近日，中航基金副總經(jīng)理兼首席投資官鄧海清在接受媒體采訪的時候，他對未來房的宏觀經(jīng)濟發(fā)表了一些觀點。

這里面鄧海清發(fā)表了不少經(jīng)典名言。

比如他認為，盡管今年11月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)低于預期，但他認為這是中國經(jīng)濟復蘇“黎明前的黑暗”，而且他預測明年中國的經(jīng)濟增速至少達到5%以上。

那為什么鄧海外清對明年的經(jīng)濟增速這么有自信呢？或許可以從他對房地產(chǎn)的言論看出來。

鄧海清認為，房地產(chǎn)在2023年的經(jīng)濟增長中，毫無疑問將出演“男主角”，成為明年貢獻中國經(jīng)濟增長排名第一的力量。

而鄧海清之所以有這樣的預測，主要是基于剛需、改善型住房需求、養(yǎng)老住房需求的判斷，只是這兩年這些需求因為收入的下降或者年輕人失業(yè)導致需求被壓抑了。

但是隨著2023年各種政策的推出，他認為2023年被壓抑的房地產(chǎn)需求會得到恢復，作為消費品的房地產(chǎn)將出現(xiàn)上漲，甚至是報復性反彈。

那鄧海清的這些預測有沒有可能成為現(xiàn)實呢？2023年房地產(chǎn)真的會像他所預測那樣出現(xiàn)報復性反彈嗎？

這里面有不少經(jīng)濟學家跟鄧海清持有相反的觀點。

比如前幾天在《財經(jīng)》雜志主辦的“北京房地產(chǎn)健康發(fā)展研討會”上，經(jīng)濟學家馬光遠就表示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放開后市場再次暴漲的概率等于零。建議包括一線在內(nèi)的所有的城市應該完全放棄包括限購在內(nèi)的所有的房地產(chǎn)領域的限制政策，房地產(chǎn)調(diào)控應該完全退出。

可以明顯的看出，馬光遠跟鄧海清對房地產(chǎn)的預測是呈現(xiàn)截然相反的觀點，鄧海清認為房地產(chǎn)明年會反彈，而馬光遠則認為房地產(chǎn)再次爆發(fā)的概率是0。

那這兩位經(jīng)濟學家誰的預測會更正確呢？我相信在2023年底的時候，答案會揭曉的。

不過從目前我國房地產(chǎn)的實際情況，經(jīng)濟的實際表現(xiàn)來看，我認為即便各地放寬對房地產(chǎn)的調(diào)控，2023年房地產(chǎn)也不可能迎來快速反彈，頂多是局部地區(qū)出現(xiàn)回暖。

前幾年在房價快速發(fā)展的情況下，各地為了控制房價祭出了很多猛藥，限購、限售、提高房貸利率，掐斷開發(fā)商的貸款等等一波接著一波。

但有時候用力過猛反而有可能導致適得其反，從這兩年各大開發(fā)商的實際表現(xiàn)來看，很多開發(fā)商日子都不太好過，尤其是對民營開發(fā)商來說，不論是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，都面臨不同程度的資金鏈緊張局面。

甚至有一些開發(fā)商因為資金鏈緊張而出現(xiàn)債務違約，很多停項目也陷入停工狀態(tài)當中，這不論是對于開發(fā)商，對于廣大購房者還是對供應商都產(chǎn)生了很大的影響，對地方的經(jīng)濟財政收入也產(chǎn)生了很大的影響。

然而最近兩年在疫情反復的情況下，各地的經(jīng)濟表現(xiàn)都不太樂觀，很多地方的土地財政收入也減少了，這時候很多地方突然想到了房地產(chǎn)。

因為一直以來房地產(chǎn)行業(yè)都是我國最主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動，對于財政收入的拉動，對就業(yè)的拉動可以說是立竿見影。

所以每當各地方經(jīng)濟表現(xiàn)不太樂觀的時候，房地產(chǎn)就成為了各地的“秘密武器”。

從最近一年時間各地房地產(chǎn)政策的實際表現(xiàn)來看，很多地方對房地產(chǎn)的調(diào)控都出現(xiàn)了明顯的放寬，這些調(diào)控的放寬，主要體現(xiàn)在幾個方面：

1、降低首付比例。

以前很多地方首套房首付比例都達到30%以上，二套房首付比例都達到70%以上。

但是最近一年多時間，不少地方首套房比例都可能降到20%，二套房比例可能下降到50%。

2、放開限購。

以前很多地方對于購房人均都有嚴格的限制，比如必須在本地交滿兩年以上的社保，甚至個別地方要求三年以上社保才能夠買房。

但是現(xiàn)在很多地方都放開限購了，不再有社保限制，甚至有些地方對戶籍對社保繳納都沒有限制，外地居民都可以零門檻購房。

3、放開限售。

以前很多地方規(guī)定購買房子不滿5年，有個別地方不滿三年出售房子的會收一筆比較高的個稅，但現(xiàn)在很多地方都取消了限售的政策，這有利于刺激投資性購房需求的增長。

4、下調(diào)房貸利率。

最近一年時間，房貸利率一直都在不斷下調(diào)，目前5年期LPR已經(jīng)下降到4.3%，這個利率要比前幾年低很多。

而且根據(jù)央行的相關文件，對那些房價同比以及環(huán)比下降比較厲害的地方，他們可以根據(jù)自己的實際情況對房貸利率進行定價，所以很多地方目前的房貸利率實際上比LPR還低，個別地方甚至只有3.7%左右，這個利率已經(jīng)處于歷史最低水平了。

當然除了放寬對房地產(chǎn)的調(diào)控之外，實際上為了促進房地產(chǎn)的恢復和發(fā)展，有些地方甚至直接給出了現(xiàn)金獎勵，比如有些地方就出臺相關政策，購買首套房的可以直接給予幾萬塊錢的補貼。

另外還有些地方以人才補貼的政策給予購房補貼，這都可以降低購房者的壓力和負擔。

按照目前各地的樓市政策來看，如果放在以往房價早就反彈了，但是從最近一段時間各地的房價實際表現(xiàn)來看，很多地方樓市整體表現(xiàn)仍然“紋絲不動”，房價沒有明顯的反彈，樓市成交量仍然持續(xù)下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的2022年1~11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)顯示。

1—11月份，我國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

看到這一串數(shù)據(jù)之后，我相信大多數(shù)人都不相信2023年房地產(chǎn)會反彈，不論是購房者還是開發(fā)商都不太相信。

這點可以從開發(fā)商的投資熱情看出來，假如開發(fā)商對未來房地產(chǎn)反彈表示樂觀，他們肯定會加大對房地產(chǎn)的投資力度。

然而從最近幾個月房地產(chǎn)投資的增速來看，房地產(chǎn)增投資增速一直是處于下降的。

我們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為例，雖然最近一段時間各地已經(jīng)陸續(xù)放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金仍然持續(xù)處于下降。

1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。

這說明目前很多開發(fā)商都不愿意將資金投入到開發(fā)當中，對應的整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟也并不太樂觀，11月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)只有94.4，這已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)10個月下降。

按照目前各大開發(fā)商的投資熱情，想要讓2023年房地產(chǎn)反彈，我覺得難度比較大。

當然對于樓市來說目前也有一些利好消息，除了各地逐漸放寬對樓市的調(diào)控，融資環(huán)境逐漸改善之外，目前我國居民手頭的錢比較多，不排除未來居民儲蓄有可能轉(zhuǎn)化為購房需求。

最近兩年時間在房地產(chǎn)表現(xiàn)并不在樂觀的情況下，很多人都不敢把錢投入到樓市當中，更愿意把錢放到銀行里面去。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，我國住戶存款增加2.25萬億元，1~10月份住戶存款累計增加達到149516億元，這個增速要比前幾年的快出很多。

假如未來樓市逐漸回暖了，大家對樓市的信心逐漸恢復了，我們不排除居民有可能將錢拿出來用于買房，到時說不定一些城市的樓市會慢慢復蘇。

但即便樓市復蘇了，也不可能回到前幾年那種高歌猛進的狀態(tài)，未來房地產(chǎn)逐漸飽和并趨于穩(wěn)定將是一個不可避免的趨勢。