jiǎn)直到了一個(gè)莫名其妙的程度”。

這兩年，被問(wèn)到恒隆集團(tuán)是否會(huì)考慮趁機(jī)抄底，陳啟宗則相對(duì)清醒：“還不如去買(mǎi)一些靚地，可控性大很多?！?/p>

畢竟，陳啟宗拿地的一個(gè)核心法則是，只拿核心地段的地，且寧缺毋濫。

“要那么多土地干嗎？我只要一個(gè)城市里*的一兩塊地就足夠了，恒隆的一塊地抵別人十塊地的價(jià)值?！?/p>

正是秉持這一法則，他才能從上海恒隆廣場(chǎng)身上賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，坐穩(wěn)“奢侈品商場(chǎng)大佬”的寶座。

前不久，2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗又一語(yǔ)道破玄機(jī)：

房地產(chǎn)行業(yè)*沒(méi)問(wèn)題，一定會(huì)持續(xù)下去的，問(wèn)題不是行業(yè)會(huì)不會(huì)出事，問(wèn)題是你跟我還會(huì)不會(huì)在......