每經(jīng)記者：任飛 每經(jīng)編輯：葉峰

“借基上市”后，部分公募REITs2021年財報出現(xiàn)虧損，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs入列。此外，部分企業(yè)經(jīng)營流動性再現(xiàn)困擾，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT期內(nèi)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額告負，業(yè)內(nèi)也已呼吁公募REITs擴募細則的出臺。

當(dāng)然，在投資人最關(guān)心的收益分配方面，3月30日新公布的5只REITs中平安廣河REIT單位實際分配金額最高，但仍有多家出現(xiàn)可供分配金額不及招募計劃的情形出現(xiàn)。

此外，新公布的5只REITs中有4只期末凈值低于首發(fā)價格，同期二級市場價格溢價率高企持續(xù)干擾凈現(xiàn)金流分派率，使得原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率不斷萎縮，對投資人利益帶來沖擊。

華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內(nèi)虧損

首批9只公募REITs陸續(xù)揭曉2021年年報，依其REITs底層資產(chǎn)“借基上市”的實質(zhì)，相關(guān)資產(chǎn)的2021年財報數(shù)據(jù)浮出水面。從3月30日公布的5只REITs來看，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內(nèi)虧損。

來源：根據(jù)公告整理，（2021.6.7-2021.12.31）

具體看來，中航首鋼生物REIT虧損數(shù)額較大，2021年6月7日至2021年12月31日間，營業(yè)收入2.36億元，扣除營業(yè)成本相關(guān)費用后，凈利潤顯示虧損2192.25萬元。此外，華安張江光大REIT同期虧損達到1219.18萬元，浙商滬杭甬REIT同期虧損達到1628.73萬元。

此外，有別于此前公募界發(fā)行的REITs產(chǎn)品，新的公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎(chǔ)設(shè)施項目標的，相關(guān)產(chǎn)品在募資投向上予以重點覆蓋，不低于基金資產(chǎn)80%。

業(yè)內(nèi)人士表示，募資在對被投項目進行流動性注入后，有望進一步激發(fā)項目企業(yè)的經(jīng)營效率，但記者發(fā)現(xiàn)，部分公募REIT的經(jīng)營活動現(xiàn)金流期內(nèi)告負。從2021年6月7日到2021年12月31日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1163.06萬元，是5只新公布業(yè)績REITs中唯一一只出現(xiàn)負數(shù)的個例。

好在各只REITs期末統(tǒng)計貨幣資金依然充裕，但業(yè)內(nèi)已有關(guān)于公募REITs擴募的呼吁，簡單來說，就是幫助REITs底層項目進行再融資。一方面幫助公募REITs實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，另一方面也可以幫助REITs收購資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險，從而實現(xiàn)管理賦能下的價值增長，提升分紅派系的水平和穩(wěn)定性。

中航首鋼生物REIT溢價率最高

就基金凈值而言，3月30日公布的5只REITs均做更新。不過，對比首發(fā)價格來看，已有4只報告期末凈值在其之下，中航首鋼生物REIT跌去近1.45元。

具體來看，平安廣河公路REIT、中航首鋼生物REIT、華安張江REIT、浙商滬杭甬REIT期末凈值均已“破發(fā)”，期末基金份額凈值分別為12.6787元、11.9403元、2.9656元、8.3498元，對比各自首發(fā)價格的13.02元、13.38元、2.99元、8.72元，分別跌去0.3413元、1.4397元、0.0244元、0.3702元。

說明：期末凈值及二級市場價格統(tǒng)計（截至2021.12.31）

來源：根據(jù)公告整理

此外，多只REITs此前已在二級市場經(jīng)歷一波“過山車”行情，部分均已發(fā)布溢價風(fēng)險提示公告。根據(jù)最新的凈值統(tǒng)計結(jié)果，對比期末二級市場價格來看，除平安廣河REIT溢價率在4%以內(nèi)，其余4只均在20%以上，最高為中航首鋼生物REIT，溢價率高達46.15%。

分析人士指出，資產(chǎn)的稀缺性是造成上述現(xiàn)象的主要原因，且基建作為“逆周期調(diào)節(jié)工具”，此前激起的基建投資行情中也帶動了相關(guān)公募REITs二級市場的投資熱度。但需指出的是，現(xiàn)有公募REITs的可流動份額大多在30%左右，非理性搶籌極易在短期內(nèi)推高REITs場內(nèi)價格。

與此同時，當(dāng)場內(nèi)價格相較凈值出現(xiàn)大幅溢價的同時，也會進一步稀釋分紅收益，即以首發(fā)價格測算的年化凈現(xiàn)金流分派率將會失真，并進一步向下修正。這意味著，原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率將不斷萎縮。

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，因此如遇近期分紅，投資者或面臨著分紅收益減少的可能。

平安廣河REIT單位實際分配金額最高

不同于絕大多數(shù)開放式基金的獲利方式，公募REITs因其特有的封閉式運作特征，規(guī)則及合同規(guī)定了此類產(chǎn)品的收益主要來自于其強制性的分紅措施，故其收益分配的次數(shù)和規(guī)模與投資人利益息息相關(guān)。

3月30日，首批9只公募REITs又有5只產(chǎn)品公布了2021年年報，從落實收益分配的情況來看，雖然各家都已給出可供分配金額的規(guī)模及單位可供分配金額的參考，但實際分配收益的只有三只，分別是平安廣河REIT、中航首鋼生物REIT以及浙商滬杭甬REIT。

說明：可分配金額及實際分配金額情況（截至2021.12.31）

來源：根據(jù)公告整理

具體來看，平安廣河REIT實際分配金額、單位實際分配金額最高。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安廣河REIT可供分配金額5.41億元，單位可供分配金額0.7724元；實際已向投資者分紅3.69億元，每份基金份額發(fā)放紅利0.5271元。

另外，按照首發(fā)上市價格測算，以其13.02元的首發(fā)上市價格來看，其股息率已高達4.05%，為今日公布五只REITs最高。

盡管從可供分配金額的數(shù)量來看，各家基金管理人都為其收益分配做了初步預(yù)算，但部分對比此前招募計劃中的預(yù)設(shè)仍有差距。中航首鋼生物REIT解釋稱，實際因檢修計劃等經(jīng)營安排，全年收入存在波動，收入呈現(xiàn)不均勻的前多后少的狀態(tài)，此前預(yù)測可供分配金額預(yù)測報告中不存在計提超額收入對應(yīng)的成本及激勵，因此與預(yù)測值存在差異。

華安張江REIT本期可供分配金額為0.42億元，招募書計劃可分配0.70億元，解釋稱主要差異為計算時間段的差異，本期可供分配金額計算時間為2021年6月7日（基金成立日）至2021年12月31日，招募說明書刊載的可供分配金額測算報告的測算時間為2021年1月1日至2021年12月31日。

每日經(jīng)濟新聞