在疫情和經(jīng)濟不確定性的雙重沖擊下園區(qū)發(fā)展的特征，主要是高速發(fā)展的“增量時代”將提前并加速加快向增速下降的“存量時代”轉(zhuǎn)變。因此，北大縱橫高級合伙人史庭軍認(rèn)為，我國園區(qū)正在從單一的“增量發(fā)展”時代走向“增量與存量并舉”時代，在存量中孵化新的盈利增長點。

一

我國園區(qū)面臨的現(xiàn)狀

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)有力地推動了我國開放型經(jīng)濟的發(fā)展，促進了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到了的重要的支撐作用?！皥@區(qū)經(jīng)濟”是地方政府構(gòu)建完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈和活躍的科技創(chuàng)新鏈、實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的重要措施。2020年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 達到101.60萬億元，穩(wěn)居世界第二位，人均GDP再次站上1萬美元的新臺階，其中，全國GDP四分之一來自于園區(qū)經(jīng)濟。我國國家經(jīng)開區(qū)和國家高新區(qū)的GDP保持快速增長態(tài)勢，平均增速分別為8.6%和10.9%，均高于全國平均水平，國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，而且在我國經(jīng)濟增長中發(fā)揮引領(lǐng)性作用。

進入高質(zhì)量發(fā)展新時代，園區(qū)同樣面臨著三大挑戰(zhàn)：

1

園區(qū)發(fā)展不均衡現(xiàn)象突出

全國園區(qū)布局基本上呈現(xiàn)出國家級、省級、市縣級產(chǎn)業(yè)園、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級工業(yè)園等不同層級，國家級、省級園區(qū)發(fā)展強勁，而市縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)整體上數(shù)量多、類別多，入園企業(yè)參差不齊，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，園區(qū)公共服務(wù)平臺落后。。

在區(qū)域布局方面呈現(xiàn)“東強西弱”態(tài)勢。以開發(fā)區(qū)為例，根據(jù)國家發(fā)改委、科技部等政府部門頒布的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》顯示，2018年中國共有2,543家開發(fā)區(qū)。東部地區(qū)擁有964家開發(fā)區(qū)，處于領(lǐng)先地位。截2021年4月26日，我國國家級經(jīng)開區(qū)共218個，分布在31個省市。其中，江蘇、浙江、山東三個地區(qū)的經(jīng)開發(fā)數(shù)量最多，合計占比28.31%。

2

部分園區(qū)低水平發(fā)展現(xiàn)象嚴(yán)重

省級以下的大多數(shù)園區(qū)空置率明顯偏高，園區(qū)招商難、盈利難的現(xiàn)象比較突出。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是這些園區(qū)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展定位、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，難以形成適宜的產(chǎn)業(yè)格局。由于招商難導(dǎo)致引入產(chǎn)業(yè)時缺乏對產(chǎn)業(yè)鏈的整體考慮，園區(qū)產(chǎn)業(yè)難以形成產(chǎn)業(yè)鏈，無法從物理聚集向產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展轉(zhuǎn)變。另外，多數(shù)縣鄉(xiāng)級園區(qū)的發(fā)展水平較低，在園區(qū)的設(shè)立、規(guī)劃管理方面，一些園區(qū)甚至沒有完成法定批復(fù)程序，建設(shè)管理先天不足。

同時，園區(qū)產(chǎn)業(yè)趨同現(xiàn)象突出，缺乏差異化的園區(qū)政策，導(dǎo)致在招商引資方面容易陷入惡性競爭，極易與周邊其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成競爭。

3

園區(qū)管理的體制機制僵化

不少園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)來自政府部門，思想和理念無法跟上市場變化，園區(qū)體制機制僵化現(xiàn)象嚴(yán)重。缺乏富有激勵性的激勵機制，員工干多干少都一個樣，干好干壞一個樣。不少園區(qū)運營模式趨同，依舊是傳統(tǒng)的管理模式，亟須由單純的土地運營、滾動開發(fā)、保姆式服務(wù)向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)、主動式管理、提供增值服務(wù)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。因此，如果不在頂層設(shè)計上進行變革，園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展便沒有可能性。

二

抓住未來園區(qū)的五大發(fā)展趨勢

1

園區(qū)管理融合化

未來應(yīng)推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)線上和線下的融合、園區(qū)內(nèi)企業(yè)的融合、園區(qū)之間的融合、產(chǎn)城融合、園區(qū)國際化融合，資源要素充分互動，園區(qū)發(fā)展能級加快提升，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)補鏈和強鏈。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要將企業(yè)“物理集聚”，更要實現(xiàn)“化學(xué)集聚”效應(yīng)突破。

2

園區(qū)功能系統(tǒng)化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能從單一的“產(chǎn)業(yè)”功能向多維的“產(chǎn)業(yè)、自然、社會”功能方向轉(zhuǎn)變。園區(qū)不僅要加強推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，更要加強為人服務(wù)的功能，將工作環(huán)境和生活環(huán)境融合，搭建宜產(chǎn)宜居的生態(tài)綜合體。

3

園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色化

我國園區(qū)高度同質(zhì)化，產(chǎn)業(yè)定位不清晰，盈利能力弱。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)依靠自身資源稟賦和常德市八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行產(chǎn)業(yè)特色化、精準(zhǔn)化定位。抓緊數(shù)字經(jīng)濟帶來的機遇，發(fā)展新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，加速園區(qū)管理智慧化的突破，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端化，打造園區(qū)核心競爭優(yōu)勢。

4

園區(qū)模式多元化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式應(yīng)從過去主要依靠房地產(chǎn)開發(fā)收入逐步轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)持有+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”協(xié)同發(fā)展的盈利模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資渠道應(yīng)逐步從原來的地產(chǎn)融資渠道中剝離，以自持資產(chǎn)的精細(xì)化運作為基礎(chǔ)，通過債券、上市和RIETS等資產(chǎn)證券化，以實現(xiàn)財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。例如陸家嘴在多元化增值業(yè)務(wù)方面已經(jīng)開始探索，2016年開啟“地產(chǎn)+金融”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，2017年完成上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司100%股權(quán)的收購獲得3家持牌金融機構(gòu)，金融業(yè)務(wù)收入規(guī)模持續(xù)增長，貢獻新的利潤增長點。張江高科公司從依賴房地產(chǎn)租賃的單一模式轉(zhuǎn)向地產(chǎn)與高科技產(chǎn)業(yè)投資雙輪驅(qū)動模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資上協(xié)同發(fā)展。

5

園區(qū)運營智慧化

目前打造智慧園區(qū)已成為園區(qū)建設(shè)的大趨勢。基于大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的應(yīng)用，應(yīng)以打造智能化、信息化園區(qū)為核心，以提升園區(qū)的服務(wù)及管理水平，從而全面提升園區(qū)的競爭力。

綜上所述，在新發(fā)展理念的大背景下，走高質(zhì)量發(fā)展之路是我國園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的必然路徑。高質(zhì)量發(fā)展要求園區(qū)發(fā)展不能貪大求全，而是注重系統(tǒng)化、多元化、融合化、特色化、智慧化發(fā)展。

作者：史庭軍，北大縱橫高級合伙人