繼首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目于2021年上市，今年的公募REITs市場發(fā)展步履未停，新產(chǎn)品輪番登場。

12月17日，華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT宣布，產(chǎn)品已于12月16日成立。在基金募集期間，華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT的凈認(rèn)購金額為14.04億元，募集份額為5億份。至此，公募REITs市場成立產(chǎn)品達到24只。

整體來看，今年公募REITs市場上新步伐加快，截至12月19日，年內(nèi)已有13只公募REITs成立，新成立產(chǎn)品數(shù)量超過去年。此外，12月26日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，標(biāo)志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REIT；與此同時，12月13日，中金山高集團高速公路REIT也進入已反饋階段。

除了產(chǎn)品首發(fā)申報，申請擴募的多只公募REITs也迎來了新進展。12月7日，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT和博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的擴募申請進入“已問詢”狀態(tài)，而中金普洛斯倉儲物流REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大園REIT等3只產(chǎn)品的擴募申請則是更新狀態(tài)為“已反饋”。

從分紅情況來看，自首批公募REITs上市以來，已有12只進行分紅，累計分紅總額為24.81億元。

展望明年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保持常態(tài)化發(fā)行的背景下，預(yù)計明年各方也將積極推動REITs擴容上新。對于個人投資者，需要在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機會。

年內(nèi)新發(fā)REITs數(shù)量超去年

作為市場首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT的認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果顯示，該基金戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為100%，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.66%，公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.37%。

按照準(zhǔn)予募集份額計算，華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT比例配售前累計吸引981.26億元資金參與，成為近期資本市場的“香餑餑”。

早在今年11月28日，證監(jiān)會披露關(guān)于《準(zhǔn)予華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊的批復(fù)》，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為5億份。該產(chǎn)品成為全市場第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，隨著華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT的獲批，今年以來，獲批的公募REITs數(shù)量已經(jīng)超過去年，公募REITs的擴容步伐明顯加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，2022年已新成立13只公募REITs，涉及華夏基金、紅土創(chuàng)新基金、國金基金、上海國泰君安證券資管、華泰證券(上海)資管、鵬華基金、中金基金等7位基金管理人，合計發(fā)行規(guī)模達到410.44億元。

截至12月19日，華夏基金是年內(nèi)新成立產(chǎn)品合計規(guī)模最大、獲批產(chǎn)品數(shù)最多的基金管理人，加上華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT，年內(nèi)已有5只產(chǎn)品獲批，合計成立規(guī)模為148億元。跟隨其后的是中金基金，年內(nèi)新成立的2只REITs合計規(guī)模為121.8億元。

從資產(chǎn)類型來看，今年新成立REITs中有4只為保障性租賃住房類，合計規(guī)模50.06億元；4只為交通基礎(chǔ)設(shè)施類，合計規(guī)模為281.26億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也有4只，合計規(guī)模為44.55億元；鵬華深圳能源REIT是唯一一只能源基礎(chǔ)設(shè)施類產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為35.38億元。

上市首日破發(fā)VS高溢價

在公募REITs不斷上新的背景下，產(chǎn)品上市首日表現(xiàn)呈現(xiàn)分化。今年8月底，首批成立的3只保障性租賃住房REITs上市首日集體漲停，引起市場廣泛關(guān)注。在上市首周，中金基金、華夏基金、紅土創(chuàng)新基金等3位基金管理人還曾發(fā)布旗下保障性租賃住房REITs的溢價風(fēng)險提示公告，提醒投資者密切關(guān)注二級市場交易價格，注意投資風(fēng)險。

另外，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也出現(xiàn)上市首日漲停的表現(xiàn)。與之相比，下半年上市的2只交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs首日表現(xiàn)差異較大。其中，中金安徽交控REIT上市首日即破發(fā)，華泰江蘇交控REIT盤中一度破發(fā)。不過，在隨后的交易日，這2只交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs陸續(xù)收復(fù)跌幅。

“此前受證券市場整體影響，公募REITs市場也承受了一定壓力，一部分產(chǎn)品存在一定程度的調(diào)整，在此市場背景下，有的產(chǎn)品也出現(xiàn)了上市首日即破發(fā)?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部分析，REITs二級市場價格表現(xiàn)，受項目經(jīng)營情況、宏觀經(jīng)濟、市場資金、市場情緒等多因素影響。目前能夠獲批上市REITs的資產(chǎn)質(zhì)量相對良好，因此上市即破發(fā)可能與市場情況有關(guān)。

另外，該基金公司部門還表示，REITs發(fā)行定價由詢價程序確定，若詢價結(jié)果與整個市場對REITs基本面的看法有差異，也會影響發(fā)行后價格走勢。

公募REITs的上市首日破發(fā)是否會成為常態(tài)？在他們看來，這有待市場環(huán)境穩(wěn)定后進一步觀察，但發(fā)行后價格走勢相對穩(wěn)健有利于REITs市場進一步發(fā)展?！皩τ诨鸸芾砣?，應(yīng)當(dāng)做好產(chǎn)品設(shè)計，提高產(chǎn)品質(zhì)量和項目基本面，進行審慎合理地詢價定價?！?/p>對于投資者，該基金公司部門認(rèn)為，需要正確看待公募REITs的發(fā)行價格，在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機會。

整體來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年新發(fā)產(chǎn)品上市首日漲跌幅首尾相差34.5%，除了上述提及的5只上市首日漲停的公募REITs，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和鵬華深圳能源REIT上市首日也漲超20%。

已成立24只產(chǎn)品

整體來看，從去年5月17日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批至今，公募REITs已擴容至24只。從各家基金管理人情況看，華夏基金目前成立產(chǎn)品數(shù)最多，5只已成立產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達到169.3億元；中金基金發(fā)行總規(guī)模最大，3只產(chǎn)品募資180億元。

近日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上致辭稱，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進，市場認(rèn)可度較高，運行總體平穩(wěn)，達到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。

他表示，上述基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日收盤，5只公募REITs產(chǎn)品上市以來漲幅超過20%，最多漲超34%，此前曾有產(chǎn)品一度漲約40%；另一方面，也有產(chǎn)品最多跌近10%，此前回撤一度超10%。

對于產(chǎn)品的表現(xiàn)分化，鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部表示，已上市REITs均受到市場整體的影響，因此呈現(xiàn)分化可能更多與具體標(biāo)的有關(guān)，各REITs所處行業(yè)和個體基本面不同，影響市場價格走勢。

比如，高速公路行業(yè)受近年疫情影響較大，相關(guān)REITs價格承壓相對其他REITs更大；有的REITs業(yè)績優(yōu)異，市場也會給予一定的溢價?！翱偟膩碚f，同其他證券市場相同，公募REITs存在一定市場價格分化，是正常的市場表現(xiàn)?！?/p>從分紅情況看，Wind數(shù)據(jù)顯示，已上市的公募REITs中已有12只進行了分紅，自上市以來的累計分紅總額為24.81億元，平均每只產(chǎn)品分紅2.07億元。其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT等2只產(chǎn)品上市以來已分紅3次，另外還有7只公募REITs上市以來已分紅2次。單只產(chǎn)品的累計分紅總額來看，截至目前，平安廣州廣河REIT已分紅7.48億元，領(lǐng)先市場。

李超表示，已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運營較為穩(wěn)健、業(yè)績表現(xiàn)符合市場預(yù)期，其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示，營業(yè)收入平均達到基金招募說明書預(yù)測值的104%，資產(chǎn)配置價值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區(qū)間。

如何看發(fā)展前景？

整體來看，國內(nèi)公募REITs市場方興未艾，市場投資熱度不減。此前，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告稱，華夏基金華潤有巢REIT詢價階段在網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金721.55億元，擬認(rèn)購總數(shù)量298.53億份，為初始網(wǎng)下1.4億份發(fā)售份額數(shù)量的213.24倍，公募REITs的網(wǎng)下詢價紀(jì)錄再創(chuàng)新高。這也意味著，該產(chǎn)品的網(wǎng)下投資方認(rèn)購比例為0.47%。

事實上，自公募REITs試點以來，認(rèn)購比例低已是市場常態(tài)，尤其是在今年A股市場整體經(jīng)歷調(diào)整的背景下，公募REITs更受市場關(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，已成立的公募REITs網(wǎng)下投資方認(rèn)購比例位于0.47%-25.95%之間，而年內(nèi)新成立公募REITs的網(wǎng)下投資方認(rèn)購比例最多不超過3%。

向公眾投資者公開發(fā)售的份額更加緊俏。Wind數(shù)據(jù)顯示，已成立的公募REITs公眾投資方認(rèn)購比例最低為0.23%，最高為12.3%。與之相對應(yīng)的是，上述產(chǎn)品的公眾配售份額均值為0.58億份，平均每只產(chǎn)品的網(wǎng)下配售份額為1.41億份。

展望未來的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，李超表示，保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

“我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展以來，步伐相對較快，預(yù)計明年各方也將積極推動REITs擴容上新?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部認(rèn)為，隨著公募REITs市場進一步擴容發(fā)展，越來越多的原始權(quán)益人、金融機構(gòu)、服務(wù)機構(gòu)等參與REITs市場發(fā)展。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，無論在盤活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)市場化資金參與新基建，還是在降低宏觀杠桿率方面都起到了積極作用。從相關(guān)政策的不斷落地，也可以看出無論從國家宏觀經(jīng)濟層面還是監(jiān)管機構(gòu)要求，都希望有更多符合要求的行業(yè)或領(lǐng)域的資產(chǎn)類型擴充到公募REITs市場中?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，可以確定的是，未來行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。

個人投資者需正確理解公募REITs投資邏輯

在REITs市場保持常態(tài)化發(fā)行的背景下，個人投資者應(yīng)該如何進行投資？“長期看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目的穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，項目經(jīng)營情況不太可能持續(xù)顯著地增長，因此投資公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs更應(yīng)該給投資者帶來的是長期穩(wěn)健回報，市場價格走勢長期看也會向這一特征回歸。”鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部談到，投資者在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機會。

他們認(rèn)為，隨著REITs市場逐步擴容，覆蓋的行業(yè)越來越多，投資者可對認(rèn)可的行業(yè)和具體產(chǎn)品進行投資。同時，需關(guān)注具體行業(yè)和產(chǎn)品的風(fēng)險點，這些在產(chǎn)品文件中會進行充分的風(fēng)險揭示。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)產(chǎn)投資部高級副總裁林偉鑫分析，從長期的收益和風(fēng)險情況看，REITS類資產(chǎn)的風(fēng)險收益特征介于股票和債券之間，以下幾類投資者適合成為REITS投資的客戶：

一是長期投資客戶，由于REITS產(chǎn)品的封閉期較長，適合有長期資金規(guī)劃的投資者；

二是希望通過分享基礎(chǔ)設(shè)施收益的穩(wěn)健型客戶，基建領(lǐng)域的項目，收入來源分散，可替代性弱，使用者的需求較剛性，投資人可以很清楚地看到底層資產(chǎn)的區(qū)位、資產(chǎn)和運營情況，所得即所見，同時，基金管理人會對未來的收入進行合理審慎的預(yù)測，如果未來項目運營的較好或隨著經(jīng)濟發(fā)展通行費有一定的提升，就能夠給投資者帶來增值；

三是擔(dān)心股票市場波動太大的客戶，REITS資產(chǎn)波動性整體低于權(quán)益類品種，攻守兼?zhèn)洹?/p>同時，投資者也應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。國內(nèi)公募REITs市場剛剛起步，市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

本文源自財聯(lián)社