2月20日，證監(jiān)會網(wǎng)站消息，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

證監(jiān)會表示，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。如為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進把當(dāng)前的不動產(chǎn)私募投資基稱為房地產(chǎn)“新私募”?！?strong>和‘傳統(tǒng)私募’相比，當(dāng)前的不動產(chǎn)私募投資基金，存在兩方面的差異和變化，包括基金設(shè)立方面的監(jiān)管放松、資金投放方面的領(lǐng)域放松。”嚴(yán)躍進指出，“尤其是此類資金可以在一定程度上涉足住房領(lǐng)域，這是我們提及‘新私募’的重要原因。當(dāng)然這里提及的住房領(lǐng)域是有特定限制的。”

此次對于不動產(chǎn)私募投資基金的試點，明確了其可以投資的領(lǐng)域和范圍。政策明確，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

值得一提的是，根據(jù)《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》的政策內(nèi)容，存量商品住宅是指已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

“此次政策明確了相關(guān)項目必須具備五證，這就排除了在土地招拍掛方面的介入機會，即不動產(chǎn)私募投資基金依然是不能‘直接碰土地’的。”嚴(yán)躍進指出，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場“房住不炒”的導(dǎo)向。后續(xù)房企也依然不能通過和不動產(chǎn)私募投資基金合作方式，直接進行招拍掛拿地。

“傳統(tǒng)的不動產(chǎn)投資和運營，主要是開發(fā)商，但其優(yōu)勢在開發(fā)不在運營。但當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過剩，迫切需要有運營能力的機構(gòu)出現(xiàn)，讓不動產(chǎn)能創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實現(xiàn)價值的最大化?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這是私募基金不動產(chǎn)運營的優(yōu)勢，也利于盤活存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供增量資金。

同時，李宇嘉認(rèn)為，該政策的發(fā)布將帶來“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)的大浪淘沙，考驗的是房子的運營能力?！耙郧按蠹铱赡苜I房實現(xiàn)上漲收益。以后，買基金份額，就是投資不動產(chǎn)，只有運營好、維護好的房子才能保值增值。”

【記者】周中雨

【作者】 周中雨

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