財(cái)聯(lián)社8月19日訊（編輯 平方）證監(jiān)會(huì)周五盤后表示，堅(jiān)持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，繼續(xù)抓好資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施落地見效。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求。此前，央行發(fā)布2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告指出，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，關(guān)于城中村及老舊小區(qū)改造的利好政策頻出，先是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門7月19日印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》。隨后在7月21日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

申港證券分析師曹旭特7月30日研報(bào)認(rèn)為，加大城中村及老舊小區(qū)改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未來物企增收。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2023年全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，預(yù)計(jì)20-23年新開工的老舊小區(qū)在完工后累計(jì)能為物企帶來約3504億營收。

商務(wù)部等十三部門也于近日印發(fā)《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025）》，其中指出，支持大型物業(yè)公司向民生領(lǐng)域延伸，拓展“物業(yè)+生活服務(wù)”。

曹旭特認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好及居民追求美好生活的預(yù)期不斷提，政策支持物企拓展業(yè)主增值服務(wù)邊界，有利于物企充分發(fā)揮其優(yōu)勢，看好2023年物企此類業(yè)務(wù)收入的持續(xù)增長。

二級市場方面，物業(yè)管理概念股金科股份從5月的低點(diǎn)迄今股價(jià)累計(jì)最大漲幅257%，而榮盛發(fā)展區(qū)間股價(jià)累計(jì)最大漲幅167%。

不難看出，近期比較活躍的地產(chǎn)股們除了低價(jià)屬性外，不少都兼具了物業(yè)管理概念，深物業(yè)在互動(dòng)平臺(tái)上表示“城中村、老舊小區(qū)改造將對物企營收產(chǎn)生積極促進(jìn)作用”進(jìn)一步印證了該邏輯。

分析師認(rèn)為，物業(yè)管理系城中村改造真正受益方向，盡管當(dāng)前物業(yè)與地產(chǎn)仍處于同漲同跌的階段，但物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性依然較大，且目前估值仍處歷史低位，看好板塊已進(jìn)入最佳配置期。中信證券分析師陳聰6月28日研報(bào)認(rèn)為，物業(yè)管理板塊已經(jīng)具備了顯著投資價(jià)值。絕大多數(shù)物業(yè)管理公司呈現(xiàn)凈現(xiàn)金狀態(tài)，且持續(xù)運(yùn)營性現(xiàn)金正流入。部分龍頭公司8-13倍的PE估值水平，業(yè)績增速預(yù)計(jì)仍維持在20%以上，有明顯的估值吸引力。更重要的是，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，只有在存量房可持續(xù)運(yùn)維等少數(shù)領(lǐng)域，才有十年維度清晰的長效支持政策?？春梦飿I(yè)管理公司的投資價(jià)值。

2023年是物企思維轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵年，更加注重追求有經(jīng)營質(zhì)量的增長，已經(jīng)由“規(guī)模至上”發(fā)展為“規(guī)模反思”階段。例如碧桂園服務(wù)表示2022年公司主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，總退出合約管理面積約8400萬方。根據(jù)克而瑞物管，2022年上市房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，同時(shí)頭部物企ROE同比下降幅度遠(yuǎn)小于小型物企，隨著未來市場集中度不斷提升，頭部物企在規(guī)模優(yōu)勢的前提下業(yè)務(wù)拓展邊界能力將不斷增強(qiáng)。

曹旭特表示，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，涉及物業(yè)管理的A股上市公司有深物業(yè)A、招商積余、深振業(yè)A、世聯(lián)行、深深房A等，具體情況如下：

本文源自財(cái)聯(lián)社 平方