人民網(wǎng)北京9月6日電 (記者許維娜、實(shí)習(xí)生張思銳)作為我國(guó)保障性住房體系的重要構(gòu)成部分，各地保障性租賃住房的籌建工作正在按下加速鍵，各地多元化主體紛紛因地制宜以自建、改建、納保等多種形式迅速響應(yīng)，擴(kuò)大供給。

“由于我國(guó)住房租賃行業(yè)還處在發(fā)展初期，缺乏完善的指標(biāo)監(jiān)測(cè)體系，租賃住房的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化常常難以有的放矢?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然坦言。

對(duì)此，日前發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)管理白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”),將全生命周期資產(chǎn)管理的概念引入住房租賃行業(yè)，初步搭建了該領(lǐng)域的資產(chǎn)管理監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系：一是底層資產(chǎn)識(shí)別，即EILT區(qū)域分級(jí)模型；二是與資產(chǎn)效率相關(guān)指標(biāo)，如各房型面積指標(biāo)等；三是利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、經(jīng)營(yíng)毛利率(GOP)、總?cè)肆Τ杀菊急?、能源費(fèi)占比、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)占比、續(xù)約率等。

趙然表示，隨著大體量的保租房陸續(xù)入市，作為持有運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)如何延續(xù)微利可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展模式就成為破題關(guān)鍵。

以資產(chǎn)效率指標(biāo)為例，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院基于多年市場(chǎng)數(shù)據(jù)積累發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要產(chǎn)品類型(高端公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)及宿舍型公寓)的房間面積均呈下降趨勢(shì)，這與行業(yè)開(kāi)始意識(shí)到總建造成本及后期折舊攤銷成本密不可分。與此同時(shí)，行業(yè)中開(kāi)始涌現(xiàn)一批關(guān)注戶內(nèi)設(shè)計(jì)，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品、收納體系來(lái)提高空間利用效率的新品牌。

趙然還表示，住房租賃行業(yè)要向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，其中三個(gè)關(guān)鍵參與方(資產(chǎn)持有方、資產(chǎn)管理方、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方)必須協(xié)調(diào)一致。資產(chǎn)管理體系化建設(shè)則是保持一致行動(dòng)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的有力工具，通過(guò)可量化的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，確保三方實(shí)現(xiàn)自身的職責(zé)和目標(biāo)，將高質(zhì)量發(fā)展落到實(shí)處，落到數(shù)字上。

持有運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)與開(kāi)發(fā)銷售業(yè)態(tài)的底層邏輯截然不同，更加強(qiáng)調(diào)通過(guò)持續(xù)租金收入和長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)來(lái)獲取收益。因此，行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展都需要落到一個(gè)個(gè)指標(biāo)上來(lái)。“細(xì)摳每一個(gè)指標(biāo)，把運(yùn)營(yíng)做到極致，才能做到微利可持續(xù)，才是住房租賃行業(yè)完成高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的必由之徑。”趙然總結(jié)道。

白皮書(shū)指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在城市間以及城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間存在著顯著差異，并首次提出「EILT區(qū)域分級(jí)模型」，依據(jù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素、生活配套以及交通通達(dá)性，白皮書(shū)劃分出5級(jí)，以幫助勾勒、理解不同區(qū)域的租住市場(chǎng)特點(diǎn)和潛在機(jī)會(huì)，為相關(guān)利益相關(guān)方提供決策參考。

去年8月，首批四只住房租賃公募REITs集中上市，我國(guó)住房租賃行業(yè)正式邁入金融支持的發(fā)展階段。白皮書(shū)顯示，在我國(guó)17個(gè)租賃熱點(diǎn)城市中需求錨定區(qū)域占比平均值為38.8%。近半數(shù)(8個(gè)城市)熱點(diǎn)城市的需求錨定區(qū)域占比超過(guò)了平均值，表明租住需求顯著集中。以需求錨定區(qū)域?yàn)榭疾熳鴺?biāo)，住房租賃企業(yè)可以更有針對(duì)性的投入資源，打造更貼合市場(chǎng)需求的租賃產(chǎn)品。

隨著各地城投集團(tuán)積極投入保租房建設(shè)，趙然表示，期待行業(yè)開(kāi)拓出保租房全生命周期運(yùn)營(yíng)和地方特色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的新思路。