這可能是今年國(guó)內(nèi)募資最猛的PE之一。

投資界獲悉，今日（11月25日），普洛斯宣布最新一期中國(guó)收益基金完成募集，規(guī)模達(dá)54億元。三天前，這家PE剛剛才官宣了一筆募資——旗下最新推出的中國(guó)物流增值型基金首輪募集了12億美元（約合人民幣86億元）。

至此，加上月初中國(guó)收益基金VI募得的76億元，普洛斯僅在11月就已經(jīng)募到了超200億元人民幣。這樣的數(shù)字放在募資艱難的2022年，令人驚嘆。

感嘆這家超級(jí)PE募資彪悍之余，一條隱秘的超級(jí)賽道浮現(xiàn)——物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以簡(jiǎn)單概括為中國(guó)新基建，這也是普洛斯背后LP大方出資的重要邏輯之一。

如我們所見(jiàn)，這條賽道也在近兩年來(lái)變得尤為熱鬧，以黑石等為首的外資PE密集出手，而國(guó)內(nèi)紅杉中國(guó)、華平、高瓴等知名機(jī)構(gòu)也來(lái)了。

三天，普洛斯宣布募集140億

劍指這一賽道

本周，普洛斯接連宣布了兩筆募資——

先是本周二（11月22日），普洛斯宣布最新推出的中國(guó)物流增值型基金（普洛斯中國(guó)物流增值基金Ⅳ）首輪募集12億美元，總規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)26億美元。新基金的募資過(guò)程中，普洛斯吸引的LP均為其長(zhǎng)期投資合作伙伴，尤其是荷蘭最大的養(yǎng)老金投資管理機(jī)構(gòu)——APG。

作為今年投向中國(guó)的美元LP之一，APG亞太區(qū)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人Graeme Torre表達(dá)了看多中國(guó)的策略方向：“我們持續(xù)看好中國(guó)物流市場(chǎng)的長(zhǎng)期基本面，包括電子商務(wù)行業(yè)的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)性升級(jí)都在驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求不斷增加。行業(yè)需要進(jìn)一步高質(zhì)量發(fā)展，顯然以增值策略來(lái)投資這一成熟的資產(chǎn)品類更能釋放和抓住價(jià)值?！?/p>

為何發(fā)起這支旗艦級(jí)基金？普洛斯方面認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正處于整合調(diào)整、持續(xù)去杠桿的新階段，而以物流倉(cāng)儲(chǔ)為代表的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)尤顯韌性，這將帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇。在這樣的趨勢(shì)下，普洛斯中國(guó)物流增值基金Ⅳ將聚焦于收購(gòu)存量資產(chǎn)，通過(guò)積極主動(dòng)的資產(chǎn)管理，包括園區(qū)重新定位、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、改建冷庫(kù)等措施，提升資產(chǎn)價(jià)值。其中，首批投資的資產(chǎn)組合位于中國(guó)主要物流樞紐節(jié)點(diǎn)，可租賃面積達(dá)60萬(wàn)平方米。

而周五，普洛斯最新一期中國(guó)基金浮出水面——普洛斯宣布最新一期中國(guó)收益基金完成募集，規(guī)模達(dá)54億元，LP包括了國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，“既有新投資伙伴，也有現(xiàn)有投資人，其中多家曾參與投資普洛斯中國(guó)的其他基金?！逼章逅雇嘎丁?/p>

值得一提的是，這是普洛斯本季度內(nèi)繼11月7日募集76億元后的又一支中國(guó)收益基金，將投資于位于上海、青島、武漢、長(zhǎng)沙等物流核心樞紐的13處業(yè)已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，可租賃面積超80萬(wàn)平方米，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務(wù)。

今年募資之難大家深有體會(huì)，但普洛斯在短短一個(gè)月內(nèi)一舉募到了超200億元人民幣；過(guò)去12個(gè)月更是在中國(guó)、日本、歐洲及越南等地多支物流不動(dòng)產(chǎn)基金完成募集，全球范圍內(nèi)的物流開(kāi)發(fā)型、增值型及收益型基金募資共超過(guò)150億美元（約合人民幣超1000億元），驚人的號(hào)召力令人咋舌。

那么，這家投資界巨無(wú)霸到底有啥來(lái)頭？官方信息顯示，普洛斯創(chuàng)立于2009年，是新加坡注冊(cè)的一家不動(dòng)產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)聚焦于物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。后來(lái)，普洛斯在新加坡證券交易所掛牌上市，成為當(dāng)時(shí)全球最大的不動(dòng)產(chǎn)IPO。

普洛斯的中國(guó)物流基金故事起步于2013年。彼時(shí)，普洛斯的資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了110億美元。入華后，普洛斯很快就推出了首支中國(guó)物流基金，共計(jì)投資30億美元，主要投資于中國(guó)的物流基礎(chǔ)建設(shè)。

令人印象深刻的是，2019年，普洛斯向招商局集團(tuán)全資子公司招商局資本進(jìn)行增資。增資完成后，招商局資本成為招商局集團(tuán)與普洛斯的合資公司，專門從事另類投資與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

業(yè)界流傳著一句話，“得普洛斯者，得物流天下”。這家超級(jí)PE進(jìn)入中國(guó)以來(lái)的這10年堪稱叱咤物流地產(chǎn)江湖，在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)720億美元，其中物流資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)450億美元，足跡遍布中國(guó)70個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、開(kāi)發(fā)和管理著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)在，普洛斯在中國(guó)的物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積已超過(guò)4900萬(wàn)平方米。

黑石的經(jīng)驗(yàn)：地產(chǎn)比PE賺錢

狂掃物流園區(qū)

說(shuō)起鐘情物流地產(chǎn)的PE玩家，自然不能落下黑石。

黑石的地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀(jì)90年代，沿用“Buy it，F(xiàn)ix it”的資管策略，即“買入，修復(fù)，賣出”，幾乎沒(méi)有失過(guò)手。首先，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)以低于重置成本的價(jià)格買入資產(chǎn)，然后通過(guò)管理和有針對(duì)性的增值計(jì)劃來(lái)改善修復(fù)，最后將其出售，從而獲得投資回報(bào)。

這只PE巨鱷在地產(chǎn)界締造了不少創(chuàng)紀(jì)錄的案例。自2010年以來(lái)，黑石集團(tuán)通過(guò)超200筆交易，收購(gòu)了全球超10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年6月，黑石集團(tuán)宣布收購(gòu)普洛斯位于美國(guó)的工業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)及債務(wù)，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動(dòng)產(chǎn)交易案。收購(gòu)?fù)瓿珊?，黑石躋身美國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

投地產(chǎn)投得風(fēng)生水起，早在2021年，黑石在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)層面的管理規(guī)模就已經(jīng)超過(guò)了私募股權(quán)業(yè)務(wù)，躍居為這家PE巨頭的第一大業(yè)務(wù)。在這之后，兩大業(yè)務(wù)間的差距也隨著市場(chǎng)波動(dòng)而進(jìn)一步拉大——2022年第三季度，黑石不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)募集了101億美元，至此該板塊的管理規(guī)模達(dá)3193億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了私募股權(quán)2833億美元的管理規(guī)模。并且，相較于PE業(yè)務(wù)所帶來(lái)的虧損，地產(chǎn)反而為黑石帶來(lái)了一定的收入。

在中國(guó)物流地產(chǎn)江湖，黑石出手同樣兇猛。2013年，黑石第一筆投向上海一個(gè)物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，自此開(kāi)始了其在中國(guó)物流地產(chǎn)的生意，尤其是在最后一公里物流設(shè)施及新興市場(chǎng)的物流資產(chǎn)方面出資相當(dāng)闊綽。

其中最為轟動(dòng)的莫過(guò)于拿下大灣區(qū)最大物流園。2021年1月，黑石集團(tuán)宣布旗下黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金已經(jīng)完成，針對(duì)廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的多數(shù)股權(quán)收購(gòu)，交易作價(jià)為11億美元（約合人民幣71億元）。

而最新一筆重磅交易是——11月8日，黑石集團(tuán)旗下多元化資產(chǎn)管理平臺(tái)龍地（Dragon Cor）宣布，即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)約28萬(wàn)平方米現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的收購(gòu)。隨著收購(gòu)的完成，龍地在中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖將大幅擴(kuò)張。同時(shí)，龍地還宣布了多項(xiàng)人事任命，任命了新的SG、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人，物流資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)人及辦公樓管理部負(fù)責(zé)人。

龍地是黑石于2017年設(shè)立的物流地產(chǎn)投資管理平臺(tái)，截至目前在全國(guó)范圍內(nèi)管理著超過(guò)40個(gè)物流園區(qū)和占地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)組合，物流資產(chǎn)規(guī)模位居中國(guó)前五。此外，龍地還承接著原來(lái)由黑石管理的資產(chǎn)，譬如生物醫(yī)藥園區(qū)、辦公樓、長(zhǎng)租公寓和商場(chǎng)等，龍地專注的核心資產(chǎn)類別包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)辦公。

談及此次收購(gòu)，黑石高級(jí)董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管韋增鵬表示：“過(guò)去16年，黑石始終積極投資中國(guó)市場(chǎng)，仍然十分看好中國(guó)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)發(fā)展。此次收購(gòu)是擴(kuò)大龍地的重要一步，將繼續(xù)擴(kuò)展業(yè)務(wù)布局，并在整個(gè)房地產(chǎn)周期內(nèi)提供國(guó)際性專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

透過(guò)龍地的版圖擴(kuò)張，我們看到了黑石對(duì)物流地產(chǎn)的野心勃勃。

龍地首席執(zhí)行官黃詠祥曾表示，目前重點(diǎn)還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區(qū)的區(qū)域，這樣可以幫助滿足很快增長(zhǎng)的最后一公里物流需求。以大灣區(qū)為例，廣州是華南主要的配送中心，京東、亞馬遜及蘇寧均在廣州設(shè)立區(qū)域配送設(shè)施。

“最近，我們團(tuán)隊(duì)在找園區(qū)項(xiàng)目”

紅杉高瓴華平都來(lái)了

從普洛斯到黑石，一條隱秘的超級(jí)賽道浮現(xiàn)——不同于以往掃貨寫字樓、商場(chǎng)，他們看上的是另一門生意。

如你所見(jiàn)，外資PE們排隊(duì)奔赴中國(guó)購(gòu)買物流地產(chǎn)，如：高盛在今年10月就與森瑤中國(guó)成立了合資公司，首期投資約6.75億美元，在中國(guó)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批種子項(xiàng)目是4個(gè)位于大上海地區(qū)共計(jì)24萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

11月，來(lái)自新加坡的凱德投資成立兩支在岸人民幣基金，即凱德投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），兩支基金規(guī)模分別為3.8億元人民幣和36億元人民幣，總規(guī)模約40億元，將聚焦投資于中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

其中，CBPCF I收購(gòu)了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)的張江高科技園區(qū)內(nèi)。CBPCF II將收購(gòu)一個(gè)獲得LEED金級(jí)認(rèn)證的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，收購(gòu)預(yù)計(jì)于2022年底前完成。

中國(guó)基金們摩拳擦掌，大舉加注物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。年初，紅杉中國(guó)一支罕見(jiàn)基金浮現(xiàn)——紅杉中國(guó)新基建股權(quán)投資基金（簡(jiǎn)稱紅杉中國(guó)新基建基金，SCIF）完成募集，新基金吸引了包括國(guó)際主權(quán)基金、養(yǎng)老基金、資產(chǎn)管理公司等眾多知名機(jī)構(gòu)投資人。

其中，博楓資產(chǎn)管理公司是該基金最大LP。也許會(huì)有人對(duì)博楓這個(gè)名字感到陌生，但這是一家資產(chǎn)管理規(guī)模與黑石相提并論的巨無(wú)霸。博楓總部位于多倫多，全球資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6500億美金，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域涉足十分廣泛。

這一次聯(lián)手博楓，紅杉中國(guó)堪稱開(kāi)辟了其歷史以來(lái)的一個(gè)全新產(chǎn)品。據(jù)悉，SCIF基金將聚焦于助力數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源和生命科學(xué)這三大領(lǐng)域的基礎(chǔ)建設(shè)，助其高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合。具體投資方向上，這支新基金則首次瞄向了新能源基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)物流、冷庫(kù)、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。

高瓴也來(lái)了。今年8月，高瓴完成了首支20億美元（約140億元人民幣）規(guī)模的新基建基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund: HRAOF)的募集，該基金主要投資于包括生命科學(xué)園、綠色數(shù)據(jù)中心和物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等，為中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供空間服務(wù)解決方案。

還有華平投資，去年年底成功完成“華平亞洲地產(chǎn)基金”的募集，募資總額達(dá)28億美元，是彼時(shí)全球募資規(guī)模最大的首發(fā)地產(chǎn)基金之一，也是亞洲第二大的機(jī)會(huì)型不動(dòng)產(chǎn)基金，將重點(diǎn)關(guān)注以物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園區(qū)和集中式公寓為代表的“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”領(lǐng)域。

CBC康橋資本也加入陣營(yíng)，于本月初購(gòu)入上海青浦工業(yè)園區(qū)生命科學(xué)園區(qū)內(nèi)一塊優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地，該地塊占地83.76畝，康橋資本計(jì)劃將其開(kāi)發(fā)成一個(gè)高規(guī)格的科技園，包括8個(gè)生產(chǎn)基地、2個(gè)研發(fā)辦公樓以及其它附屬設(shè)施，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2024年第二季度完成。上海之外，康橋資本近期還投資了北京的兩個(gè)生物醫(yī)藥園，分別是位于大興生物醫(yī)藥基地的“藥谷一號(hào)”和位于昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期的“生命谷國(guó)際精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園”。

大家為何如此大手筆押注物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)？

中信證券研究報(bào)告顯示，現(xiàn)代物流地產(chǎn)具有諸多優(yōu)點(diǎn)，其往往處于現(xiàn)代物流的干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)，出租率高，穩(wěn)定性亦強(qiáng)，抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力強(qiáng)。即便疫情影響之下，現(xiàn)代物流地產(chǎn)亦能保持較強(qiáng)韌性。報(bào)告還提到，目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的基金化運(yùn)作模式已經(jīng)相當(dāng)成熟，也得到了大量機(jī)構(gòu)投資者的檢驗(yàn)，金融化程度極高，且租金回報(bào)率顯著高于商業(yè)、寫字樓等資產(chǎn)。

這或許正是國(guó)內(nèi)外創(chuàng)投機(jī)構(gòu)前赴后繼涌入物流地產(chǎn)的重要元素之一。

“最近，我們團(tuán)隊(duì)就在找園區(qū)項(xiàng)目?！陛氜D(zhuǎn)于各大城市的邊郊園區(qū)，一位投資人朋友將現(xiàn)代物流地產(chǎn)比作倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的明珠，“現(xiàn)代物流地產(chǎn)底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模型優(yōu)秀，由于供需存在結(jié)構(gòu)性矛盾，屬于天然的稀缺資產(chǎn)?！?/p>

眼見(jiàn)這片正在興起的嶄新江湖漸漸變得擁擠，誰(shuí)會(huì)成為“中國(guó)的黑石”呢？

本文來(lái)源投資界，作者：周佳麗，原文：https://news.pedaily.cn/202211/504376.shtml