作為給城市更新項目提供法律服務的專業(yè)律師，簡曉滿和王秀娟見證過地產(chǎn)行業(yè)烈火烹油的時代。兩人都供職于盈科（深圳）律師事務所，他們的辦公室位于深圳CBD的寫字樓高層，從窗戶向外望去，能看到數(shù)個知名的深圳舊改項目。

他們服務的拆遷項目，既有城中村，也有老舊住宅區(qū)。在深圳律師行業(yè)，專攻舊改方向的律師數(shù)量不多，“是個很小的圈子”，簡曉滿說。

不管是城中村，還是老舊住宅區(qū)，拆遷補償只有兩種形式——現(xiàn)金補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，通俗點說，就是賠錢或者賠房子?！?strong>以前絕大多數(shù)人選擇房子，那是樓市火熱時的選擇”，簡曉滿發(fā)現(xiàn)，這一兩年，隨著房價調(diào)整，拆遷戶的想法變了，“能拿錢就拿錢”，福田有些老舊住宅前，房價下跌以后，現(xiàn)金補償標準比市場實際成交價，還要高一些。

還有一點簡曉滿覺得很有意思。簽訂拆遷合同時，拆遷戶有機會以回遷時市場價九折的價格增購一些回遷房面積，前些年“大家搶著要，請客送禮找關系，想多買幾平米”。到了今年，回遷房建好了，到了補交增購房款的時候，回遷戶“開始找各種理由推脫”——“房價跌了，原來那個價太高了；現(xiàn)在不要了，能不能退掉；手里沒錢了，付不出來……”。

“大家的心態(tài)變了”，簡曉滿說。

王秀娟剛踏足這一領域時，見到的是另一番景象。2015年左右，她為一家資管公司的拆遷項目重組提供法律服務，深圳330政策發(fā)布后，樓市經(jīng)歷了一輪瘋漲，正在重組中的拆遷項目產(chǎn)生了新的糾紛——后簽約業(yè)主的賠償標準，隨著房價水漲船高，這引起了早期簽約業(yè)主的不滿，他們要求撕毀舊合同另立新約?！?strong>主要原因還是房地產(chǎn)市場起來了，拆遷帶來了巨大的利益空間。”

人性的考驗

在王秀娟的職業(yè)印象中，2015年到2019年，地產(chǎn)市場一直處于不太理性的狀態(tài)。這也是城市更新中，一部分矛盾與糾紛的源頭，“房價漲得太快，舊改項目的時間線又拉得太長，5年、10年都算短的，出現(xiàn)（已簽約業(yè)主反悔的）狀況太正常了。

拆遷引發(fā)的大部分問題和糾紛，與利益和人性相關。

拆遷進程中，有些農(nóng)民房經(jīng)歷過幾輪買賣，現(xiàn)任房主要拿到賠償，有些需要原始業(yè)主配合辦理手續(xù)。巨大的賠償利益引發(fā)出新的糾紛——原始房主不愿意配合，或者反悔的情況很常見。

“農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房的這類糾紛，法院都是以‘先行政處理，后民事處理’的理由駁回起訴，所以通過訴訟去解決這類糾紛，目前來說途徑不是很通暢”，王秀娟表示。

在拆遷過程中，因利益紛爭親人反目的情形也不少見。

簡曉滿遇到過一戶業(yè)主。一家三口人，丈夫堅持不簽拆遷合同。剛開始妻子、女兒跟他意見還是一致的，“但時間久了，五年、八年，人生就耗在這一件事里，大多數(shù)人耗不起”，最后妻子跟他離了婚，女兒因為產(chǎn)權(quán)爭議與父親鬧上了法庭。

在兩位律師接觸到的案例中，很多家庭因拆遷引發(fā)的利益矛盾，跟“重男輕女”觀念有很大關系。簡曉滿代理過一個案子，姐弟三人原本都在海外生活，老母親生前的老房子經(jīng)歷舊改后，置換出10多套回遷房。這份豐厚的遺產(chǎn)，讓姐弟三人在深圳打了10年官司，“大姐起訴二姐，二姐起訴大姐，兩個姐姐再一起起訴弟弟”。

“大姐認為應該平均分配，二姐承擔的贍養(yǎng)責任更多，認為分配遺產(chǎn)應該考慮贍養(yǎng)貢獻，弟弟認為嫁出去的女兒潑出去的水，這些房產(chǎn)都應該是自己的，姐姐們能分配到手的是零。但法院支持男女平等?！弊詈蠓ㄔ喊凑展皆瓌t做了判決。

“很多家庭是這樣，覺得女兒就是零繼承，完全不給你。有的還要搶你的，姐姐自己的房子，也應該給弟弟?！?/p>

王秀娟發(fā)現(xiàn)，家庭內(nèi)部的很多利益矛盾，也與長輩在遺產(chǎn)繼承上，缺少清晰的安排有一定關系，“在我們實際接觸中，深圳城中村這些拆遷戶，主動立遺囑的非常罕見，即便老人手里有很多物業(yè)，也很少有人會立遺囑，可能是覺得比較晦氣吧?！?/p>

除了訴訟，城中村的拆遷家庭，在解決家庭內(nèi)部利益爭議時，也有另一種方式，尋求宗親或者股份公司的調(diào)解。“廣東的村子，宗親關系都很緊密，有些村子都姓一個姓，村民也很在意親緣關系，長輩的話，股份公司領導的話，村民還是愿意聽的?！?/p>

深圳的城中村舊改中，出現(xiàn)過不少“外嫁女”爭取賠償利益的案例。簡曉滿代理過這類案子，“大沖舊改，坪山、龍崗那邊的城中村舊改，都出現(xiàn)過這種情況”。深圳城中村里，有一定數(shù)量的本地女性，嫁到外地或海外生活，城中村進入舊改進程，股份公司與“外嫁女”，在賠償問題上產(chǎn)生了一系列糾，有些外嫁女因此把股份公司告上了法庭。

“這類案子有一定的數(shù)量，法院專門形成了內(nèi)部紀要，擁有股份公司份額的這些外嫁女兒，是有權(quán)利享受拆遷補償?shù)摹！?/strong>

貪戀巨大的獲利空間，也令不少本與拆遷無關的普通人落入陷阱。在早些年的城中村拆遷中，回遷房指標的灰色交易屢禁不絕，地下中介打出的廣告中，“不限購，單價低，稅費少，幾年價格翻數(shù)倍……” 不少人在利益誘惑下，嘗試購買回遷指標，這給一些不法分子可乘之機，他們通過偽造文件，利用回遷房指標進行大額詐騙。簡曉滿聽行業(yè)人士提及的案例中，有人因此被騙上千萬。2021年，深圳明確發(fā)文，并出臺了一系列政策，嚴堵小產(chǎn)權(quán)和回遷房指標漏洞，防范回遷房炒作。

收縮的博弈空間

近兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)跌落之后。新的變化也在發(fā)生，簡曉滿接觸到的訴訟案例中，“因為拖欠拆遷戶的安置費，很多房企成了被告，開發(fā)商手里沒錢了。近幾年才有這種事，以前不存在這種情況”。

“開發(fā)商和拆遷戶的博弈，最終的目標只有一個，就是利益”，王秀娟說。但拆遷利益的博弈空間也在減小。

“早些年，拆遷戶跟開發(fā)商博弈，開發(fā)商還是愿意拿錢的，一部分博弈是有利可圖的。棚改政策在老舊住宅區(qū)推行以后，拆遷主體是政府部門，資金是財政資金，審計非常嚴格，賠償標準一條線，切得很死?！焙啎詽M回憶，早些年舊改中“民告官”的情況比較少見，棚改政策推行后，老舊住宅區(qū)的這類訴訟案例，與前些年比有所增加。

“老住宅區(qū)的業(yè)主，跟城中村相比，法律意識要強很多，有些非常專業(yè)，熟稔城市更新政策，對行政程序的合規(guī)性也吃得很透”?！罢f到底最終的目標還是利益，但能爭取的空間很小”，簡曉滿說。

地產(chǎn)行業(yè)的寒意，也蔓延到了簡曉滿和王秀娟這里。兩位律師，各自都被不同房企拖欠了法律服務費。簡曉滿與我碰面的前一天，還在向某一家地產(chǎn)企業(yè)催促欠款。在王秀娟這里，以往服務的“一些開發(fā)商”，“現(xiàn)在也成了我們的債務人”。

前幾年，王秀娟的主要服務對象，是作為拆遷主體的開發(fā)商，以及步入舊改進程的城中村股份公司。最近這兩年，“愿意付費請我們做法律服務的開發(fā)商越來越少，股份公司也一樣。”

這兩年，王秀娟接到了更多來自城市更新部門的法律服務需求?！罢＝粯?，保交付，大地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題，開發(fā)商解決不了的困難，壓力都到了政府這里，政府現(xiàn)在是想政策，想辦法，把項目盤活，涉及到的各方利益都要保證”。

近兩三年，因資金鏈問題，某些房企主導的拆遷項目進入停滯狀態(tài)。王曉娟接待過一些擔心項目流產(chǎn)的拆遷戶，“這個時候大家還是要回歸理性，等最終的投資人進來，國家也在想辦法，讓地產(chǎn)行業(yè)往良性的方向發(fā)展。等待的時間會長一些，但我相信，大家會回歸到理性層面解決問題，問題是可以解決的，只是賺多少錢這個預期，一定要降下來?！?/p>

“現(xiàn)在做釘子戶也要考慮一個問題，開發(fā)商資金鏈很緊張，拆遷周期一再拖下去，開發(fā)商拖死了，這個結(jié)果對誰都不好?，F(xiàn)在這個市場，開發(fā)商想把手里的舊改項目轉(zhuǎn)手出去，也非常困難。到時候變成一個困局，那可能什么都沒有了”。

難解的問題

產(chǎn)權(quán)問題，是城中村和老舊住宅區(qū)舊改中，最常見也是最集中的問題。不過原因不同，城中村的產(chǎn)權(quán)問題大多來自于“農(nóng)民房違建、小產(chǎn)權(quán)房”，老舊住宅的很多產(chǎn)權(quán)爭議，則與國家產(chǎn)權(quán)制度的滯后性，政策銜接等問題有關。

“城中村的產(chǎn)權(quán)問題，有專門的一套認定權(quán)屬的政策規(guī)則，這套規(guī)則可以解決問題。相比之下，老舊小區(qū)遇到的產(chǎn)權(quán)問題，更加復雜難解”，王秀娟說。

進入城市更新進程的老舊住宅內(nèi)，存在大量特區(qū)建設初期的福利房，微利房。這些房產(chǎn)的實際居住人，一部分成功辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還有很大一部分，因為各種原因，沒有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

“有些老舊住宅，你都搞不清楚它屬于什么房，找不到答案，因為早期的檔案系統(tǒng)不完整，政策銜接不夠完善”。本來產(chǎn)權(quán)就復雜的住宅，這么多年又因為繼承、婚姻家事，買賣交易等事項，產(chǎn)生了很多產(chǎn)權(quán)交叉的問題。

王秀娟最近正為手上的事務頭疼——一家早期的全民所有制企業(yè)，上個世紀80年代建的職工住房，分配給職工后，實際居住人住了二三十年，沒有辦理房產(chǎn)證明。這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直登記在企業(yè)名下，但企業(yè)已經(jīng)注銷了。????????????????

“按照政策，拆遷主體要跟房產(chǎn)主體，也就是建房企業(yè)簽拆遷合同，但是企業(yè)都注銷了，該怎么辦”，王秀娟說，這些問題對司法系統(tǒng)來說，解決難度也很大。

簡曉滿在實際工作中，也遇到大量類似案例，“企業(yè)已經(jīng)注銷了，當年沒有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的員工，作為實際居住人，很難拿到拆遷補償，舊改中這種糾紛有一定數(shù)量”。

不同職工住房，與原單位的購房合同約定，也各有差異。有些爭議來自建房企業(yè)和職工之間，“有些購房合同約定，職工調(diào)離了建房單位，原單位有權(quán)收回房產(chǎn)。原單位認為，職工你都調(diào)離我單位了，甚至戶口都遷出深圳了，你無權(quán)享受拆遷補償。但很多職工覺得，我當初花了幾萬塊，買了這個房子，這房子就該屬于我”。

也有一些老舊住宅區(qū)的住戶，前些年缺乏產(chǎn)權(quán)意識，不愿意辦理房改手續(xù)，在拆遷中錯失賠償。

上世紀90年代，深圳出臺了一系列關于房改的規(guī)范性文件，符合條件的職工住房，2001年之前都有機會辦理房改手續(xù)，“交幾萬塊錢，辦個證，房子產(chǎn)權(quán)就歸你了”。

“當時很多人覺得沒有必要，這個房子單位分給我了，我住了這么多年，要不要證又怎么樣，當時房價沒起來，大家沒有意識?，F(xiàn)在要拆遷了， 房價這么高，你想補辦手續(xù)，沒機會了，很多人吃了大虧”，簡曉滿處理過好幾起類似的糾紛。

……

因拆遷實現(xiàn)暴富，對拆遷戶來說能不能稱之為幸運，簡曉滿和王秀娟的視角略有差異。?????????????????????

“坊間曾有一個段子，你想買房，可以在世界杯期間，去回遷房集中的地方，那個時間點買家能撿漏一些便宜房產(chǎn)，什么‘三天內(nèi)付款打五折’。”在簡曉滿的印象中，每年世界杯期間，都會有拆二代變賣手中房產(chǎn)用來賭球，“崽賣爺田不心疼啊，拆遷，對有些年輕人不一定是好事情”。

在王秀娟看來，這些現(xiàn)象不能代表大多數(shù)。她在城中村接觸的村民，絕大多數(shù)留給她的印象是淳樸踏實的，“很多小孩就是村委上個班，或者不上班，平時在家里吃吃喝喝，也沒有特別大的欲望。外界放大了一夜暴富的想象。”??????????????????

王秀娟認識一個香港朋友M，M的父親上個世紀在深圳投資了六七千平方米的物業(yè)，經(jīng)歷城市更新之后，這些物業(yè)大多都置換為紅本房產(chǎn)。但M在香港的生活，看起來與從前并無多大差異，他不買車，靠地鐵通勤，每天依舊做著感興趣的工作。

在與城中村原住民的交流中，王秀娟發(fā)現(xiàn)，對方的教育心態(tài)，比大多數(shù)城市中產(chǎn)更加放松，“孩子有能力，當然支持。孩子沒有太多的沖勁兒，那留在身邊也挺好。他們的安全感，跟中產(chǎn)是不一樣的，不會焦慮孩子未來的生存和經(jīng)濟能力?！?/p>